營業(yè)稅新政中普通住宅認定標準成關鍵，而房價上漲———

　　隨著本月23日財政部、國稅總局關于明年營業(yè)稅新政的出臺，對明年二手房交易影響頗大的營業(yè)稅征收辦法總算有了一個說法。許多業(yè)主聲稱“懸起來的心終于放了下去”，業(yè)內人士也認為新政對于明年的二手房市場是一種利好。然而根據近日市場表現以及本報的調查來看，營業(yè)稅新政對明年二手房市場大戶型房產、百萬以上房產的成交可能會產生相當大的影響。

　　●尷尬：

　　房價上漲 部分普通住房“被升級”

　　雖然大部分二手房受新政的沖擊很小，但是我們在調查中發(fā)現，在多重政策的組合拳之下，部分原來的普通住宅難免受到營業(yè)稅新政的沖擊——因為隨著房價的上漲，這些普通住宅面臨著“被升級”為非普通住宅的尷尬，從而多繳納不少營業(yè)稅。

　　按照目前的政策規(guī)定，北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時滿足以下三個條件：第一，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；第二，單套建筑面積在140(含)平方米以下；第三，實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。此為“普通住宅”的硬性標準。

　　而結合具體的執(zhí)行標準，上述第三條中“1.2倍”也就是分別為三環(huán)以內總價人民幣258萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬元/套、五環(huán)以外120萬元/套。也就是說，只有房產滿足上述容積率、面積以及總價的情況下，才能作為普通住宅享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策，不能滿足其中之一就將被歸為非普通住宅。

　　然而，隨著今年房價的快速上漲，許多原本屬于普通住宅的房產由于總價超過了上述第三條標準而“被升級”為非普通住宅，在新的營業(yè)稅調整中受到沖擊。例如位于南三環(huán)外的萬年花城，該小區(qū)一套138平方米的三居，上半年的售價不到180萬，還處于普通住宅的行列，然而現在已賣到230萬，被升級為“不足5年的非普通住宅”。

　　●專家認為：

　　五環(huán)外100平方米以上二手房

　　受影響最大

　　來自研究機構的數據顯示，剛剛出臺的營業(yè)稅新政對市場的影響已經顯現。據統(tǒng)計，23日新政策出臺以后的3天，北京二手房平均成交面積已達到了98平方米，相比12月平均的94平方米上漲了4平方米。140平方米以上交易已經占到了最近幾天市場交易的25%，而為了躲避全額營業(yè)稅的非普通住宅現在已經占市場交易的20%左右。

　　美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉認為，之前北京市場已經存在的一些政策，可能因為這一政策出臺而發(fā)生化學反應，出現很大的影響，特別是高檔二手房市場，將必然因為這一政策的執(zhí)行而出現逆轉。

　　“主要影響將在4環(huán)內商品房及5環(huán)外前期價格飆升的100平方米以上房源。這一部分商品房因為交易成本太高，明年可能出現大量需求轉移到一手商品房市場的現象，2010年高端二手房市場成交量暴跌已成定局”張大偉說。

　　●政策鏈接●

　　個人住房轉讓營業(yè)稅新政

　　財政部、國稅總局23日宣布：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　北京普通住宅標準

　　2008年11月26日，北京市建委以《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》形式，發(fā)布我市享受優(yōu)惠政策住房的平均交易價格為：三環(huán)以內總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。

　　享受優(yōu)惠政策普通住房的標準是同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。 文/衛(wèi)東

　　營業(yè)稅“2改5”后滿五年與未滿五年住房稅費對比

　　營業(yè)稅"2改5"后滿五年與未滿五年住房稅費對比

　　案例 政策 普通住宅 非普通住宅 備注：

　　征收標準 應交稅費(萬) 征收標準 應交稅費(萬) 從表格中可以看出，營業(yè)稅政策"2改5"后：(1)現售價150萬，原購房價100萬普通住宅：未滿五年與滿五年交稅差額為2.75萬元；(2)現售200萬，原購房價150萬的非普通住宅：未滿五年與滿五年交稅差額為8.25萬元。

　　普通住宅以現售價150萬，原購房價100萬為例；非普通住宅以現售200萬，原購房價150萬為例； 滿五年(含) 免征 0 (現售價-原購房價)*5.5% (200-150)*5.5%=2.75

　　未滿五年 (現售價-原購房價)*5.5% (150-100)*5.5%=2.75 全額售價*5.5% 200*5.5%=11

　　滿五年和未滿五年差額比較 2.75萬 8.25萬

　　(表格由偉嘉安捷提供,僅供參考)

　　二手房營業(yè)稅經過四次調整情況一覽表

　　四次調整營業(yè)稅征收辦法后的營業(yè)稅征收比例

　　年份 征收條件 營業(yè)稅征收

　　普通住宅 非普通住宅

　　2005年 個人購買二手商品房不超過2年 150萬*5.5%=8.25萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年 無稅費 無稅費

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 無稅費

　　2006年 個人購買二手商品房不超過2年 150萬*5.5%=8.25萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　2009年 個人購買二手商品房不超過2年 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費

　　2010年 個人購買二手商品房不超過2年 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　以一套購買價格120萬 再上市價格150萬二手商品房為例 (數據來源：我愛我家，僅供參考)