公積金收緊傳遞樓市新信號 ——

　　保護剛性自住需求 抑制投機投資炒房

　　昨日南京將個人住房公積金最高可貸額度由30萬元降為20萬元，同時暫停發(fā)放二次(含)以上個人住房公積金貸款。此前，上海、揚州、鹽城等城市也紛紛嚴(yán)控住房公積金貸款。

　　南京樓市迎來今年第一個新政。昨天下午4點30分，南京住房公積金管理中心發(fā)布消息：自2月23日起，個人住房公積金最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬元調(diào)整為20萬元，同時暫停發(fā)放二次(含)以上個人住房公積金貸款。

　　公積金貸款4個月兩度緊縮

　　這已是4個多月來，南京市兩度出臺住房公積金緊縮政策。

　　去年10月9日，南京已出臺過住房公積金貸款緊縮措施，其時政策調(diào)整主要針對的是購買高檔房的職工，規(guī)定從2009年10月10日起，將個人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3；對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度減半，即從30萬/人減至15萬/人；“二次貸款”額度也減半。

　　昨天的新聞發(fā)布會上，南京市住房公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)表示，初步調(diào)整政策并未從根本上控制個貸率的高攀。

　　記者注意到，相關(guān)負(fù)責(zé)人在講話中使用了“個貸率已超極限”、“資金管理極度困難”的字眼，這在過去從未出現(xiàn)過。數(shù)據(jù)顯示：2009年南京市公積金歸集額為69.71億元，當(dāng)年放貸卻接近120億元，截至2月8日，純公積金個貸率高達106.47%，包括新職工住房補貼在內(nèi)的個貸率也達到100.04%。而按照相關(guān)規(guī)定，公積金個貸率的“紅線”為80%。

　　“因為春節(jié)放假、交易系統(tǒng)停止等原因，一季度又是全年公積金歸集的較低時段，這更加劇了目前的資金危機程度�！睋�(jù)悉，今年1月份南京市公積金放出了5億元的貸款，而還有超過8億元的貸款，雖已經(jīng)過審批，卻遲遲無錢放貸，要等到4月份才有望放貸。

　　在此背景下，南京市降低了最高可貸額度，將個人最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬元下調(diào)為20萬元，夫妻雙方最高可貸額度由60萬元下調(diào)為40萬元；暫停發(fā)放二次(含)以上個人住房公積金貸款，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結(jié)清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理。

　　經(jīng)初步測算，2010年南京市公積金歸集額在75億元左右。按收支平衡、可持續(xù)發(fā)展及保持合理的個貸率，該市提出了今年放貸規(guī)�？刂圃�40億元左右的目標(biāo)。

　　南京市住房公積金管理中心貸款處處長宋寧解釋說，近幾年該市公積金貸款的戶數(shù)平均每年在2.5萬-3萬戶，其中2009年要多一些，貸款戶數(shù)為40960戶。按調(diào)整前的最高貸款額度30萬/人計算，戶均貸款額為25.4萬元，現(xiàn)在最高貸款額度降到20萬/人之后，以2.5萬戶需要貸款來計算的話，預(yù)測戶均貸款額為15萬-17萬元。正是根據(jù)這樣的測算，南京市提出了放貸規(guī)模40億左右的目標(biāo)。

　　不過宋寧也表示，樓市充滿變數(shù)，今年買房的人到底有多少，還很難說，所以放貸規(guī)模究竟是向左還是向右，都有待根據(jù)市場現(xiàn)狀適時調(diào)整。

　　公積金緊縮并非南京獨有

　　事實上，不僅是南京，國內(nèi)住房公積金資金流動性緊張的城市大多已經(jīng)采取了控制公積金貸款規(guī)模的措施，如上海和我省的揚州、鹽城等地。

　　據(jù)了解，由于住房公積金是地區(qū)性封閉運作資金，資金來源固定有限，也沒有機構(gòu)為資金托底，所以，主管部門只能量入為出。

　　從去年11月25日起，揚州市暫停了多項公積金貸款業(yè)務(wù)：一是“小公寓”貸款，二是揚州市行政區(qū)域外的異地貸款，三是住房公積金“又提又貸”項目，規(guī)定職工購房時需辦理住房公積金貸款的，本人、配偶及直系親屬(限父母、子女，下同)的公積金賬戶余額不能提取。

　　在此基礎(chǔ)上，該市控制了“二次房貸”，規(guī)定職工首次購房住房公積金貸款結(jié)清后，再次申請公積金貸款，在按現(xiàn)行政策計算可貸額度后減半發(fā)放。同時，將夫妻雙方最高可貸額度從50萬調(diào)回至35萬；1人正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由30萬調(diào)回至21萬。

　　鹽城市從去年7月至今年1月半年內(nèi)，更是三度出臺公積金緊縮政策。去年7月22日，當(dāng)?shù)爻雠_的政策規(guī)定，每筆貸款最高從此前的不超過30萬元調(diào)整為不超過20萬元；去年9月26日再度出臺的政策則規(guī)定，雙職工申請公積金貸款的最高限額調(diào)整為30萬元，正常繳存住房公積金的單職工貸款最高限額調(diào)整為15萬元；2010年新年第一天，鹽城又發(fā)布了住房公積金貸款輪候新政。

　　當(dāng)?shù)毓�積金管理中心解釋說，住房公積金貸款輪候，是指當(dāng)住房公積金貸款余額與住房公積金繳存余額比高于90%時，住房公積金貸款暫停劃款；在貸款余額與繳存余額比降低到90%以下時，按照職工申請住房公積金貸款的先后順序逐步劃款。

　　南京、揚州、鹽城三地公積金管理部門均表示，以上只是應(yīng)對目前住房公積金資金緊張而采取的階段性、臨時性應(yīng)急措施，待資金狀況好轉(zhuǎn)，會再將政策進行回調(diào)。

　　房貸“四面楚歌”急了誰

　　盡管公積金部門在政策調(diào)整時一再強調(diào)并非對市場的調(diào)控，但公積金貸款的限制，還是從政策層面給樓市釋放出了降溫的信號。而在此之前，各地商業(yè)貸款門檻也抬得更高，早在春節(jié)前，南京各大銀行已取消“7折利率優(yōu)惠”，而據(jù)銀行人士透露，接下來對于放貸的控制應(yīng)會更緊。商貸和公積金貸款雙雙嚴(yán)控，有業(yè)內(nèi)人士就此形容說，目前南京房貸可謂“四面楚歌”。

　　南京市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人說，2010年國家對房地產(chǎn)市場包括相關(guān)的金融政策作出了進一步的完善和微調(diào)，傳遞了遏制房價過快上漲、抑制投資投機性購房、提高存款準(zhǔn)備金率等要求，此時進行貸款政策調(diào)整有利于貫徹落實國家宏觀調(diào)控精神，保持住房公積金可持續(xù)發(fā)展。

　　值得一提的是，無論南京、揚州還是鹽城，公積金政策的調(diào)整都透出一個基調(diào)，即保護剛性自住需求。張明遠(yuǎn)稱，住房公積金是一種以互助性和普惠性為特性的公眾資金，為保證公平互助，他們對多次使用住房公積金貸款作出限制，從而在有限資金內(nèi)確保從未使用過住房公積金貸款的繳存職工能貸到住房公積金。

　　揚州公積金管理部門表示，政策調(diào)整的原則是“有保有壓”，既支持剛性住房消費，又抑制投機、投資炒房現(xiàn)象，以確保資金安全和貸款有序發(fā)放；鹽城在住房公積金貸款輪候期間，也優(yōu)先保證購買經(jīng)濟適用住房和首次使用住房公積金購買90平方米以下二手住房的困難職工家庭貸款資金的劃撥。

　　滿堂紅(南京)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理袁小玲表示，公積金額度的減少以及貸款次數(shù)限制到一次以內(nèi)，對投資炒房客來說影響不小，因為選擇商業(yè)貸款無疑會增加其炒作成本。不過，她同時表示，政策同時可能波及到改善居住需求。

　　南京再次調(diào)低公積金最高可貸額度，消息既出，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商感到不安。盡管有開發(fā)商表示自己銷售的是高檔樓盤，使用公積金貸款的只是少數(shù)，但私下也坦陳政策對市場心理的影響不可忽視，這樣的影響將影響到市場成交。房產(chǎn)中介同樣著急，一家大中介公司的市場負(fù)責(zé)人說，與他們合作的銀行已經(jīng)明確表示，1季度的貸款額度在今年1月份就已經(jīng)用完，目前處于無錢可貸的局面。由于銀行現(xiàn)在沒錢可貸，導(dǎo)致大部分買房人都推遲了購房計劃，近期的交易量也出現(xiàn)明顯下滑。

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　　省級機關(guān)公積金政策暫不調(diào)整

　　由于同城的關(guān)系，省級機關(guān)公積金政策過去一直與南京市的公積金政策保持同步。眼下，南京市政策調(diào)整后，省級機關(guān)公積金政策走向如何尚無明確說法。

　　省級機關(guān)事務(wù)管理局下屬公積金管理中心負(fù)責(zé)人昨天下午接受記者采訪時表示，南京調(diào)整政策的情況還要向局里匯報�！笆〖墮C關(guān)公積金的資金狀況要比南京緩和一些，一方面公積金歸集比較好，另一方面目前購房需求有所減少，春節(jié)后至今才放出十幾筆貸款，放貸額才在300萬元左右。而在過去，每天放貸少的1000多萬元，多的兩三千萬元�！�

　　昨天的最新數(shù)據(jù)顯示，省級機關(guān)公積金個貸率為93.7%，比春節(jié)前的94.2%略有下降。 （汪曉霞 曹旭超）