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    “土地新政”出臺(tái)次日 開發(fā)商溢價(jià)400%上海搶地
2009年12月22日 13:34 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  臨近年末,各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場政策風(fēng)云突變,隨著今年以來地價(jià)、房價(jià)的大幅攀升,房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的調(diào)控措施。

  12月17日,財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中,拿地首付不低于全部土地出讓款的50%,分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過1年,特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”。

  出人意料的是,就在土地新政出臺(tái)的第二天(12月18日),上海嘉定數(shù)幅土地以超過底價(jià)400%的價(jià)格成交。對(duì)此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前,趕緊搶購“低首付用地”。但開發(fā)商卻透露,主要是看好當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設(shè)的前景,準(zhǔn)備建造中高端住宅。

  一家外資投行的負(fù)責(zé)人更指出了高價(jià)拍地背后的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)——開發(fā)商正在由高利潤率向高開發(fā)量轉(zhuǎn)型,善于搞城鎮(zhèn)建設(shè)、能夠大量建樓造城的開發(fā)商,將有望在本輪的宏觀調(diào)控后受益。

  上海土地成交溢價(jià)率頻創(chuàng)新高

  12月18日,龍湖通過招拍掛方式,在上海成功競得嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊,總占地面積約6.5萬平方米,規(guī)劃建筑面積14.55萬平米,總地價(jià)為17.2888億元,折合樓面地價(jià)高達(dá)11883元/平方米,溢價(jià)率達(dá)417%。

  同日,江蘇常發(fā)集團(tuán)以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊,樓板價(jià)高達(dá)12076元/平方米,溢價(jià)率425%,再次刷新了上海土地成交溢價(jià)率的新高。12月10日,在上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊拍賣會(huì)上,綠城以16.611億元的價(jià)格競得一幅住宅地塊的使用權(quán),相比該地塊的起始價(jià)3.4706億元,溢價(jià)率為379%。

  業(yè)內(nèi)人士說,嘉定地區(qū)的土地價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)被推高了三成。

  9月初,華潤置地以14億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08地塊時(shí),8066元的樓面地價(jià)被稱作“嘉定單價(jià)地王”。

  11月,綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中,成交樓面地價(jià)為8550元/平方米,溢價(jià)幅度270%。其后,保利以12億元的價(jià)格摘取嘉定新城中心區(qū)C10-6、C14-2地塊,樓板價(jià)已高達(dá)9724元/平方米,溢價(jià)288%。

  一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,近日土地拍賣的高溢價(jià)或許和土地新政有關(guān)。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說,不排除一些開發(fā)商在新政策正式實(shí)施前搶購“低首付”住宅用地的可能,畢竟對(duì)開發(fā)商來說,現(xiàn)金流是非常寶貴的。

  城鎮(zhèn)化建設(shè)或成轉(zhuǎn)型之路

  但對(duì)于上述企業(yè)的高溢價(jià) “搶地”也有不同的看法。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,上述企業(yè)高價(jià)拿地的行為應(yīng)與五部委的相關(guān)政策無關(guān)。主要是受到上海三城七鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)向影響,尤其是在供地有限的情況下,未來上海又將優(yōu)先建設(shè)保障型住宅,開發(fā)商可以獲得的商品住宅開發(fā)用地將十分有限,因此龍湖等開發(fā)商可能因此而選擇高價(jià)拿地。

  他的猜測(cè)得到了上海龍湖投資發(fā)展兼營銷副總高晚晴的證實(shí)。高晚晴表示,嘉定的城鎮(zhèn)化建設(shè)投入非常多,區(qū)域逐漸趨于成熟,就在本周末,通往該區(qū)域的軌道交通11號(hào)線即將開通,這將進(jìn)一步提升該區(qū)域的成熟度,龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

  “中國經(jīng)濟(jì)下一個(gè)五年,會(huì)重點(diǎn)發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)!币患液M庵顿Y銀行的負(fù)責(zé)人昨日(12月21日)在一個(gè)內(nèi)部講座上說,根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要,開發(fā)商正面臨轉(zhuǎn)型——向善于開發(fā)高利潤率產(chǎn)品的住宅制造商、向有城鎮(zhèn)建設(shè)能力的城鎮(zhèn)建設(shè)者轉(zhuǎn)型,類似萬科、龍湖這樣的地產(chǎn)開發(fā)商,很有希望抓住這樣的機(jī)遇,在本輪宏觀調(diào)控后受益。

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