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    SOHO停電門:潘石屹為業(yè)主還是為高額物業(yè)利潤
2009年12月11日 11:42 來源:證券日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  盡管是在建外SOHO東區(qū)鬧出“停電門”之后,京城地產(chǎn)名人潘石屹才表示SOHO中國已經(jīng)成立了物業(yè)管理公司,要逐漸接手旗下的建成樓盤。但事實(shí)上,發(fā)展售后的物業(yè)管理業(yè)務(wù)卻是老潘早有的打算。

  “我們建立物業(yè)公司主要是為了維護(hù)品牌形象,對旗下樓盤保值增值,是早有計(jì)劃的,跟SOHO東區(qū)的事沒直接關(guān)系。”12月10日,SOHO中國一名人士向《證券日報》記者表示。據(jù)悉,目前SOHO的物業(yè)公司人員主要是管理三里屯及中關(guān)村兩個項(xiàng)目,日后可能會接手其他項(xiàng)目。

  可以說,如果沒有SOHO東區(qū)的“停電門”,潘石屹也是要涉足物業(yè)管理的,而“停電門”或讓潘石屹更加意識到了事情的刻不容緩。然而,對于眾多開發(fā)商來說,物業(yè)管理因?yàn)槠涿麡O低,幾乎從來都是處于被邊緣化和補(bǔ)充者的地位;但是,各個樓盤業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾卻是屢屢耳聞。

  丑聞使開發(fā)商品牌受到影響,而涉足物業(yè)卻賠錢居多。物業(yè),做還是不做?中國物業(yè)管理行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)專業(yè)化?

  涉足物業(yè) 貼錢維護(hù)品牌

  潘石屹說,“中國有三分之一的開發(fā)商只倒地不開發(fā)”。而另外三分之二,卻大多是只管開發(fā)不做物業(yè)的,或者即使有物業(yè)管理公司,也是極小的規(guī)模。

  比如A股上市公司深物業(yè),盡管公司名稱叫做深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司,但是主營業(yè)務(wù)仍然是房地產(chǎn)銷售,占到了總收入的75%以上,而物業(yè)管理及租賃只占總收入的15%。

  深物業(yè)的證券代表劉剛告訴《證券日報》記者,深物業(yè)的主營是房地產(chǎn),利潤率比物業(yè)管理高很多。而公司目前也沒有擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的打算。

  可以看到,深物業(yè)房地產(chǎn)銷售的毛利率可達(dá)61.67%,而房屋租賃和管理只有區(qū)區(qū)9.93%,再相比與深物業(yè)其他如餐飲服務(wù)48.7%和交通運(yùn)輸52.9%的毛利率,物業(yè)管理確實(shí)盈利能力太弱。

  雖然利潤的微薄讓許多開發(fā)商止足于交房,但另一些地產(chǎn)業(yè)的龍頭型企業(yè),卻非常注重物業(yè)管理。比如國內(nèi)地產(chǎn)老大萬科,其物業(yè)管理是有口皆碑的,由此也奠定了萬科的客戶基礎(chǔ)。據(jù)悉,除了維護(hù)服務(wù),萬科還提供各種特約的入住服務(wù)、商住服務(wù)、居家服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)種種。有消息稱公司每年在物業(yè)管理上的補(bǔ)貼也達(dá)到了上千萬,但帶來的是萬科樓盤可以賣到比周邊樓盤平均高出10%。

  “開發(fā)商絕對有必要有自己的物業(yè)管理,房地產(chǎn)是一個服務(wù)行業(yè),看似造房子是個傳統(tǒng)行業(yè),但實(shí)際上之中創(chuàng)新可以非常多。開發(fā)商的建筑理念、規(guī)劃理念,如果后來沒有人很好的理解你,這個體系就不算完整。現(xiàn)在客戶并不需要你界定事情為誰來管,而是要求“立刻解決問題”,需要將把為客戶服務(wù)的概念納入到物業(yè)管理之中!焙仙鷦(chuàng)展華北區(qū)域公司副總經(jīng)理在接受記者采訪時表示。

  反方觀點(diǎn):

  物業(yè)管理需要市場化專業(yè)化

  認(rèn)為地產(chǎn)商有必要自己來做物業(yè)、將房地產(chǎn)看作服務(wù)行業(yè)或許是一種經(jīng)營理念的超前,但是并不是所有開發(fā)商都認(rèn)為這是一個最佳選擇。

  “這有個概念問題,并不是所有開發(fā)商都要有自己的物業(yè),開發(fā)商樓盤開發(fā)完了以后,我認(rèn)為業(yè)主入主后的物業(yè)服務(wù)要社會化、專業(yè)化,由專門的物業(yè)管理公司來運(yùn)營!碧旖驃W林匹克花園置業(yè)有限公司總經(jīng)理姚國麟對記者說。

  姚國麟解釋說,實(shí)際上我國法律規(guī)定是由業(yè)主管理委員會(業(yè)委會)選擇、聘用物業(yè)管理公司,一般來講,前期是由開發(fā)商自己選擇的物業(yè)管理公司來管理。各個城市的房管局、監(jiān)管處,都要求開發(fā)商在住戶入住前通過公開的招投標(biāo)來確定物業(yè)公司,不允許開發(fā)商指定物業(yè)公司。

  正如潘石屹在博客中寫到的事實(shí),“小區(qū)交出去已經(jīng)5年多了,與開發(fā)商沒有任何關(guān)系”,姚國麟也認(rèn)為,開發(fā)商交房后并沒有維護(hù)小區(qū)社的責(zé)任。而業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾是一個社會性問題!斑@很難解決,每個小區(qū)情況都不一樣,居住人群層次也是不一樣的。各地的標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的。物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾與社會發(fā)展和人民層次的提高是很復(fù)雜的問題”。

  但姚國麟提出,市場化定價、專業(yè)化發(fā)展才是物業(yè)行業(yè)的出路!芭e個例子,我知道一個建的非常好的小區(qū),好的環(huán)境和設(shè)施,但是每月物業(yè)費(fèi)才1塊錢,你想想,服務(wù)會怎樣?其實(shí)服務(wù)也可以好,但是管理費(fèi)用也會高,生活是需要成本的,我們不可能享受好的服務(wù)而不肯多花一點(diǎn)服務(wù)管理費(fèi)!币肴缡钦f。

  此外,深物業(yè)的證券代表劉剛也認(rèn)為,市場化的競爭才是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢,而不是由開發(fā)商來做。

  現(xiàn)狀:物業(yè)管理公司偏弱

  開發(fā)商暫難抽身

  盡管除了注重品牌及高端住宅的開發(fā)商親自負(fù)責(zé)物業(yè)外,更多的地產(chǎn)企業(yè)只是希望把后續(xù)的物業(yè)服務(wù)交由物業(yè)公司來做,但現(xiàn)實(shí)的狀況是與地產(chǎn)業(yè)相比,我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展極不平衡,仍處于初期、無序的階段。

  中國物業(yè)管理協(xié)會2007年統(tǒng)計(jì),1994年-2004年是我國物業(yè)管理公司雨后春筍般涌現(xiàn)的十年,但雖然與房地產(chǎn)業(yè)崛起幾乎在同時代,但目前依然呈現(xiàn)規(guī)模小、龍頭缺乏的特點(diǎn)。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),1994至2004年10年間共成立中國物業(yè)管理企業(yè)2495家,占總企業(yè)數(shù)75.98%,而在1981年至1994年13年間,只有268家企業(yè)成立,占企業(yè)總數(shù)的5.82%,可以看到,1994至2004年10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。

  中國物業(yè)管理協(xié)會指出,81年至94年的前十三年,是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段,發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間,是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段,大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后,企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。

  盡管數(shù)量上增長迅速,但是規(guī)模仍然很小。目前,我國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。截至2007年年末,我國一級資質(zhì)365家,占7.93%;二級資質(zhì)713家,占15.5%;三級資質(zhì)3287家,占71.46%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家,占5.11%。

  中國物業(yè)管理協(xié)會認(rèn)為,這說明現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益,整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風(fēng)險能力差。

  因此有業(yè)內(nèi)人士指出,物業(yè)管理公司整體偏弱小,房地產(chǎn)開發(fā)商若想鞏固自己品牌,還不是所有人都能夠放心的交給物業(yè)公司來做,完全從物業(yè)管理中“抽身”的。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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