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    政府謀激活地市開發(fā)商攢錢抄底 新一輪圈地開始
2009年05月13日 09:24 來源:上海證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  與樓市成交迅速恢復(fù)相比,土地市場也正從冷清轉(zhuǎn)為活躍。中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測報告顯示,“五一”后的第一周,20個重點城市共推出土地宗數(shù)環(huán)比增長73%;推出土地面積環(huán)比增長48%;成交土地宗數(shù)環(huán)比增加13%;成交面積環(huán)比增加34%。

  土地交易的回暖是因為買賣雙方都表現(xiàn)出積極姿態(tài)。一方面,地方政府為了促進土地的有效成交,開始主動“迎合”開發(fā)商;另一方面,受樓市回暖影響,開發(fā)商對土地儲備的態(tài)度也有新變化。

  政府謀激活地市

  地方政府在近期的土地市場回暖中“功不可沒”!巴恋爻鲎尳鹬苯雨P(guān)系到政府的財政收入,特別是在當(dāng)前亟需投資拉動經(jīng)濟的情況下,土地收入對政府的意義更為重大。目前地方政府采取的各類措施也相當(dāng)‘應(yīng)景’?梢钥闯龅胤秸畬ν恋厥杖氲囊蕾囆赃是很大,依然希望土地能夠賣個好價錢以充實財政。” 易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強認為。

  上海去年11月就在工業(yè)用地出讓中出現(xiàn)土地掛牌預(yù)告,意在地塊上市前,提前對開發(fā)商的拿地需求進行摸底,避免土地上市后遭遇流拍。近日上海又將這一手法又擴至商辦用地,以促進有效成交。今年1月,廈門在出讓一幅商務(wù)金融用地時采取了掛牌預(yù)申請的出讓方式。而本月5日,北京市土地儲備中心也正式啟用土地預(yù)出讓制。此外,北京還適當(dāng)延長了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限。業(yè)內(nèi)人士認為,如果市場反應(yīng)良好的話,土地預(yù)出讓的范圍和城市可能進一步增加;而采取延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限等“妥協(xié)”措施,也是政府激活低迷土地市場的一個策略。

  開發(fā)商攢錢抄底

  地方政府努力地在“拋繡球”,對土地有客觀需要的開發(fā)商們的熱情也逐漸被喚起。雖然去年樓市低迷,但一些去年行動謹慎的開發(fā)商也攢下不少錢,同時在今年銷售回款及融資順利的情況下,開發(fā)商抄底拿地的興致也愈見高漲。具體到開發(fā)商,拿不拿地原因并不相同。

  “財大氣粗”型。如4月綠地集團以9.5億元、高出起始價36%的價格拿下松江區(qū)辰花路15號B地塊,這也是上海今年以來總價最貴的地塊。加上今年2月在天津拿下一塊1100畝的地塊,3月底宣布投資百億元參與上海嘉定新城1050畝的項目建設(shè)和老城改造等,綠地的土地儲備正以驚人的速度增長。而前兩年綠地在上海的拿地資金約80億元,銷售回款則達100億元,也暗示其有充分的資金拿地。

  “迫不得已”型。如4月金地以5.6億元拍得上海青浦一幅住宅用地,總價超出底價82%,該地塊也成為2008年以來上海溢價率最高的地塊。據(jù)了解,前兩年金地在上海的銷售額有77億元人民幣,卻一幅地也沒有買過,而且也已沒有新的發(fā)展項目,所以此次大方出手被業(yè)內(nèi)視作情有可原。此前金地董事長凌克已向媒體表示,雖然截至2008年底的土地儲備可保障公司未來3年的開發(fā)量,但是要考慮2011和2012年的利潤增長及今后的持續(xù)發(fā)展,2009年必須拿地。據(jù)悉,金地今年預(yù)計用50億至100億元的資金買地,但傾向于短平快的項目而非周期長的大項目。

  “入不敷出”型。如招商地產(chǎn)在07、08年花了18億元在上海拿地,但這兩年的銷售回款卻只有6億元。雖然前期花大錢買下的95萬平方米的土地使其有了一定的儲備,但考慮到其回款資金量偏少,現(xiàn)在想拿地怕是“力不從心”。

  新一輪圈地開始

  “在備受政策和資金重壓的2008年,土地儲備某種意義上成了開發(fā)商的沉重負擔(dān),叫賣二手地或?qū)で笸恋亍献鳌那闆r增多,退地事件也時有發(fā)生。但如今樓市形勢又好轉(zhuǎn)起來,隨著商品房存貨獲得消化,土地儲備又一次實現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變,從此前的麻煩、負擔(dān)變?yōu)殚_發(fā)商賴以生存和進一步發(fā)展的重要財富!被亟◤姳硎。

  的確,隨著樓市銷量不斷攀升,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題就會凸顯出來。這就不奇怪土地市場為什么會突然熱起來。以上海為例,今年一季度,上海包括本地、外來及外資的品牌開發(fā)商無一家在土地一級市場拿地;但進入4月后,14幅經(jīng)營性用地掛牌出讓無一幅流標(biāo),并且普遍出現(xiàn)高溢價情況,而5月推出的幾十幅土地也都有企業(yè)報名參與。

  回建強還指出,在新一輪的圈地活動中,大型開發(fā)商表現(xiàn)積極,如近期有金地、綠地、SOHO中國、湯臣等知名企業(yè)紛紛出手,或從一級市場競價,或在二級市場收購,都表現(xiàn)出對后市的樂觀態(tài)度,積極“抄底”。同時,大開發(fā)商的積極行動似乎也凸顯了中小開發(fā)商的尷尬,“在市場回暖中,明星企業(yè)可獲得更多機會,往往憑借資金方面的‘底氣’占盡先機!

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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