在房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況大為好轉(zhuǎn)的2009年，銀行和信托公司掀起了新一輪授信狂潮。一時(shí)間，過(guò)百億的授信開(kāi)始密集空降地產(chǎn)業(yè)。

　　進(jìn)入2009年以來(lái)，銀行開(kāi)始熱衷于與房地產(chǎn)企業(yè)簽署授信協(xié)議。據(jù)《投資者報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月10日，今年有17家房企與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元。這一數(shù)字幾乎與60余家中國(guó)房企的直接融資額相當(dāng)。

　　但這樣的授信額和銀行為房企提供的資金比起來(lái)還是小巫見(jiàn)大巫。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的開(kāi)發(fā)貸款為9119億元，同比增長(zhǎng)53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)119.7%。而在樓市下行的2008年，房企從銀行那里獲得的開(kāi)發(fā)貸款僅為7257億元，僅增長(zhǎng)3.4%；個(gè)人按揭貸款3573億元，同比大幅下降了29.7%。

　　“授信的多少，沒(méi)有實(shí)際意義，而授信的額度就是一些高管拍腦袋決定而來(lái)的，很多房地產(chǎn)公司根本無(wú)法用完這些信用額度。這只會(huì)間接推高房?jī)r(jià)。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示。

　　授信洶涌

　　短短十天內(nèi)，又有530億元銀行授信額度砸向房企。

　　12月9日，花樣年控股集團(tuán)有限公司(01777.HK)，與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行將在未來(lái)五年內(nèi)向花樣年意向性授予200億元人民幣的授信額度，用于支持花樣年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商用物業(yè)抵押貸款、搭橋貸款、并購(gòu)貸款等方面的業(yè)務(wù)合作。此前11月底，光大銀行就曾授予花樣年20億元人民幣授信額度。

　　12月6日，北京金隅集團(tuán)與交通銀行北京市分行簽署合作協(xié)議，金隅集團(tuán)將獲得交通銀行150億的意向性貸款授信額度，用于南城經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　11月30日，龍湖地產(chǎn)有限公司宣布其旗下附屬控股公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽訂人民幣180億元銀行貸款授信協(xié)議。雙方在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、銀行保證業(yè)務(wù)、銀行承兌匯票、承銷(xiāo)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債、銀團(tuán)貸款等各種融資及服務(wù)領(lǐng)域廣泛合作。

　　這只是十天內(nèi)簽署的授信協(xié)議，自從2009年2月14日，瑞安房地產(chǎn)與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽訂了130億元的三年期意向授信額度以來(lái)，銀行與房企授信協(xié)議的簽署此起彼伏。

　　據(jù)《投資者報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至記者發(fā)稿，2009年有17家房企與銀行簽署的授信協(xié)議涉資總額接近4000億元。

　　“麻煩制造者”

　　上市房企尤其獲得了銀行的青睞，比如新近獲得銀行授信額度的花樣年、金隅、龍湖地產(chǎn)都是2009年上市的企業(yè)。

　　一方面，作為銀行貸款的最佳抵押品，土地資源一向是銀行的最?lèi)?ài)，上市公司光環(huán)再加上以土地做抵押，在銀行家的眼中，這樣的企業(yè)無(wú)疑是最佳貸款客戶(hù)，由此形成了上市公司高價(jià)拿地——抵押貸款——高價(jià)拿地的新循環(huán)。

　　另一方面，上市房企通過(guò)拿地，不僅可以增加自己的市值，而且還能提升投資者對(duì)其的信心，從而使企業(yè)能更大規(guī)模、更加快捷地從股市“圈錢(qián)”。由此形成了拿地、圈錢(qián)，再拿地、再圈錢(qián)的循環(huán)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全認(rèn)為：“從調(diào)查結(jié)果看，融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了非常明顯的金字塔結(jié)構(gòu)，大型上市企業(yè)、國(guó)資背景企業(yè)吸引的資金明顯高于中小企業(yè)。這就出現(xiàn)了‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’的現(xiàn)象。”

　　9月初，房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地被萬(wàn)科和中糧以22億高價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)263%，樓面價(jià)折合6443元/平方米。然而在此前，萬(wàn)科制造的另一大新聞是：8月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)獲得建行500億元授信額度。而這是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得授信額度的最大單。

　　幕后推手

　　“上市房企得到銀行的青睞，從銀行獲得了更多的貸款和授信額度。房企由此獲得更多資金，更加瘋狂地買(mǎi)地，由此推高地價(jià)和房?jī)r(jià)�！辈稍L(fǎng)中，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為銀行是房?jī)r(jià)瘋漲的幕后推手之一。

　　一位不愿透露姓名的國(guó)有銀行內(nèi)部人士告訴《投資者報(bào)》：“各家銀行主動(dòng)向房地產(chǎn)企業(yè)授信、示好也是迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力。開(kāi)發(fā)貸款通常和個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行捆綁，如果哪家銀行對(duì)企業(yè)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，也將自動(dòng)獲得個(gè)貸業(yè)務(wù)，這已是業(yè)內(nèi)約定俗成的做法。而大型企業(yè)通常和很多家銀行保持合作關(guān)系，為了爭(zhēng)取客戶(hù)，對(duì)其進(jìn)行授信，表達(dá)戰(zhàn)略合作意向，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)份額�！�

　　國(guó)海證券房地產(chǎn)分析師趙鐸認(rèn)為：“今年房地產(chǎn)融資規(guī)模比較大，銀行授信額度比較大的大背景是，整個(gè)信貸政策比較寬松。在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，貸款是很重要的決定因素，不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)個(gè)人購(gòu)房者。而且房貸政策的寬松更多的是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)的，很大程度增加了購(gòu)買(mǎi)的杠桿水平，使購(gòu)房者增加了購(gòu)買(mǎi)力�！�

　　不過(guò)，國(guó)都證券分析師鄒文軍卻表示：“銀行也會(huì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)很高的話(huà)就會(huì)有下跌的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌涉及到開(kāi)發(fā)企業(yè)能否還貸的問(wèn)題，銀行就會(huì)限制、減少信貸發(fā)放。”

　　“銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是在三季度有所反彈的。”東方證券銀行業(yè)分析師金麟指出。

　　從2007年開(kāi)始，銀行對(duì)房地產(chǎn)的看法逐漸轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，很多銀行開(kāi)始?jí)旱头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，從上市銀行情況來(lái)看，直到今年上半年為止。但到了三季度，從公布貸款行業(yè)分布的5家上市銀行來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)了小幅的反彈，但目前仍然處于比較低的水平。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)系副主任呂隨啟表示：“房?jī)r(jià)上漲肯定和銀行信貸有關(guān)，目前銀行信貸表面上看適度寬松，實(shí)質(zhì)上是極度寬松。必然有相當(dāng)一部分流動(dòng)性被注入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這有利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，促使房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)都會(huì)相應(yīng)提高�！�

　　2010年地產(chǎn)信貸增速或放緩

　　根據(jù)金麟的計(jì)算，2009年銀行房地產(chǎn)貸款(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款)在整體信貸中占比為25%左右。

　　日前，有媒體報(bào)道“明年信貸儲(chǔ)備超三成集中地產(chǎn)”。呂隨啟則認(rèn)為，明年房地產(chǎn)信貸增加速度也許會(huì)放慢。他指出，房?jī)r(jià)上漲的速度過(guò)快是不容否認(rèn)的事實(shí)，另外，信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化的話(huà)，明年房地產(chǎn)行業(yè)的信貸增加速度也許會(huì)放慢。

　　呂隨啟表示，目前房地產(chǎn)不愁賣(mài)，意味著現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商根本就不缺現(xiàn)金流，年初的時(shí)候?yàn)槭裁淬y行房貸政策還比較謹(jǐn)慎，是因?yàn)槟菚r(shí)候經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景比較黯淡，很多開(kāi)發(fā)商手里壓著房子賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著6月份經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快，房地產(chǎn)信貸迅速反彈，房地產(chǎn)度過(guò)最艱難的日子，也不需要那么多信貸了，如果還往里投，“還嫌通脹預(yù)期升溫不夠，還嫌政府面臨的政治壓力不夠大啊”。

　　因此，呂隨啟認(rèn)為，明年房地產(chǎn)信貸如果能維持今年的比重就很不錯(cuò)了。明年預(yù)防的重點(diǎn)問(wèn)題是通脹預(yù)期升溫，要預(yù)防它的話(huà)，大宗商品價(jià)格即使?jié)q，也不能漲那么快；房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)漲，但也不能那么快，要有配套的調(diào)控措施；消費(fèi)品價(jià)格也不能漲那么快，如果趨勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)的話(huà)，就想辦法增加居民收入。