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    迪士尼周邊土地難獲巨額增值
2009年11月25日 09:07 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  繼本月初上海市政府宣布迪士尼樂園項(xiàng)目獲中央核準(zhǔn)后,國家發(fā)改委本周一又公告披露,上海迪士尼樂園項(xiàng)目的建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn),占地116公頃。雖然與此前媒體披露的6100多畝(逾400公頃)的上海迪士尼樂園項(xiàng)目征地規(guī)模相比,發(fā)改委核準(zhǔn)的項(xiàng)目占地面積大為縮水,被戲稱作“全球最小的迪士尼”,但基于迪士尼概念已在川沙土地市場(chǎng)形成刺激作用,眼下市場(chǎng)對(duì)迪士尼周邊土地的預(yù)期并未降低。不過,記者也調(diào)查了解到,對(duì)一些在迪士尼輻射范圍內(nèi)擁有土地的公司來說,此前“叫囂”的土地價(jià)值未必就能得到巨額兌現(xiàn)。

  對(duì)于關(guān)注迪士尼所帶來的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的人來說,川沙土地受到開發(fā)商瘋狂爭(zhēng)奪的情形依然歷歷在目。就在本月4日上海正式宣布迪士尼項(xiàng)目獲國家核準(zhǔn)的消息后,當(dāng)天2幅迪士尼概念的川沙土地就在幾十家開發(fā)商的追捧下分別以264%和427%的高溢價(jià)率成交,折合樓板價(jià)分別超過了每平方米14000元和16000元。

  而在業(yè)內(nèi)看來,那一天的土地出讓更為5年來少有土地供應(yīng)的川沙確立了新的“風(fēng)向標(biāo)”。即便發(fā)改委的公告顯示上海迪士尼樂園比預(yù)想中的“迷你”許多,輻射效應(yīng)由此可能打折扣,但知情人士告訴記者,此次核準(zhǔn)披露的僅指迪士尼主題公園核心區(qū),外圍還將建設(shè)大量配套項(xiàng)目,加上川沙本身還在不斷完善區(qū)域規(guī)劃,上海的建設(shè)用地供應(yīng)又一向偏緊,因此預(yù)期土地價(jià)值不會(huì)受到明顯影響。

  不過,隨著迪士尼消息的逐步公開,市場(chǎng)反應(yīng)也漸趨冷靜。對(duì)于已經(jīng)在川沙擁有土地的企業(yè)來說,土地升值不假,但從中又能受益幾何呢?在業(yè)內(nèi)看來,像界龍實(shí)業(yè)、中路股份等在川沙擁有土地的上市公司,此前股價(jià)已經(jīng)在迪士尼概念的市場(chǎng)炒作中漲幅明顯,現(xiàn)在迪士尼終于落地并且川沙土地又飆出高價(jià),土地資產(chǎn)增值的預(yù)期自然而然地產(chǎn)生。但是上述企業(yè)所擁有的均為外圍的工業(yè)用地,無論是選擇自行開發(fā)還是轉(zhuǎn)讓獲利,收益空間總沒有住宅或商業(yè)開發(fā)來得大,而土地要想“變性”的話,更是公認(rèn)的高難度動(dòng)作。

  還有一種預(yù)期是,雖然眼下不在征地范圍內(nèi),但相關(guān)公司所擁有的迪斯尼輻射范圍的土地可能今后也會(huì)被政府收回,因?yàn)槿绻M(jìn)行工業(yè)開發(fā)可能影響迪士尼周邊布局和環(huán)境。從實(shí)地來看,大部分企業(yè)“領(lǐng)地”也還是雜草叢生、沒有進(jìn)行開發(fā)。但是官方的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往是很難讓企業(yè)土地實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增值。有資料顯示,目前浦東川沙地段的土地補(bǔ)償費(fèi)是每平方米43.5元,并且建設(shè)用地和農(nóng)地是一個(gè)價(jià)錢,即便加上房屋動(dòng)遷補(bǔ)償、安置費(fèi)等,恐怕所得有限,不會(huì)像外界想像的那么夸張。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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