房地產(chǎn)優(yōu)惠政策去向的“靴子”終于落地。對此，市場爭論各方期待已久。

　　“隨著政策到期，優(yōu)惠政策局部退出合情合理�！眹�信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明接受本報記者采訪時說。

　　去年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究決定，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由原來的5年改為2年，執(zhí)行期由2009年1月1日至12月31日。隨著今年以來房地產(chǎn)市場由回暖、活躍到部分過熱，最近幾個月，這一優(yōu)惠政策是否會延續(xù)的爭論漸趨白熱化。

　　區(qū)瑞明告訴記者，經(jīng)過一年優(yōu)惠政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)一、二級交易市場回暖明顯，近期部分城市二手房銷量還創(chuàng)歷史新高，政策目的已經(jīng)基本達(dá)到，因此沒有繼續(xù)持續(xù)的必要。同時，在寬松政策的呵護(hù)下，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲過快的問題，如果繼續(xù)保持寬松的刺激政策將容易催生房地產(chǎn)市場泡沫，但與此同時，房地產(chǎn)投資復(fù)蘇尚不穩(wěn)固，優(yōu)惠政策過早“全面”退出又可能造成房地產(chǎn)投資的再次衰退。

　　房地產(chǎn)市場今年以來尤其是最近幾個月，成為引起社會各界廣泛甚至過度關(guān)注的話題。局部地區(qū)房價的過快上漲，成交量的放大，以及層出不窮的“地王”制造，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此前業(yè)界預(yù)料。而二手房的成交在進(jìn)入下半年后，也呈現(xiàn)出火爆的局面。數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房全月成交總量首次突破3萬套，總成交量達(dá)32784套，環(huán)比10月上漲幅度達(dá)到了57%；而深圳11月二手商品房成交同比增長高達(dá)314.5%，環(huán)比上漲60.6%，1月至9月累計成交128905套，達(dá)到2008年全年成交量的426%。

　　房地產(chǎn)火爆的成交與快速上漲的價格，已經(jīng)引起政府高層的關(guān)注。國務(wù)院總理溫家寶11月28日考察了正在建設(shè)的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況后指出，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機(jī)性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　一句“抑制投機(jī)性購房”，其實已經(jīng)讓很多業(yè)內(nèi)人士“嗅”到房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將有調(diào)整的味道。而此次個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的“退出”，在專家看來，正是抑制投機(jī)的最好詮釋。那么這一政策對房地產(chǎn)市場的影響究竟能有多大？

　　“政策意在打擊投資性購房，對短期二手房市場沖擊大于一手房，但不改變行業(yè)運(yùn)行的趨勢，且有利于行業(yè)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展�！鄙赉y萬國房地產(chǎn)分析師殷姿分析認(rèn)為。

　　目前個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅稅率為總價的5.5%，在今年政策優(yōu)惠期內(nèi)，房齡在2年以上的個人普通住宅轉(zhuǎn)讓，此稅率享受全免，當(dāng)優(yōu)惠政策恢復(fù)為5年，則只有房齡滿了5年的二手房交易時才能免此稅率，因此這對于房齡在2年以上5年以下的二手房交易影響最為直接。有統(tǒng)計顯示，目前市場交易的房源中，2年以上5年以內(nèi)的占到30%至40%。

　　在前期政策并不明朗時，不少地區(qū)二手房成交火爆，正是受政策優(yōu)惠到期取消預(yù)期的刺激。有中介公司負(fù)責(zé)人預(yù)計，營業(yè)稅優(yōu)惠取消，帶來的影響將超過歷史所有的調(diào)控，年底將出現(xiàn)集中過戶潮。而這一預(yù)期，在此前大連地區(qū)已經(jīng)開始上演，12月8日，大連市地稅局發(fā)布消息稱，大連市二手房稅收優(yōu)惠政策將于今年年底如期終止，消息公布后，大連出現(xiàn)二手房買賣雙方扎堆過戶的擁擠場景。

　　營業(yè)稅優(yōu)惠取消影響果真有如此之大嗎？殷姿認(rèn)為，營業(yè)稅費(fèi)占購房總額比例相對有限，收益率幅度影響相當(dāng)有限。以100萬元房屋價格，60萬元購置成本為例，3至5年內(nèi)普通住宅的交易成本提升了5.5%，3至5年內(nèi)和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，總體占比較小，對實際收益率的影響幅度相對有限。同時交易成本的提升將根據(jù)實際市場的供需狀況在買賣雙方中分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)嫁，整體影響幅度將進(jìn)一步降低。

　　“當(dāng)然不排除政策出臺后，引致部分投資資金對政策的觀望和分歧，導(dǎo)致市場需求提前釋放和政策實際執(zhí)行后交易活躍度降低。”殷姿分析。

　　實際上，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免稅期在近5年呈現(xiàn)出由松到緊，由緊到松，再由松到緊的變化。2005年6月1日至2008年底，營業(yè)稅免稅期逐漸加長，政策逐漸收緊；2009年則恢復(fù)到2005年至2006年水平，營業(yè)稅政策有所放松；本此次優(yōu)惠政策到年底取消，則再次收緊到2006年至2008年的情況。有研究認(rèn)為，無論從一手房的銷售面積和銷售均價，還是從二手房的銷售面積、銷售均價和套均面積來看，營業(yè)稅征免時限政策調(diào)整，影響并不突出，往往出臺時都有其他政策配合。

　　此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提出增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求。這一表述，讓業(yè)內(nèi)對未來房地產(chǎn)市場政策預(yù)期偏暖。此次營業(yè)稅優(yōu)惠到期取消，是否意味著未來政策將繼續(xù)調(diào)整？殷姿認(rèn)為，由于其他住房消費(fèi)政策如信貸優(yōu)惠利率仍然延續(xù)，顯示此次政策調(diào)整主要目的在于抑制投機(jī)性需求，但對合理的自住、改善需求仍然支持，這與中央經(jīng)濟(jì)工作會議基調(diào)一致，并使得政策預(yù)期進(jìn)一步明朗，短期內(nèi)政策的不確定性大大下降。不過區(qū)瑞明卻表示，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)論述相對溫和、偏暖的基調(diào)下，國務(wù)院卻迅速做出決定將“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”，這將加劇市場產(chǎn)生“房地產(chǎn)收緊政策是否還會陸續(xù)出臺”的擔(dān)憂。 （記者  趙洋）