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    土地存量超10億平米 樓市距離"地王時(shí)代"有多遠(yuǎn)?
2009年05月25日 08:19 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  3月以來中國樓市的“小陽春”,為一直在低谷徘徊的土地市場吹來暖風(fēng),久違的競拍爭地“大戰(zhàn)”重現(xiàn)上海、北京等地。金地集團(tuán)以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊,超出底價(jià)82%;溫州長運(yùn)地塊以高達(dá)19607元/平方米的樓面價(jià)成交,成為中國“新地王”……近期全國至少有十塊土地以非底價(jià)成交。一時(shí)間,“樓市重回地王時(shí)代”“土地爭奪戰(zhàn)全面打響”的呼聲四起。

  然而,記者對(duì)房地產(chǎn)市場土地“庫存”問題深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn),國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場化迄今十年間,房地產(chǎn)土地存量超過10億平方米。

  “面粉”貴過“面包”

  面對(duì)記者,天津振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理王維民眉頭緊鎖。2007年,天津振業(yè)以10.6億元競拍到一塊地,8800元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下天津“地王”紀(jì)錄。短暫的風(fēng)光過后,公司陷入困境。

  “現(xiàn)在,我們周邊的3個(gè)項(xiàng)目,成品房均價(jià)每平方米6000元,比我們的樓面價(jià)還低,真正是面粉貴過面包!”王維民說。昔日“地王”成為“燙手山芋”,并非天津振業(yè)一家。在上海、福建、廣東等地,2008年以來先后出現(xiàn)過退地潮。

  3年前,房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣在資本市場上的衡量標(biāo)準(zhǔn)是土地儲(chǔ)備量。許多企業(yè)把大量資金用于購買土地,帶動(dòng)2006年、2007年出現(xiàn)開發(fā)商儲(chǔ)備土地高峰,六成房地產(chǎn)上市公司一半的土地存量是那兩年積累的。

  到2008年,商品房銷售緊縮,“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林說,一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場,一方面是吃到肚子里無法消化的土地,金融危機(jī)下不少開發(fā)商難以面對(duì)巨量土地“庫存”。

  國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為,我國首次面臨房地產(chǎn)“庫存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長盧鏗說:“目前,中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨!鄙虾R患曳康禺a(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬平方米土地儲(chǔ)備,如按照當(dāng)年銷售速度,這些地要開發(fā)32年。

  那么,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的土地“庫存”究竟有多少?著名國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱,1998年至2008年10年間,中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米,截至2008年底,開發(fā)量僅為19.4億平方米,約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

  “整體土地市場仍在調(diào)整”

  面對(duì)今春以來土地市場頻吹暖風(fēng),戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為,較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量,仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象,F(xiàn)階段開發(fā)商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù),將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上!罢w土地市場仍舊處于調(diào)整之中!

  中國指數(shù)研究院對(duì)全國60個(gè)城市土地招拍掛市場供應(yīng)及成交情況監(jiān)測(cè)顯示,今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬平方米,分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。

  SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,從上述數(shù)據(jù)可以看到,巨量土地“庫存”壓力下,開發(fā)商拿地?zé)崆闇p緩。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力的說法代表了不少開發(fā)商的心態(tài):“企業(yè)買地速度會(huì)放慢,除非是很好、很便宜的地才買;同時(shí)減少開工面積,以銷定產(chǎn),控制好整個(gè)資金鏈的運(yùn)作!

  同時(shí),政府為了給土地“庫存”減壓,土地供應(yīng)也有所控制。魏成林透露,北京今年計(jì)劃年度供應(yīng)土地5700公頃,而去年這個(gè)數(shù)字是6100公頃左右。天津市區(qū)今年一季度推出的地塊中,沒有住宅用地。另一方面,政府一季度推出的土地中,出現(xiàn)大量流拍。中國指數(shù)研究院的報(bào)告稱,全國主要城市一季度住宅地塊底價(jià)成交成主流,土地溢價(jià)水平普遍低于10%,土地價(jià)格明顯走低。

  研究人員認(rèn)為,房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為樓市回暖也許只是暫時(shí)現(xiàn)象,大部分房地產(chǎn)公司在購買土地時(shí)顯得猶豫不決,甚至停止購地,害怕資金被套牢。這使房地產(chǎn)市場真正回暖缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜預(yù)測(cè),房地產(chǎn)市場到2010年才可能逐漸好轉(zhuǎn),巨量的土地“庫存”導(dǎo)致當(dāng)前土地市場不會(huì)持續(xù)活躍。

  誰來為巨量土地“庫存”買單

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前4個(gè)月房地產(chǎn)新開工面積同比下降15.6%。業(yè)內(nèi)人士稱,在開發(fā)商忙于消化“庫存”、謹(jǐn)慎開工的影響下,未來住宅市場有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求,一些符合市場需求的樓盤價(jià)格可能上揚(yáng)。

  范劍平也表示擔(dān)憂:隨著樓市遇冷、房價(jià)下跌,高價(jià)巨量拿地的風(fēng)險(xiǎn)很快暴露出來,開發(fā)商面臨更大考驗(yàn),要為當(dāng)初的沖動(dòng)付出代價(jià)!

  根據(jù)近半年來的市場平均消化能力看,房地產(chǎn)市場“去庫存化”是一個(gè)艱難漫長的過程。這一輪中國經(jīng)濟(jì)周期最難消化的庫存不是工業(yè)“庫存”,而是房地產(chǎn)“庫存”,其中積壓在開發(fā)商手里消化不良的土地,可能比空置房的消化更難辦。

  在土地市場上,各方為實(shí)現(xiàn)“去庫存化”想盡辦法,有的開發(fā)商通過新購低價(jià)土地平衡成本,有的開發(fā)商則期待政府部門提高容積率,一些地方政府推出“降低稅費(fèi),分期、延期收費(fèi)”等“土地新政”。

  然而,對(duì)“去庫存化”信心不足仍是普遍心態(tài)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,眼前的巨大土地存量仍然沒有一個(gè)消化的基礎(chǔ)和條件,“當(dāng)前土地存量中相當(dāng)一部分是高價(jià)甚至天價(jià),這些土地不可能在現(xiàn)有市場條件下消化掉!

  面對(duì)“面粉貴過面包”局面,一些開發(fā)商認(rèn)為同地方政府有直接關(guān)系。天津一家斥資數(shù)十億元拿到土地的開發(fā)商表示,開發(fā)商利潤有多大,政府利潤就有多大。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示,9個(gè)有代表性城市的62個(gè)不同規(guī)模開發(fā)企業(yè)中,開發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出,近一半是向政府支付的;項(xiàng)目開發(fā)成本中,土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58%。 (李亞彪 李舒 王曄彪)

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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