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    物業(yè)稅破冰利穩(wěn)房價 開征尚需跨越多道“坎”
2010年01月07日 07:18 來源:經(jīng)濟參考報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  醞釀已久的物業(yè)稅近日風聲再起,有消息稱,物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后,將推廣至全國。此消息一出,立刻引發(fā)業(yè)內外的廣泛關注。這一消息令物業(yè)稅如在弦之箭,但多方聲音顯示,目前開征難度不小,物業(yè)稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”。

  的確,物業(yè)稅并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,牽涉非常復雜的社會利益關系,背后隱藏了各方利益的博弈,必然會遭遇各種阻力。

  在各種利益關系中首當其沖的就是地方政府的利益問題,如果物業(yè)稅開征,可能導致現(xiàn)在地方的房產稅權利收歸中央,地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入,加上地方官員在追求任期內G D P最大化,讓地方政府作出這樣的利益讓步無疑是艱難的,地方政府也不可能熱衷此事。

  這從下面一組數(shù)據(jù)中就能看出端倪,根據(jù)中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截止2009年12月29日,全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中,上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達1043億元,成為第一個出讓金超過千億的城市。排在前20的城市土地出讓金總額高達8019億元,同比增加160%。

  面對如此豐厚的收益,地方政府肯定不會輕易放手。正基于此,有人士曾表示,暫時不會將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。土地出讓金最終會否納入暫且不論,物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目將面臨被整合,而與這些收費項目相關的國土、建設等部門必然會受到影響。

  除去這些利益因素之外,在實施層面,開征物業(yè)稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如,我國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù),評估人才匱乏,納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。

  此外,如何與現(xiàn)有的房地產稅費對接?征收范圍應該如何界定,是新房與舊房區(qū)分對待還是“一刀切”?自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分,又如何區(qū)分?普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待?第一套房與第二套、第三套房應如何區(qū)別?征收方式是什么?按什么基數(shù)征收?是否隨市場價變動?這些問題都有待明確和解決。

  筆者了解到,目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式:如果房屋是自住,以房產評估價的70%為基準,征收1 .2%的物業(yè)稅;如果房產是出租投資用,就以投資回報為基準,征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例,征收不動產的物業(yè)稅需要定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨著房產的升值而提高。

  在業(yè)內人士看來,盡管物業(yè)稅短期開征的難度較大,但不排除首先在個別城市試點“實轉”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,為了減少改革的阻力,極有可能分為三個序列進行征收:先商用物業(yè),后住宅;先高檔住宅,后普通住宅;先投資用房(一個家庭有多套房),后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅,也可以再分類,根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率,甚至像國外那樣,對部分特殊房屋免征。

  如果物業(yè)稅能夠破冰,無疑有利于房地產行業(yè)的發(fā)展,從總體上看,有助于抑制投資、投機性需求,有利于穩(wěn)定房價。但從短期看,不能過度奢望物業(yè)稅能令房價大幅度下降。物業(yè)稅開征可謂是“牽一發(fā)而動全身”,如何平衡各方利益,消除潛在抵制力量和不利因素,還需要決策智慧和決心。(李佳鵬)

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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