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    一線城市供地計(jì)劃已無法完成 謹(jǐn)防開發(fā)商囤地
2009年11月11日 07:54 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在“群雄逐地”的背后,依然是地方政府“不飽和供地”的策略。今年1至10月,在一線城市中,除上海外,其余城市均未完成年度供地計(jì)劃的50%。雖然各地政府近期開始加速推地,但北京、廣州和深圳等城市全年的土地供應(yīng)計(jì)劃顯然已無法完成。

  業(yè)內(nèi)人士指出,在地價(jià)、房價(jià)聯(lián)動(dòng)上漲的背景下,今年最后兩個(gè)月,各地方政府將掀起供地高潮,以接近或盡量完成年初制定的用地指標(biāo)。

  雖然多數(shù)城市年度供地計(jì)劃難以完成。但由于地價(jià)飆升、高價(jià)地頻繁涌現(xiàn),使得不少地方的土地出讓金水平創(chuàng)下歷史新高,一舉超越了2007“地王年”。

  中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,前三季度重點(diǎn)城市土地出讓金收入已經(jīng)超越2007年全年水平。顯然,在土地財(cái)政“盆滿缽滿”后,地方政府加大供地的實(shí)質(zhì)性力度將減弱。

  值得注意的是,部分熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)的高價(jià)地對天量土地出讓金的貢獻(xiàn)巨大。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上海土地出讓金中僅長風(fēng)地塊、南翔地塊等五塊土地的交易額就超過200億元。而北京即將入市的中服地塊,更是被業(yè)內(nèi)“估價(jià)”80億元,屆時(shí)將把北京土地出讓金推向更高的水平。

  中原地產(chǎn)分析師指出,政府加大供地力度是土地出讓金大幅提升的原因之一,但同時(shí),地價(jià)上漲也是十分重要的因素。

  數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,10個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)水平全部超過去年同期。一線城市以上海為代表,平均溢價(jià)水平高達(dá)109%。10月份單月,全國60個(gè)城市共成交住宅用地337宗,溢價(jià)水平超過100%的地塊共29宗。其中,上海溢價(jià)水平最高,達(dá)到160%。

  土地高溢價(jià)成交,地方政府的賣地收入也隨之“水漲船高”。前三季度北京的土地出讓金達(dá)到571億元,而同期北京市的財(cái)政收入為1519.5億元,賣地收入占全部財(cái)政收入的比例近四成。

  專家表示,在我國,地方財(cái)政對土地投資的依賴度較高,很多城市土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例超過三分之一。因此在土地財(cái)政的模式下,地方政府具有高價(jià)賣地的利益動(dòng)機(jī)。在這一驅(qū)動(dòng)力下,地方政府“賣地生財(cái)”的模式在推高地價(jià)的同時(shí)也在推高房價(jià),放大樓市泡沫。

  住宅供地持續(xù)偏緊

  從前10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平,但北京等多數(shù)城市供地持續(xù)吃緊,并已連續(xù)數(shù)年未完成年度計(jì)劃。

  中國證券報(bào)記者根據(jù)土地儲備中心的數(shù)據(jù)計(jì)算,截至10月底,北京市今年已成交的住宅及居住用地面積共計(jì)661.49萬平方米,規(guī)劃建筑面積901.44萬平方米。加上正在交易和即將入市的188.97萬平方米住宅類用地,北京市住宅供地面積約850萬平方米,規(guī)劃建筑面積1142.65萬平方米。

  在今年年初,北京計(jì)劃推出1300公頃的住宅用地。如果除去不通過招拍掛方式出讓的廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房類用地,今年北京住宅用地計(jì)劃共1100公頃。

  北京國土資源局曾表示,四季度將增加土地供應(yīng),全年住宅用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)1000公頃,這與年初的計(jì)劃已有所縮減。但是從目前的進(jìn)度看,北京前10個(gè)月僅完成供地計(jì)劃的60%。在接下來的兩個(gè)月中,要集中供應(yīng)400公頃的土地才能完成已經(jīng)“縮水”的目標(biāo),難度可想而知。

  “每年到了第四季度都是土地供應(yīng)的高峰期。這時(shí)候各地的土地主管部門為了完成全年供地任務(wù),通常在年底增加土地供應(yīng)量,突擊一下指標(biāo)。不過從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,一般很難完成土地計(jì)劃!北本┠硣蟹科筘(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者。

  數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,廣州、深圳住宅用地供應(yīng)均不足200萬平方米,僅完成年度計(jì)劃的35%和23%;重慶、南京、長春已供應(yīng)住宅用地僅是年度計(jì)劃的50%、32%和19%。

  供地計(jì)劃完成較好的上海,目前,住宅供地面積已經(jīng)超過900萬平方米,距離全年1000萬平方米的供地計(jì)劃僅一步之遙,有望在年內(nèi)完成計(jì)劃。

  土地財(cái)政“盆滿缽滿”

  市場人士指出,今年前三季度全國土地供應(yīng)量有所增長,但多數(shù)地區(qū)供地不足的現(xiàn)象仍然明顯,這些城市土地價(jià)格漲幅顯著。但在達(dá)標(biāo)的壓力下,這些城市年底有可能掀起新的供地?zé)岢薄?/p>

  “即使完成計(jì)劃,北京等城市的新房供需仍存在較大缺口!币晃毁Y深地產(chǎn)人士對中國證券報(bào)記者表示,“滿打滿算,今年北京供地形成的住宅供應(yīng)大約是1100萬平方米,但全年住宅銷售預(yù)計(jì)將超過1700萬平米!

  財(cái)政收入中土地收入占比過高,地方政府賣地沖動(dòng)便會(huì)減弱。另外,新增土地規(guī)劃和整理進(jìn)度緩慢,也是計(jì)劃完不成的重要原因。

  業(yè)內(nèi)專家指出,各地完不成供地指標(biāo),表明今年土地市場的繁榮主要是結(jié)構(gòu)性的,個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧,但多數(shù)城市計(jì)劃中的土地出讓并不理想。

  另一方面,助推房價(jià)上漲的“供不應(yīng)求”,一定程度上是政府土地政策的問題。因此專家建議,政府在制定土地規(guī)劃時(shí),還應(yīng)考慮盤活市場上的存量土地,以提升市場的有效供給。

  謹(jǐn)防開發(fā)商屯地

  在各地加大土地供給力度的同時(shí),如何能形成有效供給是解決目前市場供需矛盾的關(guān)鍵。一邊是政府推地“不飽和”,另一邊是開發(fā)商拿地后大量轉(zhuǎn)化為“土地儲備”,新開工的狀況并不理想,這就造成已出售土地難以及時(shí)形成有效供應(yīng),市場供需缺口加大。

  國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年全國房地產(chǎn)用地供給量呈現(xiàn)逐季增加態(tài)勢。二季度達(dá)2.09萬公頃,環(huán)比增長102.6%;三季度達(dá)到2.6萬公頃,環(huán)比增加23.5%。但統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積同比下降4.6%;且近三個(gè)月來環(huán)比連續(xù)下降。

  土地供應(yīng)正在不斷增加,但開發(fā)商的開工節(jié)奏卻并未保持同步。根據(jù)上海易居和克而瑞的統(tǒng)計(jì),2009年三季度末中國前十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備共計(jì)3.05億平方米。

  “這幾年來,我國土地供應(yīng)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房屋的銷售速度,目前一些城市供不應(yīng)求的現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出,應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度。在嚴(yán)禁開發(fā)商囤地的同時(shí),還要抓緊盤活土地存量,盡量避免部分土地集中在不從事開發(fā)的企業(yè)手中。

  中原地產(chǎn)研究員徐超表示,土地交易應(yīng)該進(jìn)行市場化運(yùn)作,增加有效供應(yīng)量。今年商品住宅市場銷量猛增,存量住宅得到消化,而房企在年初制定的建設(shè)計(jì)劃較為保守,使得今年存量土地開發(fā)進(jìn)度放緩!皬耐票P力度來看,10月和11月均有部分新老盤陸續(xù)推出,但到了12月就少了很多。明年1到3月期間推盤力度都不大!

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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