2004年，西北工業(yè)大學(xué)教授鄭明德以名下的金華漢新技術(shù)公司名義在北二環(huán)雍和宮附近的雍和大廈購(gòu)房，作為公司辦公寫(xiě)字樓。金華漢公司與開(kāi)發(fā)商永利多房地產(chǎn)公司簽訂了《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)位于大廈一層?xùn)|北角的商業(yè)門(mén)面房一套，門(mén)面房建筑面積230㎡，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售單價(jià)為每平方米2.5萬(wàn)元。協(xié)議約定，金華漢公司一次性付款，當(dāng)日交付房款的95%即546.25萬(wàn)元，其余的于入住后交納。

　　到了2005年5月，大廈已投入使用，但一層?xùn)|北角商業(yè)門(mén)面房卻遲遲未能交付。鄭明德找到開(kāi)發(fā)商，對(duì)方答復(fù)說(shuō)房子不歸他了，而且所收房款不退。原來(lái)，《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中有這樣一條規(guī)定，“金華漢公司須在簽訂協(xié)議書(shū)7日內(nèi)，即2004年5月21日前與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，如金華漢公司在上述期限內(nèi)未與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售房屋，所收房款不予退還�！庇捎诮鹑A漢公司一直未與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為他們有權(quán)另行出售且所收房款不退。

　　此后，開(kāi)發(fā)商于2006年8月將此門(mén)面房出售給一家銀行作為營(yíng)業(yè)廳。鄭教授認(rèn)為對(duì)方“一房?jī)少u(mài)”構(gòu)成商業(yè)欺詐，2007年5月，金華漢公司一紙?jiān)V狀將永利多房地產(chǎn)公司起訴到東城法院，要求解除《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款以及承擔(dān)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

　　開(kāi)發(fā)商難圓其說(shuō)被判賠

　　庭審中，開(kāi)發(fā)商辯解說(shuō)，根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的7日內(nèi)再簽訂《商品買(mǎi)賣(mài)合同》，否則被告有權(quán)另行出售房屋，所收房款不予返還。原告至今未與被告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，因此違反協(xié)議規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果�！顿�(gòu)房協(xié)議書(shū)》并未明確約定原告購(gòu)買(mǎi)房屋的具體位置，原告所稱的門(mén)面房從未得到他們的認(rèn)可。原告所支付的購(gòu)房款為定金，原告存在違反《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的行為，無(wú)權(quán)要求返還該款。

　　對(duì)此，法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間簽訂的協(xié)議書(shū)合法有效。被告雖提出，根據(jù)協(xié)議約定，雙方應(yīng)在7日內(nèi)再簽訂《商品買(mǎi)賣(mài)合同》，否則被告有權(quán)另行出售房屋，所收房款不予返還，但由被告工作人員填寫(xiě)的協(xié)議書(shū)又將7日內(nèi)的最后日期明確為《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》簽約當(dāng)日，即2004年5月21日，這導(dǎo)致合同內(nèi)容互相矛盾。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商解釋為筆誤，但未能舉證。此外，在庭審中，被告也認(rèn)可原告在付款7日內(nèi)要求簽訂合同，但因被告未同意，導(dǎo)致合同未能簽訂。

　　針對(duì)所購(gòu)房屋具體位置未能達(dá)成一致意見(jiàn)的問(wèn)題，法院認(rèn)為，被告工作人員已在《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中的空白處用鋼筆明確填寫(xiě)了具體面積位置見(jiàn)附圖和估算的房屋面積等內(nèi)容，足以說(shuō)明雙方對(duì)此已有明確約定。在原告無(wú)法提供該附圖時(shí)，被告有義務(wù)提供，但其未向法庭提供。另外，根據(jù)交易習(xí)慣，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在明確了交易的具體內(nèi)容后，買(mǎi)方才會(huì)于簽約當(dāng)日支付絕大部分購(gòu)房款。據(jù)此，法院認(rèn)定雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的具體位置應(yīng)為原告主張的房屋。而被告在雙方發(fā)生爭(zhēng)議后仍將該位置的房屋出售他人，導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

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　　5種情形可雙倍賠償

　　傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰，我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條確立的雙倍賠償開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河。但是，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責(zé)任，一直都有爭(zhēng)議，主要原因商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致利害關(guān)系失衡。

　　2003年4月，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，將“懲罰性賠償原則”引入到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理中來(lái)。規(guī)定對(duì)出賣(mài)人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，可以適用懲罰性賠償原則。

　　解釋規(guī)定了可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該商品房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，三是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，四是在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，五是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。