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    調(diào)控新政不會(huì)使樓市下行 解決高房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期過程
2010年01月04日 08:15 來源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  2009年底,中央密集出臺(tái)了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策,旨在加強(qiáng)和改善市場(chǎng)調(diào)控,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。筆者認(rèn)為,平抑高房?jī)r(jià)的過程可能不像表面看到的那樣簡(jiǎn)單,這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,因此需要有一個(gè)承受持續(xù)高房?jī)r(jià)的預(yù)期。

  經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型

  首先,雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠政府投資拉動(dòng),但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國(guó)以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的核心,且短期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府,其中一部分又形成政府再投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。可以說,只要有這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式存在,房?jī)r(jià)就必然有不斷向上的牽引力。

  其次,當(dāng)前高房?jī)r(jià)也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐,這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動(dòng)力。但覆水難收,大量已經(jīng)進(jìn)入高價(jià)樓市的銀行貸款也需要高房?jī)r(jià)的“安全”支撐,否則,經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

  第三,我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時(shí),除了投資房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),還能做什么呢?雖然這是以大量自然資源的耗費(fèi)為代價(jià)的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式,但在沒有一個(gè)更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是“硬道理”。

  因此,縱使房?jī)r(jià)高企,但囿于內(nèi)在動(dòng)力和現(xiàn)實(shí)環(huán)境,地方政府也沒有動(dòng)力壓制房?jī)r(jià)。其實(shí),如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購(gòu)房,一道行政命令就可以了:因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特殊性,禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購(gòu)房行為!但是,政府不會(huì)這么做。正是因?yàn)槟壳案叻績(jī)r(jià)“擠出”了大多數(shù)普通購(gòu)房者,政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),從而形成“高房?jī)r(jià)(及高房?jī)r(jià)預(yù)期)→擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者→房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者”的高房?jī)r(jià)自我強(qiáng)化機(jī)制。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房?jī)r(jià),將大量居民財(cái)富轉(zhuǎn)化為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資,這就是問題的根本所在。

  區(qū)域發(fā)展不平衡將長(zhǎng)期存在

  在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),我國(guó)人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界,必然會(huì)形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對(duì)無限性矛盾,這種矛盾決定了未來大中城市房?jī)r(jià)將仍然呈上升趨勢(shì)。

  此外,居民素質(zhì)的普遍提高(其中一個(gè)最重要的群體是每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生),對(duì)大中城市的房?jī)r(jià)形成巨大推力。雖然國(guó)家對(duì)大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶持和幫助,但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然,區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

  居民購(gòu)房意識(shí)不會(huì)輕易改變

  筆者認(rèn)為,除了加強(qiáng)保障房建設(shè),發(fā)展租房市場(chǎng)是當(dāng)前高房?jī)r(jià)下又一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。發(fā)展租房市場(chǎng)不僅可以推遲居民初次購(gòu)房時(shí)間,緩解“剛性”需求壓力,更能充分利用現(xiàn)有住房資源,改善供求關(guān)系,從而有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在較為完善的租房市場(chǎng),即使房?jī)r(jià)-收入比不高,很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

  但在我國(guó)的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下,還是有很多年輕人進(jìn)入初次購(gòu)買的大軍,他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄,也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預(yù)期收入,成為“房奴”,背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力?v使政府著力發(fā)展租房市場(chǎng),向保護(hù)租戶的利益傾斜,但筆者相信,居民這種“居者有其屋”的意識(shí)短期內(nèi)難以改變。正是因?yàn)檫@么多的購(gòu)房“外援團(tuán)”,支撐了中國(guó)高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí),可以肯定,這種社會(huì)心理和市場(chǎng)行為仍將長(zhǎng)期存在。

  最后,經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實(shí)施寬松的宏觀政策,這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用,房?jī)r(jià)上漲有了另一個(gè)內(nèi)驅(qū)力。

  因此,筆者相信,一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會(huì)真正打壓房地產(chǎn)業(yè),也不會(huì)改變行業(yè)向上的趨勢(shì)。不要指望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)有所反轉(zhuǎn),高房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍然是社會(huì)的焦點(diǎn)話題,解決高房?jī)r(jià)問題將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

   (北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心 宣宇) 

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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