目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。一個(gè)估價(jià)師需要三個(gè)工作日左右，才可以對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行精確的價(jià)格評(píng)估。

　　存量房有待精準(zhǔn)評(píng)估

　　在北京、深圳的樓市細(xì)則相繼出臺(tái)后，上海樓市細(xì)則也已出爐，其中有房產(chǎn)稅這一“重型武器”待發(fā)。

　　日前，記者了解到，上海樓市調(diào)控細(xì)則中的房產(chǎn)稅征收辦法將要求不符合條件的房產(chǎn)擁有者，按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按年支付房產(chǎn)稅。

　　然而，針對(duì)這一征稅方式，部分業(yè)內(nèi)房產(chǎn)估價(jià)師提出了可行性的質(zhì)疑：面對(duì)上海規(guī)模浩大的存量房，有關(guān)部門如何有效進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估？房產(chǎn)稅征收是否能真正施行？

　　按照目前的條件，若對(duì)現(xiàn)有存量房進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估，上海需要28年時(shí)間。如此一來(lái)，依評(píng)估價(jià)征稅 “類比估價(jià)”的可行性更大。

　　千名估價(jià)師要算28年

　　房產(chǎn)稅的征收日益真實(shí)。同時(shí)，以評(píng)估價(jià)征稅這一方式更是引發(fā)了很大的爭(zhēng)議。

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、土地學(xué)會(huì)顧問(wèn)印堃華向記者證實(shí)，上海市政府已就樓市調(diào)控細(xì)則召開相關(guān)會(huì)議，房產(chǎn)稅征收細(xì)則月底將出臺(tái)，以征求各方意見。具體的計(jì)稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)的“評(píng)估價(jià)”，而非成交價(jià)。征收方式如同國(guó)外的現(xiàn)行方式，可能針對(duì)不同房屋類別，在市場(chǎng)價(jià)的基準(zhǔn)上乘以系數(shù)0.7，按照0.5%~1.2%左右的稅率遞進(jìn)征收。

　　記者查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站了解到，目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。另?yè)?jù)上海統(tǒng)計(jì)局“全社會(huì)房屋施工面積、竣工面積 (1985年-2008年)”數(shù)據(jù)，上海截至2008年的竣工面積已達(dá)4.57億平方米。上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司薛建雄更表示，截至2009年，該公司計(jì)算的上海存量房面積為4.98億平方米。

　　“如按精準(zhǔn)的估算方式，這個(gè)工作量有些夸張。”上海一名不愿透露姓名的估價(jià)師告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)的價(jià)格評(píng)估過(guò)程為：接受評(píng)估委托、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；第2日進(jìn)行實(shí)地勘探、撰寫總結(jié)報(bào)告；第3日向委托人呈交綜合評(píng)估書。也就是說(shuō)，需要3個(gè)工作日左右，才可以對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行精確的價(jià)格評(píng)估。

　　若按平均每套房產(chǎn)100平方米的面積進(jìn)行大致估算，截至2008年的上海房產(chǎn)竣工面積需要全上海1351名在冊(cè)估價(jià)師花費(fèi)約1萬(wàn)天，即28年左右，才能真正完成所有的價(jià)格評(píng)估工作，這還不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，需要根據(jù)房產(chǎn)的不同市值進(jìn)行估算收費(fèi)。該估價(jià)師介紹，一般價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，約需要5000元估算費(fèi)用。超過(guò)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，按照不同額度的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)征收。因此，此方法一旦實(shí)施，這其中龐大的費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，也是一個(gè)疑問(wèn)。

　　“類比估價(jià)”可行性更大

　　對(duì)于上海房產(chǎn)稅究竟如何征收的疑問(wèn)，上海稅務(wù)局回應(yīng)記者稱，目前尚無(wú)任何有關(guān)房產(chǎn)稅的細(xì)則出臺(tái)，若有變動(dòng)，相關(guān)信息都將在部門網(wǎng)站上第一時(shí)間公布。

　　估價(jià)師黃海表示，若要征收房產(chǎn)稅，更可能細(xì)化征收對(duì)象，而非針對(duì)市場(chǎng)上所有的存量房。印堃華則認(rèn)為，上海的房產(chǎn)稅征收應(yīng)有自己的“高水平”，對(duì)新增的存量房進(jìn)行征收更為可行。

　　業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，評(píng)估價(jià)征稅“類比估價(jià)”的可行性更大，即根據(jù)如別墅、新建商品房、舊商品房等類別，進(jìn)行不同檔次的“模糊估價(jià)”。對(duì)每處房產(chǎn)進(jìn)行精確的價(jià)格估算，一方面沒(méi)有可行性，另一方面，巨大的費(fèi)用支出由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)也難以定奪。

　　房產(chǎn)稅是否能夠真正對(duì)投資客產(chǎn)生打擊？印堃華對(duì)此表示懷疑。

　　印堃華解釋說(shuō)，若是一套市價(jià)為200萬(wàn)元的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)約為140萬(wàn)元，按照目前的稅率征收房產(chǎn)稅，一年約繳付7000多元，平均每月不過(guò)600元左右。這對(duì)于真正的炒房者來(lái)說(shuō)，并不是很大的數(shù)字。（張仲超）