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    大腕論劍地王何去何從 是"帝王"還是"地雷"?
2009年11月24日 14:55 來源:成都晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  11月21日-22日,由四川省工商聯(lián)、《趨勢(shì)》雜志、清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)聯(lián)合主辦的"清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)暨2009(第二屆)中國地產(chǎn)新趨勢(shì)年會(huì)",在中國·成都世紀(jì)城天堂洲際大飯店隆重召開。此次盛典陣容強(qiáng)大,匯聚了全國600家主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌門人齊聚一堂。

  強(qiáng)大的嘉賓團(tuán)隊(duì),讓年會(huì)的權(quán)威性和話語權(quán)再度升級(jí)。全國政協(xié)副主席厲無畏,中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇,王志綱工作室掌門人王志綱,中信國安控股有限公司董事長(zhǎng)柳明,清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心主任駱建彬,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬,四川省委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長(zhǎng)、四川省工商聯(lián)黨組書記鐘家霖等以及城建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、金泰地產(chǎn)、華潤置地等大型國企負(fù)責(zé)人代表,均出席年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

  本次論壇,來自學(xué)界和業(yè)界的30余位專家就房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了深入探討。其中,關(guān)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心技術(shù)、地王誕生帶來的真正影響等話題,受到了廣大會(huì)員和業(yè)界同行的廣泛關(guān)注。

  地王是“帝王”還是“地雷”?

  北京萬科副總肖勁:

  地王的提法經(jīng)不起推敲

  地王這詞實(shí)在經(jīng)不住推敲,因?yàn)闆]有什么標(biāo)準(zhǔn),不同的城市可能地王也不一樣,就算同一個(gè)城市也有單價(jià)和總價(jià),容積率不同,商業(yè)和住宅也不一樣,F(xiàn)在就像是別人娶老婆咱們?cè)谶@里討論,為什么呢?娶得值不值,以后怎么樣呀,挺酸溜溜的。我可能沒有錢我就不娶大家閨秀,這是人家有錢。第三個(gè)我覺得老婆娶回家以后也許真能生小孩,我娶一個(gè)可能希望生一個(gè),也許人家娶一個(gè)能生四五個(gè)。第四個(gè)我覺得有些公司買了地王,就如同娶了好老婆一樣,趕上了。第五我覺得一塊好的地就像好的老婆一樣,可能是賢妻良母有可能會(huì)帶來非常好的效果,總的來說咱們不應(yīng)該去對(duì)別人取得的地王橫加干涉。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng):

  一線城市地王更多

  明年的地王,無論是房?jī)r(jià)上漲幅度還是地價(jià)的上漲幅度,我們看到的一線城市包括東部沿海的這些比較活躍的城市,它的房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市。這個(gè)可以轉(zhuǎn)換過來,就是說哪些城市,哪些區(qū)域,當(dāng)然成都重慶也出現(xiàn)過下滑,但我想數(shù)量上一般會(huì)出現(xiàn)在一線城市。

  北方房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青:

  地王頻出不是一件好事

  關(guān)于地王,我想這樣表達(dá)幾個(gè)觀點(diǎn)。第一,如果頻繁出現(xiàn)高價(jià)拿地,地王現(xiàn)象的話不是一件好事,而且對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來講,我個(gè)人認(rèn)為也不是一件好事,因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)不是純粹的經(jīng)濟(jì)型,但是這個(gè)出現(xiàn)了地王也罷,高價(jià)也罷,責(zé)任不出在開發(fā)商,大家應(yīng)該研究整個(gè)社會(huì)的有效的供給和保障體系,包括健全的住房體系,這一塊我覺得應(yīng)該研究。第二,國企拿地沒有值得特別關(guān)注的問題,這些都是通過經(jīng)濟(jì)行為而取得的地,國進(jìn)民退。僅僅從地王來表述的話,我認(rèn)為只是一個(gè)提法,并非體現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì),大家可以看,目前我們中國銷售額過百億的國有企業(yè)能占多少,不多。而且我們僅僅是劃分一種國企、民企,但是我們有很多上市企業(yè)這種專業(yè)化的房地產(chǎn)公司,它是多種經(jīng)濟(jì)成分的。第三,從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來講,我覺得我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入應(yīng)該是多元化的,應(yīng)該是不同經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)著陸的,不能搞制度的歧視。

  中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇:

  地王現(xiàn)象反映了制度缺陷

  第一,目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地只能從拍賣市場(chǎng)取得,特別是新企業(yè)沒有別的選擇,而在市場(chǎng)上舉牌一定是舉的最高的那個(gè),但是地王一般指的是價(jià)格高出人們想象,這是企業(yè)沒辦法選擇。

  第二拿了地王效果會(huì)怎么樣,兩種前景,因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)正是發(fā)展初期,雖然有些地價(jià)拿高了,但是未來的市場(chǎng)能支撐這樣的面粉做出面包的價(jià)格,那么它能做好,有不少企業(yè)當(dāng)前拿的高價(jià)地也做活了,再一個(gè)做死的也不少,現(xiàn)在有不少企業(yè)到處拿地王,他想超過別人成為第一,不久就死掉了,所以我當(dāng)時(shí)就提醒,我們企業(yè)家在某種環(huán)境下這種舉牌一直舉到底,那個(gè)有可能是智商低的那個(gè),所謂價(jià)高所得很可能是智商低所得。

  第三,為什么近期不斷出現(xiàn)地王,是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)量太少,如果要解決土地供應(yīng)量多供應(yīng)的問題,多供應(yīng)市場(chǎng),那么地王現(xiàn)象就可以消除,地王現(xiàn)象本身反映了制度缺陷,我們要想辦法改善我們的招拍掛制度。最后,誰最關(guān)心地王現(xiàn)象,不是開發(fā)商,是老百姓,因?yàn)槔习傩罩烂姘u得貴,未來的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲,他們就擔(dān)心,所以社會(huì)輿論和老百姓更關(guān)心地王現(xiàn)象,他們關(guān)心這個(gè)地王現(xiàn)象是有道理的。

  拿地企業(yè)中,國進(jìn),民真的退了嗎?

  中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇:

  民營企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的主流

  前年我作了一個(gè)總結(jié),在整個(gè)房地產(chǎn)比例當(dāng)中,股份制的企業(yè)已經(jīng)占到房地產(chǎn)企業(yè)的87%,國有企業(yè)已經(jīng)退到百分之幾,這個(gè)應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)本身造成的。總體來說,民營企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的主流。那么,這一輪為什么這么多國企拿地?

  首先,要理解他們的難處。國有企業(yè)保值增值壓力很大,更不要說衰落的行業(yè)。如化工行業(yè)的中化(中國化工集團(tuán))現(xiàn)在出口沒有市場(chǎng),但這么多錢拿來干什么,在效益下滑的市場(chǎng)環(huán)境下最后選擇了房地產(chǎn)。所以說,對(duì)于要保值增值的企業(yè),特別是作為新進(jìn)來的,他們沒有土地儲(chǔ)備,拿的地比較大,成為了新地王。在投資不足的情況下人家進(jìn)來,能增加整個(gè)行業(yè)投資量,對(duì)房地產(chǎn)本身發(fā)展是有利的。我們應(yīng)該歡迎而不是過多指責(zé)他們。

  北方房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青:

  未來是專業(yè)化地產(chǎn)公司占主導(dǎo)地位

  首先,國有企業(yè)的錢是有嚴(yán)格規(guī)定,打醬油的錢不能買醋。應(yīng)該說,未來的趨勢(shì)應(yīng)該是大型、有實(shí)力的專業(yè)化房地產(chǎn)公司占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位,中小型房地產(chǎn)公司淡出。第二,很多人說國企和央企有錢。其實(shí)現(xiàn)在上市企業(yè)通過股票市場(chǎng)就能夠得到資金,民營企業(yè)也能夠通過私募得到資金,我國很多專業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的授信絕不僅僅是授信給國有企業(yè),有實(shí)力、有品牌、服務(wù)水平高的公司同樣可以獲得銀行授信。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng):

  地王多國企、央企是正常的

  實(shí)際上,我不太同意“國進(jìn)民退”的提法。我們既有國進(jìn)的,也有民進(jìn)的,所以明年的市場(chǎng)地王,我想有可能在央企誕生也有可能在民企或者上市公司誕生。市場(chǎng)上出現(xiàn)的“國進(jìn)民退”討論熱,是因?yàn)槲覀兡?9年和07年相比。今年以來,參與土地招拍掛的房企當(dāng)中,既有中海、保利這樣的國有企業(yè),也有萬科、浙江綠城這樣的上市企業(yè),土地籌備投資都在200億以上。與07年相比,09年我們的確看到了更多的央企和地方國企參與到土地市場(chǎng)競(jìng)拍,這是一個(gè)基本事實(shí)。

  為什么會(huì)地王頻現(xiàn)?這和我們土地市場(chǎng)供求有關(guān)系。由于當(dāng)前土地市場(chǎng)這樣一個(gè)供求不平衡的關(guān)系,目前招拍掛的出讓方式導(dǎo)致了新的地塊出讓,特別是一些一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊,出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一塊優(yōu)質(zhì)地塊出讓可能引來若干家企業(yè)爭(zhēng)奪,地王是必然的。尤其是寬松的信貸環(huán)境,讓我們央企或者國企具備了資金方面的優(yōu)勢(shì),所以我覺得地王當(dāng)中出現(xiàn)更多的國企、央企是正常的,國企首先也是企業(yè)。

  北京萬科副總肖勁:

  國企當(dāng)?shù)赝跏呛檬?/p>

  現(xiàn)在是一個(gè)公開、公平的市場(chǎng),既然是招拍掛,那么就不分是國企還是民企,是個(gè)人還是團(tuán)體。但是我覺得這么三個(gè)問題。首先我覺得是戰(zhàn)略,就是民企的戰(zhàn)略跟國企的戰(zhàn)略也許不同,大家追求的東西不一定是一致的,這一點(diǎn)可能導(dǎo)致不同時(shí)期的決策不同。第二個(gè)算賬方式不一樣,大家注意一下所有地王的地不管是誰拿的,一定有一項(xiàng)極端優(yōu)勢(shì),可能位置極端好,地塊極端大,容積率極端低,我覺得算賬方式不同。第三個(gè)我覺得考核方式不同,你對(duì)我的考核是長(zhǎng)期,我就做長(zhǎng)期決策,你對(duì)我的考核可能是今年的,那我就今年做。這個(gè)可能是短期的,可能今年四五月份大量出現(xiàn)"地王"的現(xiàn)象,不管是什么原因我們認(rèn)為是好事。為什么說是好事呢?我覺得國企還真是有值得學(xué)習(xí)的地方,他們有領(lǐng)導(dǎo),他不是私企,有領(lǐng)導(dǎo)就有人管。另外,國企聚集了大一批人才,這些人才會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來積極的影響。

  地王會(huì)造成資產(chǎn)泡沫嗎?

  中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇:

  未來會(huì)出現(xiàn),但現(xiàn)在沒有

  在房地產(chǎn)發(fā)展后期,當(dāng)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)已經(jīng)過熱的時(shí)候,這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)的地王往往會(huì)把企業(yè)陷在里面,但是在房地產(chǎn)開發(fā)初期的時(shí)候,市場(chǎng)需求還很大,"地王"開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不大。但真正的危險(xiǎn)是在于不斷的按照同一個(gè)模式繼續(xù)進(jìn)行下去,再過到三五年的時(shí)候,就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。而風(fēng)險(xiǎn)是由誰承擔(dān)呢,那個(gè)時(shí)候很多拍地王的公司都是利用國內(nèi)和國外資本市場(chǎng)的力量,就拿這塊地去IPO了。從這個(gè)觀點(diǎn)來看,應(yīng)該說近期的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是不大的,包括在市場(chǎng)上拿地風(fēng)險(xiǎn)。但是,未來慢慢就會(huì)出現(xiàn)泡沫,但現(xiàn)在沒有泡沫。

  北京萬科副總肖勁:

  新地王產(chǎn)生,老地王肯定沒有風(fēng)險(xiǎn)

  我們沒法用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量,我覺得有一部分地王不存在風(fēng)險(xiǎn),有一部分存在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)在于是否有新地王的產(chǎn)生,如果有新地王產(chǎn)生,這個(gè)老地王肯定沒有風(fēng)險(xiǎn),這是一個(gè)核心。那么,地王又都出現(xiàn)在什么產(chǎn)品上呢?肯定出現(xiàn)在豪宅上!沒有說誰拿一塊地王去做普通住宅的,沒聽說過,它一定是這種屬性。房地產(chǎn)有句俗話叫"豪宅領(lǐng)漲,陋室領(lǐng)跌"。只要有新的地王產(chǎn)生,能去領(lǐng)漲,那就什么風(fēng)險(xiǎn)都沒有。

  北方房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青:

  不一定。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng):

  可能會(huì)出現(xiàn)成也地王,敗也地王。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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