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    2009地王頻出 國企拿地最多地方政府成最大贏家
2009年12月31日 09:52 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  北京:地價瘋漲 國企頻當(dāng)?shù)赝?/strong>

  根據(jù)北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù):截至12月10日,北京市2009年共出讓土地230宗,出讓總面積1776.28公頃,比2008年增加306.37公頃,增長20.85%,若不含工業(yè)倉儲用地,2009年出讓土地116宗,出讓面積達(dá)1080公頃,預(yù)計全年出讓面積將達(dá)到1280公頃,比上年增長30.28%。

  中原地產(chǎn)研究部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為:從2007年和2008年北京土地出讓面積增長率分別為12.39%和8.57%可以看出,前三年土地供應(yīng)量穩(wěn)步增加,在經(jīng)歷了近兩年房地產(chǎn)市場大漲大落之后,土地市場一度陷入低迷,進(jìn)入2009年,為了保證經(jīng)濟(jì)增長,中央和地方政府實(shí)行寬松的貨幣政策,使得土地交易市場有了大量資金,大大刺激了地產(chǎn)投資,以致各路開發(fā)商瘋狂拿地,于是2009年土地供應(yīng)量出現(xiàn)激增。

  數(shù)據(jù)顯示:截至2009年12月10日北京土地出讓價格平均287萬元/畝,比去年上漲25.88%。按不同用途分,商服、辦公及綜合用地價格最高,平均460萬元/畝,其中包括10幅加油站用地,價格高達(dá)692萬元/畝,因而商服、辦公及綜合用地整體價格被提升。

  住宅類用地價格平均442萬元/畝,比去年上漲34.76%,工業(yè)倉儲用地價格平均38萬元/畝,同比下降13.64%。

  中原地產(chǎn)表示,2009年北京市住宅用地平均樓面地價已達(dá)5359元/平方米,根據(jù)住宅用地樓面地價增長趨勢分析,2007年和2009年分別增長30.59%和42.45%,其它年度增長不超過10%,而恰恰就是這兩個年度房地產(chǎn)市場異;鸨唐贩砍山涣亢统山粌r暴漲,似乎土地交易價格亦隨行就市,到底是地價決定房價還是房價決定地價,土地市場的表象貌似印證了后者,不過可以肯定的是,住宅地價是隨著住宅市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)跳躍式增長的。

  美聯(lián)物業(yè)根據(jù)北京土地儲備中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示:北京2009年截至12月17日合計拍賣涉及住宅類地塊為69塊。其中有30塊地為有國企背景的企業(yè)獲得,占據(jù)市場總比例達(dá)到了43%。而民企僅為57%。特別是2009年下半年,國企高價拿地頻繁,明顯占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位,據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計顯示:在下半年北京成交的30塊住宅地塊中更是有18塊由國企拍得,占到了市場的60%。

  美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時表示,從北京市住宅地塊成交比例中可以看出國企已占據(jù)市場第一。從2009年土地成交看建面均價第一也被國企牢牢占據(jù),北京土地價格的上漲推動力更多來自于國企,特別是下半年,大部分地王都為國企“出品”。

  上海:地王頻現(xiàn),地價狂漲113%

  “2009年中國土地市場最耀眼的現(xiàn)象就是數(shù)量眾多的央企地王!鄙虾S油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,就上海而言,年初的金地青浦趙巷地塊;年中的中海長風(fēng)地塊、綠地徐匯地塊;年末的中建全國單價地王楊浦新江灣地塊。地王的頻繁出現(xiàn)與樓市過“火”存在必然的聯(lián)系,而央企地王過多的情況下,與今年4萬億的投資不無關(guān)系。

  易居中國根據(jù)上海市規(guī)土局公告統(tǒng)計,2009年上海已成交土地433宗991.29億元,預(yù)期12月30日還有6宗工業(yè)倉儲用地,按1328萬元的總保證金預(yù)算,6塊地的成交價在1.328億元左右。因此,全年上海將有439宗土地成交,為政府創(chuàng)造992.63億元土地財政收入,是2008年400億元土地財政收入的2.48倍,比上一個高峰2007年的481.29億元還要高出106%,創(chuàng)2004年8月31日土地招拍掛制度執(zhí)行以來的新高。

  易居中國分析師薛建雄對本報記者表示,在今年成交的土地中,有78宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地,這78宗用地的建筑面積達(dá)908.96萬平方米,總成交金額達(dá)657.18億元,平均樓盤價7230元/平方米。對比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地量的一倍多,但是908.96萬平方米的可建面積只比2008年的732.56萬平方米多出24%,成交金額卻比2008年的248.56億元多出2.64倍,平均樓板價比2008年的3393元漲了113%。

  他表示,按2008年商品住宅13665元/平方米的價格算,當(dāng)年的地價占房價的24.8%。2009年商品住宅的均價在15467元/平方米左右,那么地價將占今年房價的46.7%。另外,今年商品住宅的銷售面積達(dá)1830萬平方米,而開發(fā)商購得的可建住宅土地面積僅908.96萬平方米。

  薛建雄指出,今年這種“面粉”比“面包”更加緊缺、更加金貴的情況,是推動“面粉”和“面包”價格同時高漲的主要原因。以至于在政府加強(qiáng)樓市調(diào)控的時候,開發(fā)商集體呼吁政府多增加土地供應(yīng),以解決地價過高推高房價的不良影響。

  由央企中建集團(tuán)于12月23日拿下的新江灣城C6地塊,樓板價高達(dá)32484元/平方米,這是今年住宅用地的價格之最,也是上海乃至大陸歷史上住宅用地單價最高的。同樣是央企的海航置業(yè)于9月8日拿下的陸家嘴E18單元1-10地塊,高達(dá)36481元/平方米的樓板價,創(chuàng)下今年地價之最,同時也是除退地的163地塊外的歷史地價之最。

  但是,易居中國的報告也指出,目前上海市場上拿地超過2年未上市或未動工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項目,可建面積達(dá)4356.5萬平方米。薛建雄分析,如果這些因動遷困難或被開發(fā)商囤積的土地能夠被及時疏導(dǎo)開發(fā)出來,加上每年正常推出的幾百萬平方米住宅用地,未來3—5年內(nèi)上海住宅市場的供應(yīng)量可以保持和近年相當(dāng)?shù)乃健?/p>

  易居中國的報告還指出,按照上海2009年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)顯示,目前上海住宅的保有量為4.72億平方米,常住人口1888.46萬來算,目前上海的人均使用面積為25平方米。人均居住面積則只有18平方米,離國際人均標(biāo)準(zhǔn)的30平方米還有很大差距。按照目前的人口水平來算,上海至少需要7.87億平方米的存量住宅才夠用;考慮到上海每年30萬—50萬的人口增長量,每年還需要另外增加1000萬平方米左右的住宅建設(shè)量。

  因此,目前上海的供地情況還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。不過,薛建雄指出,隨著上海軌道交通建設(shè)到所有郊區(qū)縣,甚至通到江、浙之后,廣大的遠(yuǎn)郊和周邊城市預(yù)期可以提供更多的住宅建設(shè)用地,到那時住宅用地的緊缺程度就有望獲得緩解。但這也需要一定的時間,同時也意味著更多的人口將居住到遠(yuǎn)郊或鄰近城市。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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