2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。

　　年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市

　　2008年出臺的關(guān)于住房優(yōu)惠政策的相關(guān)文件，共有4份，分別為《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)、《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》 (財稅〔2008〕174號)、中國人民銀行《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有 關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2008〕302號文件)和國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱國辦發(fā)〔2008〕131號文件)。內(nèi)容主要為下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅；降低購買首付比和個貸利率。

　　2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

　　各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

　　年中：加大土地供給，整頓市場秩序

　　進入第二季度以來，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。

　　2月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。

　　4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強對控制性詳細規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴肅查處違法違規(guī)違紀案件。

　　5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發(fā)〔2009〕56號)。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整。

　　5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

　　5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

　　5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。

　　6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

　　年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲

　　11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。

　　12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%~30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財政預算管理。土地出讓金新規(guī)對于開發(fā)企業(yè)爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。(陳則明)