●“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不　承認(rèn),股市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的“提款機(jī)”

　　●盡管大部分機(jī)構(gòu)在公開報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)　板塊仍給予“增持”評(píng)級(jí)和“超配”建議,　但私下里房地產(chǎn)分析師已經(jīng)通過(guò)郵件不　公開地向投資客戶提示了風(fēng)險(xiǎn)

　　“圈錢”“搶地”成了2009年房地產(chǎn)業(yè)在資本市場(chǎng)的重頭戲,“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不承認(rèn),股市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的“提款機(jī)”,土地則是上市房企融資的砝碼。上市-融資圈錢-拿地-擴(kuò)大規(guī)模-再融資,成了不少房企最快捷的成長(zhǎng)路徑。

　　股市仍是房企融資重要渠道

　　北京金隅7月29日在香港證券交易所正式掛牌交易,通過(guò)上市,北京金隅籌集資金54億港元。第二天,中國(guó)建筑在上海證券交易所上市成功融資501億元,成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的“巨無(wú)霸”。兩周后,世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市,融資6億元……

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出,作為資金密集型的行業(yè),房企通過(guò)上市在股市進(jìn)行融資,其成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它方式,上市后還可以通過(guò)定向或非定向增發(fā)、發(fā)公司債等形式獲得更多的資金。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計(jì),截至12月15日,今年IPO融資達(dá)1663億元,是去年的1.6倍。統(tǒng)計(jì)顯示,今年IPO的大盤項(xiàng)目主要以建筑業(yè)、證券金融業(yè)為主。而在再融資中,2700多億元的資金流向了房地產(chǎn)、有色金屬、石化、金融業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),122家增發(fā)公司中,地產(chǎn)業(yè)有13家,從籌資規(guī)�？�,房地產(chǎn)行業(yè)占到了23%。

　　搜房網(wǎng)日前發(fā)布的“2009年內(nèi)地房企融資調(diào)查”顯示,今年以來(lái),在信貸寬松、樓市復(fù)蘇強(qiáng)勁的大背景下,內(nèi)地房企急速融資,截至11月6日,61家房企共計(jì)融資3924.55億元。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱,目前已經(jīng)啟動(dòng)或有上市計(jì)劃的地產(chǎn)商還有近20家,復(fù)地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、城建地產(chǎn)等已經(jīng)在香港上市的公司也希望通過(guò)回歸A股進(jìn)行再融資。

　　囤地成上市房企融資砝碼

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),今年前11個(gè)月,全國(guó)60個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量和成交量均超過(guò)去年同期水平,呈連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)向好和商品房銷售市場(chǎng)的火爆成為住宅用地交易的引擎,在房企重啟IPO之后,增加土地儲(chǔ)備成為房企當(dāng)務(wù)之急。

　　克而瑞(中國(guó))日前發(fā)布的今年三季度末中國(guó)房企土地儲(chǔ)備排行顯示,前十大房企總共擁有土地儲(chǔ)備3.05億平方米,其中排名第一的恒大地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備5100萬(wàn)平方米,夠其開發(fā)8.5年(按其前三季度銷售速度推算)。

　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了,對(duì)上市公司而言,土地只是資本運(yùn)作的工具,價(jià)格高低不是考慮重點(diǎn)。一些券商分析師在報(bào)告中也屢屢提及上市公司儲(chǔ)備的土地,以吸引投資者。

　　2009年1-11月,我國(guó)土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn),成交總價(jià)屢次被刷新。業(yè)內(nèi)人士稱,土地分期付款方式是房企敢于拿“地王”的原因之一,開發(fā)企業(yè)只要支付少量的保證金就可以得到土地的開發(fā)權(quán)。12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,再次強(qiáng)調(diào)不得按土地價(jià)款繳納比例分割核發(fā)國(guó)有土地使用證。專家認(rèn)為,這將有效約束開發(fā)商的開發(fā)模式——傳統(tǒng)的大盤分期開發(fā)或?qū)㈦y以為繼,對(duì)資金實(shí)力薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)壓力較大。

　　地產(chǎn)板塊后市有風(fēng)險(xiǎn)

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱,14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議讓不少分析師對(duì)后市的判斷都由樂觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái),地產(chǎn)股在今后一段時(shí)間震蕩難免。

　　國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為,中央第一次釋放出一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策信號(hào),與近期輿論引導(dǎo)相符,在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)投資者心理和房地產(chǎn)板塊有一定負(fù)面影響。綜合判斷,房地產(chǎn)行業(yè)和板塊短中期受負(fù)面影響有限。中央對(duì)行業(yè)的評(píng)判主要針對(duì)房?jī)r(jià)短期上漲過(guò)快的一線城市,二三線城市政策壓力較小。

　　申銀萬(wàn)國(guó)最新報(bào)告稱,上市房地產(chǎn)公司近三年毛利率仍然將維持在相對(duì)較高的水平,預(yù)計(jì)2009年、2010年、2011年行業(yè)毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。

　　而記者從一些分析師處了解到,盡管大部分機(jī)構(gòu)在公開報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)板塊仍給予“增持”評(píng)級(jí)和“超配”建議,但私下里房地產(chǎn)分析師已經(jīng)通過(guò)郵件不公開地向投資客戶提示了風(fēng)險(xiǎn),有的分析師甚至收回了讓客戶在明年上半年進(jìn)行波段交易的建議。摩根士丹利亞洲公司執(zhí)行董事婁剛明確向記者表示,2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策都不可能比2009年更好,因此建議“低配”地產(chǎn)股。