●變土地出讓金一次性征收方式為“費隨房走”

　　●變土地拍賣“價高者得”為“方案好者得”　

　　●在此基礎(chǔ)上增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)量

    日益高漲的土地價格一次性全部攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)的成本，成為我國近年房價居高不下的重要原因之一。業(yè)內(nèi)人士建議，解決居民住房難問題關(guān)鍵要在土地使用稅征收、拍賣導(dǎo)向、土地供應(yīng)量政策方面做出調(diào)整。

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華說，房價畸高的最主要原因是高地價推動了高房價，高房價反過來又誘發(fā)高地價。他說，從多年的實踐看，我國現(xiàn)行政策土地出讓金一次性征收(即住宅用地使用權(quán)出讓為70年、土地出讓金應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60天內(nèi)一次性支付)的方式存在三大弊端。一是導(dǎo)致地價一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%至30%；二是房價總數(shù)非常龐大，以此作計稅基數(shù)增大了交易成本；三是造成地方財政對土地收益和高房價下房地產(chǎn)交易稅費的過度依賴，刺激政府養(yǎng)成“快賣地、多賣地、賣好地”的利益沖動。

　　因此，山西省房地產(chǎn)協(xié)會認為，應(yīng)采用“費隨房走”的模式，即開發(fā)建設(shè)期間土地使用費由開發(fā)企業(yè)交納，業(yè)主入住以后由房屋的產(chǎn)權(quán)人交納。

　　他們認為，這種方式的好處是：城鎮(zhèn)政府有了穩(wěn)定的土地收益，有利于土地的集約使用；龐大的土地出讓金從房價中調(diào)出來，有益于調(diào)動住房消費；減輕了資金壓力，開發(fā)企業(yè)參與項目開發(fā)建設(shè)投標(biāo)時，可以把資金集中用于開發(fā)項目，樓盤的水平會提升；不同樓盤之間的開發(fā)建設(shè)成本有了可比性，土地增值稅也有了較為清晰的依據(jù)；標(biāo)準(zhǔn)的主導(dǎo)權(quán)在政府手里，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場；有利于降低金融機構(gòu)的風(fēng)險。

　　此外，針對我國現(xiàn)行土地拍賣“價高者得”的現(xiàn)狀和由此產(chǎn)生的弊端，專家建議，應(yīng)將拍賣導(dǎo)向由“價高者得”變?yōu)椤胺桨负谜叩谩�。在此基礎(chǔ)上，增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)量。山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長馬培生說，城鎮(zhèn)政府出讓土地使用權(quán)時，同時應(yīng)該提出該種土地的控制性規(guī)劃，面向社會進行開發(fā)建設(shè)招標(biāo)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)控制性規(guī)劃編制框架性方案，參加土地的開發(fā)建設(shè)投標(biāo)。  (記者劉翔霄　南婷)