日前，北京西站附近的海天廣場(chǎng)改名光耀東方廣場(chǎng)——一家來(lái)自山東的商業(yè)地產(chǎn)公司光耀東方以20億元的價(jià)格收購(gòu)了這個(gè)爛尾近十年的項(xiàng)目。該項(xiàng)目于上世紀(jì)90年代末開(kāi)始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營(yíng)業(yè)，但是卻經(jīng)歷了十年的爛尾時(shí)光。如今，終于得到了翻身的機(jī)會(huì)。

　　2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了火紅的日子，這也成就了爛尾樓的“重生之年”。在“地王”頻出、開(kāi)發(fā)困難的大背景下，核心地段的爛尾樓搖身一變成為了眾多商戶眼中的香餑餑。在市場(chǎng)不斷沖高的刺激下，不少開(kāi)發(fā)商大膽接盤(pán)爛尾多年的項(xiàng)目，用最快的速度包裝上市，增加供應(yīng)量，提高收益。

　　優(yōu)勢(shì)地段集中發(fā)力

　　去年12月中旬，京城備受關(guān)注的朝陽(yáng)首府項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，與此前公布的均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米基本接近，287套房源價(jià)格從3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米不等。作為京城首個(gè)爛尾樓上市的項(xiàng)目，非但沒(méi)有被市場(chǎng)冷落，反而出現(xiàn)了近600人爭(zhēng)搶的火暴場(chǎng)面。

　　森豪公寓的名字對(duì)很多住在北京東城一帶的居民來(lái)說(shuō)并不陌生，這個(gè)位于朝陽(yáng)門(mén)橋西南側(cè)的高端項(xiàng)目1999年開(kāi)始預(yù)售后，曾經(jīng)創(chuàng)出當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售紀(jì)錄。而貸款銀行直到后來(lái)案發(fā)才發(fā)現(xiàn)，有人調(diào)動(dòng)了200多人進(jìn)行虛假購(gòu)房，總計(jì)從中國(guó)銀行北京市分行獲取6.45億元按揭貸款。2002年該項(xiàng)目徹底停工，7年后，這個(gè)歷經(jīng)坎坷的爛尾樓，終于經(jīng)過(guò)拍賣(mài)后重新盤(pán)活。

　　在售樓處，眾多準(zhǔn)業(yè)主等待著最終屬于自己的選房機(jī)會(huì)，他們都是在辦理了VIP卡之后才有資格站在這兒的，而辦理VIP卡的代價(jià)是花20萬(wàn)元在開(kāi)發(fā)商指定銀行開(kāi)一個(gè)自己的賬戶。據(jù)說(shuō)，有些客戶為了選到一個(gè)心儀的房源，還辦理了不止一張VIP卡。

　　與很多爛尾項(xiàng)目回避“不光彩的歷史”不同，朝陽(yáng)首府的售樓員并不介意講述項(xiàng)目的爛尾歷史：“正是因?yàn)樵��?jīng)爛尾，所以開(kāi)發(fā)商是通過(guò)拍賣(mài)得來(lái)的項(xiàng)目，成本不高，而且經(jīng)過(guò)了諸多改造，現(xiàn)在才會(huì)有這么多準(zhǔn)客戶�，F(xiàn)在周?chē)�的二手房都已�?jīng)賣(mài)到了兩萬(wàn)六七，我們這種精裝修公寓單價(jià)3萬(wàn)多元/平方米其實(shí)很合適了。”

　　北京的一些歷史遺留下來(lái)的爛尾樓項(xiàng)目憑借著自身的優(yōu)勢(shì)地理位置，早已成為開(kāi)發(fā)商眼中的“黃金寶地”，其中二環(huán)周邊的項(xiàng)目更是珍貴的稀缺產(chǎn)品。早些年成功“復(fù)活”的西直門(mén)外的楓藍(lán)國(guó)際便是成功的例子。而被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“東二環(huán)最后一個(gè)項(xiàng)目”的中匯廣場(chǎng)于去年10月底正式推出并開(kāi)始招商。該項(xiàng)目原為華普中心寫(xiě)字樓，2006年基本完工的華普中心處于爛尾狀態(tài)，絕佳的地理位置和高檔寫(xiě)字樓的稀缺性吸引了中天宏業(yè)公司的目光，擱置3年后，終于重獲生機(jī)。

　　此次朝陽(yáng)首府的火暴開(kāi)盤(pán)，更是為爛尾樓集中“復(fù)活”的2009年畫(huà)上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。

　　潘石屹的“破爛經(jīng)”

　　“SOHO做過(guò)的12個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)在接手前是空置、爛尾�！痹�2010年即將到來(lái)之時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾如是公開(kāi)表示。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商旗下有半數(shù)項(xiàng)目曾是爛尾，潘石屹可以稱(chēng)得上地產(chǎn)界“破爛王”。

　　“公司目前可銷(xiāo)售的物業(yè)達(dá)人民幣500億元，并擁有人民幣280億元的可用資金，所以我們已經(jīng)做好充分的收購(gòu)準(zhǔn)備�！迸耸�屹表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，將趁低吸納超過(guò)300億元的土地和項(xiàng)目。

　　2007年收購(gòu)“民源大廈”后，潘石屹曾信誓旦旦表示要當(dāng)爛尾樓的“終結(jié)者”，就是清理城市里的“千瘡百孔”，還城市美麗形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目該有的價(jià)值，并稱(chēng)要將此行動(dòng)進(jìn)行到底。在這種豪言的背后，實(shí)際上也隱藏著潘石屹的一種無(wú)奈。

　　SOHO中國(guó)的商業(yè)模式即是在發(fā)達(dá)城市的核心地段開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，如北京CBD及上海的核心位置。然而，多年以來(lái)，北京上海的核心地段鮮有土地供應(yīng)，與之對(duì)應(yīng)的是SOHO中國(guó)旗下項(xiàng)目正快速消化，無(wú)新貨則面臨斷檔危險(xiǎn)。在這種情況下，潘石屹?gòu)?007年開(kāi)始便加速項(xiàng)目的兼并，其中就包括爛尾樓或部分開(kāi)發(fā)商因各種原因要處理掉的項(xiàng)目。

　　即使在去年北京廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)之時(shí)，原本準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的潘石屹，也因敵不過(guò)央企的強(qiáng)勢(shì)，與該地塊失之交臂。前不久拍得“朝陽(yáng)區(qū)望京B29項(xiàng)目用地”，則是潘石屹5年來(lái)首次從土地招拍掛市場(chǎng)獲得的首宗地塊。

　　“實(shí)際上，在發(fā)達(dá)城市的核心地段，多年來(lái)因各種問(wèn)題導(dǎo)致?tīng)�尾的項(xiàng)目也比較多，同時(shí)也多是商業(yè)項(xiàng)目，我們才有機(jī)會(huì)選擇或進(jìn)入。”SOHO中國(guó)高層如此解析。

　　近幾年來(lái)城市核心地段一直地緊，而SOHO中國(guó)尚有200多億元資金可以用于收購(gòu)項(xiàng)目或土地。潘石屹這個(gè)“破爛王”的帽子也許還準(zhǔn)備繼續(xù)戴下去。

　　“爛攤子”變“搶手貨”

　　“價(jià)格低、地段好、周期短”是爛尾樓吸引眾多開(kāi)發(fā)商的重要原因，是其自身優(yōu)勢(shì)所在。

　　北京四方達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，價(jià)格是爛尾樓成功復(fù)活的關(guān)鍵。曾有“北京第一爛尾樓”之稱(chēng)的中宇大廈被北京城鄉(xiāng)以1.2億元的價(jià)格收入囊中的時(shí)候，旁邊的4號(hào)院地塊正好開(kāi)始拍賣(mài)，高置投資以5.1億元的價(jià)格競(jìng)得。4號(hào)院土地每平方米樓面價(jià)11000元，而中宇大廈轉(zhuǎn)讓樓面價(jià)每平方米僅8000元。

　　偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開(kāi)發(fā)商不得不重新開(kāi)始審視爛尾樓的價(jià)值，這些項(xiàng)目最初開(kāi)發(fā)時(shí)地價(jià)比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤(rùn)。

　　爛尾樓所處的地段也是優(yōu)勢(shì)之一，位置不是在CBD就是在市中心，最遠(yuǎn)的也不過(guò)四環(huán)附近。地區(qū)內(nèi)的土地資源稀缺促成了地理位置的珍貴，成為最不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，再加上房地產(chǎn)的火暴行情，這些爛尾樓的銷(xiāo)售問(wèn)題也不再成為難題。

　　一個(gè)正常樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報(bào)建、打地基等前期工作，開(kāi)發(fā)一般只需半年到一年的時(shí)間和少量的收購(gòu)及改造資金，而其回報(bào)率卻相當(dāng)可觀。從項(xiàng)目接手便已經(jīng)有了宣傳點(diǎn)，經(jīng)過(guò)迅速的改造工程之后，新項(xiàng)目很快便能投入市場(chǎng)。在2009年這樣的銷(xiāo)售旺季中，短暫的周期運(yùn)作便能投入市場(chǎng)，也是開(kāi)發(fā)商能把握時(shí)機(jī)回籠資金的關(guān)鍵一步。

　　談到收購(gòu)爛尾樓項(xiàng)目搞開(kāi)發(fā)時(shí)，光耀東方的副總經(jīng)理蔡育文介紹說(shuō)，光耀東方便是從收購(gòu)爛尾樓起家的。由于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)所需的現(xiàn)金非常大，要支撐整個(gè)物業(yè)建起來(lái)。住宅建到三分之二就可以賣(mài)掉，但商業(yè)地產(chǎn)不一樣，需要長(zhǎng)期持有，在這個(gè)過(guò)程中萬(wàn)一某個(gè)發(fā)展商的資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會(huì)被擱置。因此，不少由于資金鏈產(chǎn)生問(wèn)題的爛尾項(xiàng)目都是商業(yè)地產(chǎn)。

　　“我們公司看中了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的非常巨大的一種潛力。所以即便是‘破爛王’，最重要的也是能變廢為寶、點(diǎn)石成金的能力。擁有這種能力，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域便是屬于異軍突起的一支隊(duì)伍。” 蔡育文稱(chēng)。

　　經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的一年，不少爛尾樓項(xiàng)目集中重生入市，我們欣喜地看到，這樣的都市“瘡疤”已經(jīng)快被消化完畢。但是同時(shí)值得警惕的是，借著這樣的好光景突擊入市中的項(xiàng)目，不要重蹈爛尾的覆轍。但愿美麗的城市不再見(jiàn)爛尾樓的身影。