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    中國房地產(chǎn)的《2012》 如何應(yīng)對泡沫破裂?
2009年12月30日 09:33 來源:上海證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在電影《2012》中,根據(jù)瑪雅人的預(yù)言,2012年是世界的末日,“黑夜降臨以后,黎明永不再來”。而人類最終利用自身的智慧,在經(jīng)歷了一場徹底毀滅的災(zāi)難之后迎來重生。巧合的是,著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠說,中國的房地產(chǎn)泡沫2012年會破裂。假如,他的預(yù)測是有道理的,那么現(xiàn)在的我們,應(yīng)該如何用我們的智慧去應(yīng)對這場浩劫?

  在《2012》的故事結(jié)尾,中國制造的“方舟”以貧富相等、貴賤同權(quán)的民主精神,實(shí)現(xiàn)了更多人的生存,并最終和地球一起迎來重生。那么中國樓市,會以怎樣的精神終結(jié)這場泡沫危機(jī)?有一些跡象我們看清了,有一些希望我們?nèi)钥善诖?/font>

  無知者無畏!用這句話來形容還沒有經(jīng)歷過一次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的國民經(jīng)濟(jì)大蕭條的中國市場,看似這樣貼切。當(dāng)房價堰塞湖已經(jīng)高高筑起,國企挑頭的市場主體參與熱情仍然膨脹,地方政府做著無可無不可的調(diào)控姿態(tài),中央調(diào)控者通過字斟句酌的說法來暗示內(nèi)心的矛盾與焦灼。

  這種從經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)得出的“樓市要穩(wěn)”的決策心態(tài),最終將導(dǎo)致2010年市場格局是緊縮政策與房價上行并存。而不斷上升的房價必然挑戰(zhàn)中國百姓最終的心理和經(jīng)濟(jì)承受底線,帶來極大的社會負(fù)面情緒的堆積。有人預(yù)測,房地產(chǎn)有可能是引爆20年來最激烈社會問題的導(dǎo)火索。

  緊縮浪潮來襲:明年一季度成交趨冷

  這是一個脆弱的市場,一點(diǎn)政策上的風(fēng)吹草動,都會令投資者心慌。精明的開發(fā)商們已經(jīng)摸透了政策的底線,所以敢于大手筆的拿地,卻懼怕購房人集體失去信心。這才是開發(fā)商口口聲聲反對調(diào)控政策的根本原因。

  2009年底,在經(jīng)歷了大半年非理性上漲后,中央樓市調(diào)控新政在12月密集出現(xiàn)。先是營業(yè)稅免征期調(diào)整,后由國務(wù)院常務(wù)會議提出遏制部分城市房價過快上漲“四點(diǎn)措施”。隨后,國土部、財政部等五部委出臺加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知,將開發(fā)商支付土地出讓金的首付款比例提高至50%。

  政策出臺前后的故事與各方心態(tài)變化是有趣而值得玩味的。有消息稱,中央對高房價現(xiàn)象早有察覺,并在溫家寶總理考察上海保障性住房建設(shè)成績后火速出臺了調(diào)控組合拳!暗醒雽鞘姓{(diào)控的度和節(jié)奏也沒有系統(tǒng)的想法,都是走一步看一步。”一位接近決策層的房地產(chǎn)市場專家表示。但也正是這種走一步看一步的心態(tài),可能將房價推向不可挽回的高峰。

  我們從12月底的樓市風(fēng)向就已經(jīng)可以看出微變的跡象,起因就是現(xiàn)有政策已經(jīng)引發(fā)的市場恐慌。除了各地房地產(chǎn)交易中心擠滿提前過戶的人群外,新的二手房交易已經(jīng)現(xiàn)出明顯下滑。中原地產(chǎn)向本報提供的內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州三地,上周二手房成交量較12月前三周平均值下跌35%、25%和20%。更有北京二手房市場高層預(yù)測,接下來的二手房成交量將下降到成交高峰時期的三分之一左右。大量二手中介門店將首先受到?jīng)_擊。

  正是這些已經(jīng)出現(xiàn)的樓市觀望情緒令決策者開始動搖。此前,上海宣布最快上周出臺《本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》,但截至發(fā)稿時,實(shí)施意見仍未公布。有消息稱,上海將視市場情況和中央說法的調(diào)整對意見給予微調(diào)。

  27日,溫家寶總理接受新華社記者專訪,提出“穩(wěn)定房價”四點(diǎn)措施,其中首次提到房地產(chǎn)調(diào)控要長遠(yuǎn)規(guī)劃。從“遏制”到“穩(wěn)定”的表述調(diào)整給了地方政府和開發(fā)商更多想像空間。

  第二天,二手房成交下滑最快的北京市最先喊出穩(wěn)定口號,北京市委十屆七次全會提出2010年北京GDP增長目標(biāo)為9%,促進(jìn)房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長,保證住房消費(fèi)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  “左右搖擺的政策信息可能令調(diào)控效果無關(guān)痛癢,甚至助漲價格。這種越調(diào)越漲的跡象在2005和2007兩次調(diào)控中曾經(jīng)上演,至今沒有實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)!币晃环康禺a(chǎn)市場人士稱。

  2010:房價地價繼續(xù)狂歡?

  28日,CRIC美國納斯達(dá)克上市慶典在上海舉行,這個云集了政府要員和百余家大型房企負(fù)責(zé)人的盛會上,多數(shù)開發(fā)商在接受本報記者采訪時表達(dá)了對樓市前景的樂觀判斷。

  “現(xiàn)在,越是企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)越是堅定投資信心,未來,國企憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力搶占一、二線城市及土地招拍掛市場,民企則大量轉(zhuǎn)入三四線甚至四五線城市進(jìn)行市場爭奪。又因?yàn)楣_出讓土地的價格越來越高,民企可能更多通過二級市場并購的方式拿地!焙愦蟮禺a(chǎn)一位高層向記者表示。

  2009年下半年,一個最激進(jìn)的國企拿地案例是今年剛剛上市的中國建筑。12月24日,中建以37.2億元價格拿下上海新江灣城C6地塊,樓板價高達(dá)32484元/平方米,令市場震驚。數(shù)月前,中國建筑旗下中海地產(chǎn)則以70.06億的價格拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C兩幅地塊,溢價率129.1%。在北京,中建于12月以30.05億元的高價拿下北京地鐵大興線棗園路站居住及功能用地一、三期。此前中建與保利興聯(lián)合體以48億競得北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)三地塊。有媒體測算,中建僅在京、滬兩地,半年內(nèi)即斥資上百億搶地。

  而一位接近中建的人士告訴記者,未來不排除中國建筑有更大手筆占領(lǐng)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊,百億投資只是冰山一角。國資對樓市的信心可見一斑。

  “其實(shí),開發(fā)商也知道目前市場有泡沫,但如果不入市,他們覺得現(xiàn)在就會被排除在游戲之外,尤其是央企自認(rèn)為抗風(fēng)險能力很強(qiáng),所以不惜高價拿地。用他們的話說,早死不如晚死,何況到時候會不會死還不好說!币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

  對于2010年政策與市場的走向,一向以預(yù)測精準(zhǔn)聞名的易居中國董事局主席周忻向上海證券報記者表示,政策頻出不意味市場下行,尤其是并不一定意味地價、房價下行。在中國經(jīng)濟(jì)基本面沒有改變的情況下,房地產(chǎn)市場的上行趨勢就不會改變。他所說的基本面是目前中國經(jīng)濟(jì)仍尚待恢復(fù)的現(xiàn)狀!皽丶覍毧偫碚f‘過早退出刺激政策可能前功盡棄’這句話值得回味!敝苄帽硎尽

  加上銀行方面已經(jīng)透露出明年上半年加緊放貸的信號,2010年房價與地價的走勢似乎并不會出現(xiàn)人們所期望的理性回調(diào)。

  那么最后的問題就是,在高房價令中國百姓的幸福指數(shù)直線下降的現(xiàn)實(shí)面前,這種為支持宏觀大局而實(shí)施的暗挺樓市的對策,到底將在何時結(jié)束,又會以怎樣的方式結(jié)束?

  “我們現(xiàn)在看到的事實(shí)是,地方政府表面的收緊政策背后,是積極地協(xié)助開發(fā)商們高調(diào)拿地,所謂的保障房建設(shè)等平衡樓市的措施遠(yuǎn)比不上推動商品房市場的動力強(qiáng)大。雖然少數(shù)如萬科這樣的企業(yè)已經(jīng)開始為泡沫破滅做準(zhǔn)備,但多數(shù)企業(yè)還處于搶地?zé)嶂云。這些都在為泡沫積蓄能量,且有可能預(yù)示更大危機(jī)!睂<冶硎。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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