12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作等房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)意見(jiàn)。隨后，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段對(duì)再度出現(xiàn)過(guò)熱情況的樓市進(jìn)行調(diào)控的政策組合拳也相繼出手。

　　12月18日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署五部委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，全部土地出讓款原則上1年之內(nèi)繳清。

　　12月23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，溫和調(diào)整二手房營(yíng)業(yè)稅。

　　同一天，國(guó)土部也公布了全國(guó)九省18宗“閑置土地”的查處通告，直指開(kāi)發(fā)商囤地閑置現(xiàn)象。

　　種種信息表明，去年年底以來(lái)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策正在被新的控制過(guò)熱發(fā)展的政策導(dǎo)向所取代。

　　這些政策的動(dòng)作，對(duì)即將順利度過(guò)2009年的開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，關(guān)于明年市場(chǎng)的預(yù)期卻充滿了太多的不確定，2010年樓市究竟會(huì)演變成怎樣的局面？

　　聚焦地產(chǎn)熱點(diǎn)、解析樓市懸疑——本報(bào)“樓市三人行”第一期，我們請(qǐng)到了恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司總經(jīng)理魏朝陽(yáng)、湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理郭佑雄、世紀(jì)金源(湖南)集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理薛麗一起來(lái)展現(xiàn)他們所能看到的未來(lái)。

　　交鋒時(shí)間：2009年12月24日上午

　　交鋒主角：

　　魏朝陽(yáng)

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司總經(jīng)理

　　郭佑雄

　　湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理

　　薛麗

　　世紀(jì)金源(湖南)集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理

　　“開(kāi)發(fā)商的好日子，差不多到頭了”

　　政策

　　瀟湘晨報(bào)：政策是一出戲，不到落幕，誰(shuí)也不知道結(jié)局到底如何。當(dāng)255億的廣州地王，在中央政策風(fēng)向一周三變的當(dāng)下橫空出世，更大的憂慮在于，在政府溫和政策的語(yǔ)境中，市場(chǎng)依舊“桀驁不馴”的表情，是否會(huì)帶來(lái)更為嚴(yán)厲的政策表達(dá)。在中央政府溫和調(diào)控出臺(tái)之后，市場(chǎng)并未像政府所希望的那樣迅速步入理性，在各位的判斷中，是否會(huì)如2007年一般，政策重拳連續(xù)出擊？

　　魏朝陽(yáng)：有一點(diǎn)是貫穿始終的。政府出臺(tái)任何政策，歸根到底是為了促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。二手房營(yíng)業(yè)稅政策、土地款首付提高……這一系列的政策出臺(tái)，根本原因是今年下半年房?jī)r(jià)漲得太快，而不是為了打壓這個(gè)行業(yè)。作為GDP8%增速的主要貢獻(xiàn)者，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系的層面太廣太復(fù)雜，在經(jīng)歷2008年的寒潮之后，政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱，這意味著在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面并未全面好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)仍然將是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。

　　郭佑雄：更明確點(diǎn)說(shuō)，就是明年的政策，不會(huì)回到2007年那么嚴(yán)厲。針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)實(shí)，政府出發(fā)點(diǎn)，是希望平穩(wěn)地上揚(yáng)，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年的陣痛之后，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較理性。但從某個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，我是個(gè)悲觀主義者。政策對(duì)于明年的市場(chǎng)肯定會(huì)產(chǎn)生較大影響。從今年來(lái)看，政策效應(yīng)暫時(shí)還沒(méi)體現(xiàn)，具有一定滯后性。但是對(duì)于明年市場(chǎng)而言，政策風(fēng)向的變化，很可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路產(chǎn)生影響，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)行調(diào)整，有可能影響供需的平衡。說(shuō)得更加直接點(diǎn)，房地產(chǎn)是一個(gè)需要“聽(tīng)話”的行業(yè)，政府一管就“死”，政府一放就“瘋”。但是，對(duì)于明年來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)一系列政策是必然的，房地產(chǎn)商的好日子差不多到頭了。

　　“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲，自住需求無(wú)需等”

　　房?jī)r(jià)

　　瀟湘晨報(bào)：房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)，對(duì)于面對(duì)《蝸居》感同身受的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)，是最受關(guān)注的命題。在2007年的政策中，中國(guó)房?jī)r(jià)的2008年低谷顯然給了大多數(shù)人關(guān)于房?jī)r(jià)的期望，那么對(duì)于長(zhǎng)沙而言，明年的房?jī)r(jià)，是否會(huì)出現(xiàn)值得購(gòu)買的曙光？房?jī)r(jià)的漲幅，是所有人最為關(guān)心的話題，那么對(duì)于自住型的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，明年是不是一個(gè)合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)？

　　郭佑雄：我個(gè)人認(rèn)為，自住型需求者買房越早越好。應(yīng)該看到，除非是發(fā)生了戰(zhàn)爭(zhēng)、政局不穩(wěn)和其他重大的自然災(zāi)害，否則房?jī)r(jià)一直會(huì)上漲。上漲的原因很多，首先是貨幣貶值，其次是城市的配套發(fā)展越來(lái)越完善，投入越來(lái)越多，分配到每個(gè)房子的價(jià)值也會(huì)一年比一年高，這種趨勢(shì)可能有波動(dòng)，但是總趨勢(shì)是不會(huì)變的，所以房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是肯定的，這是價(jià)值規(guī)律在發(fā)生作用。

　　魏朝陽(yáng)：明年購(gòu)房應(yīng)該是一個(gè)合適的機(jī)會(huì)。首先房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)肯定的趨勢(shì)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)相對(duì)是合理的，是健康的，明年買房應(yīng)該是一個(gè)合適的機(jī)會(huì)。此外，房產(chǎn)永遠(yuǎn)是資產(chǎn)增值保值的一種最好的渠道，從這些意義而言，明年買房仍然是合適的機(jī)會(huì)。

　　薛麗：就湘江世紀(jì)城的購(gòu)買情況而言，自住型需求的大部分消費(fèi)者可以承受的總房?jī)r(jià)在40萬(wàn)元左右。50萬(wàn)元以上的，以改善性需求為主。從中長(zhǎng)期的房產(chǎn)政策來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展是國(guó)家支持的，另一方面，一直存在的通脹預(yù)期，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是肯定存在的。在這樣的情況下，自住型的剛性需求不用太過(guò)考慮購(gòu)買時(shí)間，而是要看自己的承受能力，早做決定。

　　“明年長(zhǎng)沙樓市或?qū)⑾鄬?duì)穩(wěn)定”

　　市場(chǎng)

　　瀟湘晨報(bào)：2009年的中國(guó)樓市，很火。有的是銷售“火”，一如長(zhǎng)沙，年銷售量可以突破1400萬(wàn)平方米；有的是價(jià)格“火”，就像上海、深圳、廣州，3000萬(wàn)的房子也可以一天賣63套�！巴�火”的背后，是普通民眾的怨聲載道。那么，2010年的中國(guó)樓市，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者應(yīng)該以怎樣的表情應(yīng)對(duì)呢？

　　郭佑雄：明年將是開(kāi)發(fā)商面臨反復(fù)折騰的一年，開(kāi)發(fā)商很可能就會(huì)在反反復(fù)復(fù)的折騰中，迎來(lái)不算好過(guò)的一年。我對(duì)全國(guó)樓市的預(yù)期比較悲觀，但在長(zhǎng)沙，因?yàn)橥恋爻杀镜认嚓P(guān)成本的上漲，加之房?jī)r(jià)泡沫不多，不會(huì)像其他城市那樣波動(dòng)太大。我估計(jì)，明年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先穩(wěn)定再發(fā)展是一個(gè)主旋律。在穩(wěn)定中慢慢發(fā)展，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策的風(fēng)險(xiǎn)，而長(zhǎng)沙對(duì)應(yīng)的，則是平穩(wěn)發(fā)展，大規(guī)模大幅度的下跌也不大可能出現(xiàn)。

　　薛麗：2009年是湘江世紀(jì)城的銷售達(dá)到最高峰的一年，明年的情況是否能像今年一樣，我個(gè)人覺(jué)得可能要到明年年中才能看清楚。從目前的情況來(lái)看，國(guó)家的調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)，這也已經(jīng)或多或少地影響了大家對(duì)明年市場(chǎng)的判斷。對(duì)于明年的情況，開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)出現(xiàn)了分化的情況，有的開(kāi)始采取一些優(yōu)惠促銷的方式，變相地降低房?jī)r(jià)，加速銷售量；而有的則是放慢供應(yīng)，提高房?jī)r(jià)。另一方面，這些調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)于消費(fèi)者的購(gòu)買行為將會(huì)產(chǎn)生影響。比如說(shuō)，可能會(huì)加深加重他們的觀望情緒，投資性的房產(chǎn)購(gòu)置行業(yè)是不是也會(huì)因此而降溫，這些市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)否在明年出現(xiàn)，會(huì)在多大程度上影響到樓市，都還不太確定。只有看下一步國(guó)家政策出臺(tái)的情況來(lái)判斷，也許等到明年年中才會(huì)比較明確。

　　魏朝陽(yáng)：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱行業(yè)，這是事實(shí)。但是從目前國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)看，針對(duì)部分城市房產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象開(kāi)始調(diào)控的方向也是明確的。作為長(zhǎng)沙這樣的城市而言，雖然并不是國(guó)家政策調(diào)控的主要目標(biāo)，但是政策的影響一定會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)向上的發(fā)展大趨勢(shì)是不會(huì)改變的。目前政府出臺(tái)調(diào)控政策，還是溫和的，并沒(méi)有太多的嚴(yán)厲措施，這也是為了保證行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。明年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該還是會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的局面。

　　三種行動(dòng)三個(gè)表情，或許都有可能

　　正如地產(chǎn)人士王世泰所言，看懂2009年樓市的人是神仙，看不懂的是凡人。癲狂的2009即將翩然謝幕，2010樓市何等風(fēng)情？且瘋狂，且陣痛，或是一如今年的股市散戶，一朝回到解放前？或許，都有可能。

　　當(dāng)下的長(zhǎng)沙地產(chǎn)，恒大、湘江世紀(jì)城，無(wú)一不是讓業(yè)界，讓市民瞠目結(jié)舌的名字。一個(gè)是，兩年5個(gè)項(xiàng)目，光速出場(chǎng)；一個(gè)是年銷售120萬(wàn)平方米的超級(jí)大鱷，再加上珠江花城這個(gè)長(zhǎng)沙樓市最早的精裝修試水者，面對(duì)地產(chǎn)這個(gè)始終說(shuō)不厭的話題，或堅(jiān)信，或悲觀，或游離。三人何言何行？不妨窺之。

　　魏朝陽(yáng)，恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。這個(gè)以“恒大速度”從廣州空降長(zhǎng)沙的董事長(zhǎng)，憑借兩年時(shí)間5個(gè)項(xiàng)目入市的光速，不僅在長(zhǎng)沙，或許在國(guó)內(nèi)都少見(jiàn)。這個(gè)長(zhǎng)于“速度”的地產(chǎn)人，對(duì)于長(zhǎng)沙地產(chǎn)依然充滿信心，“在現(xiàn)有政策不變的形勢(shì)下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)還是個(gè)主角”。

　　與之態(tài)度相反的，是郭佑雄這個(gè)“悲觀主義者”。盡管成本上漲的預(yù)期仍然帶給長(zhǎng)沙一定上漲空間，但這個(gè)自詡“地產(chǎn)批評(píng)者”的博士級(jí)總經(jīng)理，仍然是“看不到明年房?jī)r(jià)上漲的希望”，一如珠江實(shí)業(yè)這個(gè)從業(yè)30多年的龐大國(guó)企，在經(jīng)歷了大起大落的中國(guó)樓市幾番起伏之后，謹(jǐn)慎理性是本能。

　　低調(diào)的薛麗，就像湘江世紀(jì)城一樣，不動(dòng)聲色卻無(wú)法忽視。當(dāng)年銷售超過(guò)120萬(wàn)平方米的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄，在這個(gè)剛過(guò)30的年輕女性手中創(chuàng)造，多少有點(diǎn)讓人無(wú)法置信�！懊髂陸�(yīng)該有個(gè)分水嶺，在上半年和下半年”，這個(gè)偶爾流露小女人神態(tài)的營(yíng)銷副總經(jīng)理，對(duì)待市場(chǎng)的波動(dòng)，卻有著女性特有的細(xì)膩與敏銳。

　　既不盲從于內(nèi)心的樂(lè)觀期望，也不對(duì)局勢(shì)輕易研判結(jié)局，相信的是市場(chǎng)第一手的數(shù)據(jù)與需求，來(lái)自售樓部一線的消費(fèi)需求預(yù)期，才是決定格局的根本所在，“明年，將在政策的力度和消費(fèi)者需求之間博弈”。言之孰對(duì)孰錯(cuò)？或許，只有時(shí)間能夠解答一切。不過(guò)，讓所有人都認(rèn)同的是，明年，將是大盤(pán)的游戲場(chǎng)，大盤(pán)當(dāng)?shù)朗且粋�(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報(bào)]

　　[作者：文潔 劉渝渝]