“準(zhǔn)地王”被指內(nèi)定

　　位于北京市CBD核心地區(qū)、倍受關(guān)注的中服地塊，在空置了數(shù)年后，終于在1月29日被北京市國土局推出。然而，該地塊一經(jīng)推出，就遭到了業(yè)內(nèi)的諸多質(zhì)疑。

　　中服地塊之所以受到關(guān)注，不僅因為其地理位置相當(dāng)好，而且被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是今年當(dāng)仁不讓的地王。

　　中服地塊為商業(yè)金融用地，土地面積超過6萬平方米。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部測算，該地塊的起價已經(jīng)達到了50億元，折算樓面地價已經(jīng)到了15290元每平方米。而2009年北京供應(yīng)土地中涉及商業(yè)用途的共有47塊地，總建筑面積為6329462.8平方米，平均樓面均價為5310元每平方米，溢價率為105.9%。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究員張大偉告訴中國經(jīng)濟時報記者，相比2009年成交的地塊，中服地塊無論從面積還是位置來說，都有極強的吸引力，樓面價突破3萬元每平方米將成為必然，所以這一地塊的最終成交價肯定突破100億元并有望達到120億元。

　　然而，中服地塊的出讓條件中設(shè)定：本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，而且金融機構(gòu)必須為控股方。

　　北京市國土局設(shè)定的這一條件遭到了潘石屹等人的炮轟，認(rèn)為只是為一家公司“量身訂做”，而坊間傳聞一致指向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則保持低調(diào)，一直未出面對此事表態(tài)。

　　去年12月24日，國壽以58.19億元認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，占擴大后已發(fā)行股本的16.57%；1月13日，國壽向中國中化收購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股舊股，收購后國壽占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%，躋身遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，當(dāng)然也不排除在拍賣日前，還有相關(guān)機構(gòu)繼續(xù)組建類似公司或者項目公司的可能。

　　對于業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，北京市國土局局長魏成林日前表示，中服地塊“內(nèi)定說”沒有根據(jù)，“之所以在出讓條件上作了約束，是為了符合CBD的功能規(guī)劃。最終誰能拿到這塊地還是要看現(xiàn)場競價的結(jié)果�！�

　　北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠也出面表示，不存在所謂“內(nèi)定”。“首先設(shè)定具有一級開發(fā)資質(zhì)且不低于30億元的注冊資本金門檻，是出于該地塊特殊的地理位置以及產(chǎn)業(yè)定位考慮。”葉向忠指出，如此核心地段的地塊是絕對容不得爛尾的，只有真正有資金實力和開發(fā)能力的開發(fā)企業(yè)才可以參與角逐�！罢�府是希望做持有型經(jīng)營物業(yè)�！�

　　2月2日，中國經(jīng)濟時報記者聯(lián)系北京數(shù)個開發(fā)商及房地產(chǎn)機構(gòu)，但出乎意料的是，幾乎所有人對此事都表示沉默。有機構(gòu)對本報記者表示：“其實我們?nèi)��?nèi)人都知道內(nèi)幕消息，都知道是怎么回事，但我們不能說，說出去就不是小事，也容易得罪人。”

　　是否有違公平？

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒2月2日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時指出，中服地塊的出讓方式跟前不久中央出臺的有關(guān)政策里探討的新的土地出讓方式有關(guān)，但該政策本意是抑制地價，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康穩(wěn)定發(fā)展，而不是給土地市場一個新的暗箱操作的空間。

　　“如果說中服地塊沒有問題，北京市國土局的公告對所有人都是公平的，這話沒有一個人會相信。”楊少鋒認(rèn)為，這次中服地塊的招標(biāo)條件是出乎大家的意料之外的，公告中中服地塊的出讓條件非�？量�，而且給參與競拍的企業(yè)留的時間非常短，這里面明顯有暗箱操作的嫌疑，因此潘石屹的質(zhì)疑不是沒有道理。

　　“我們看最后有幾家企業(yè)可以參與競拍就知道怎么回事了。各個地方的開發(fā)商做一級開發(fā)難度比較大，戰(zhàn)線也比較長，政府在招拍掛的條件之上設(shè)置一些有利于一級開發(fā)商的條件也是情有可原，但這次中服地塊的門檻之苛刻實在出乎意料�！睏钌黉h對本報記者表示。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強同日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，中服地塊有其特殊性，政府額外設(shè)置一些條件也能理解，但設(shè)置的條件過于苛刻，把大多數(shù)開發(fā)商都擋在門外、不給一點機會的做法就顯得很不公平了，不排除政府此舉有為某些企業(yè)“量身定做”、“內(nèi)定”的嫌疑。

　　據(jù)了解，北京市國土局除了前述對競標(biāo)主體的嚴(yán)格限制條件，還有掛牌出讓的時間也被業(yè)內(nèi)指為有“內(nèi)定”之嫌�！皰炫聘們r起始時間為2010年2月22日9時起，掛牌競價截止時間為2010年3月8日15時止�！庇腥耸恐赋�，只有短短20余天時間，其間還有10天左右是春節(jié)假期，根本不可能拿到政府的任何批文。

　　北京市國土局方面并不認(rèn)可業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠在接受媒體采訪時強調(diào)，只要是一個實力足夠強大的房企背后一定會有一個強大的金融機構(gòu)團隊，組成聯(lián)合體應(yīng)該不成問題。

　　“這是在混淆概念�！标悋鴱妼Ρ緢笥浾弑硎�，關(guān)鍵要看是以什么方式合作，現(xiàn)在是國土局要求開發(fā)商和金融機構(gòu)整合成聯(lián)合體拿地，這和平時開發(fā)商與金融機構(gòu)的合作關(guān)系譬如貸款的關(guān)系是兩碼事。

　　他告訴本報記者，政府設(shè)置的時間限制也是一個很重要的因素，如果是半年左右時間，很多企業(yè)能采取應(yīng)對措施，例如注冊新公司或者跟原有合作的金融機構(gòu)聯(lián)手，就可以突破這個限制，但現(xiàn)在政府把時間設(shè)置得非常短，這對其他企業(yè)來說很明顯是不公平的。

　　不過，他還認(rèn)為，符合中服地塊競標(biāo)要求的由金融機構(gòu)和地產(chǎn)公司組成的聯(lián)合體未必只有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一家，可能還有其他企業(yè)。