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    北京建外SOHO東區(qū)因何欠費(fèi)1500萬(wàn)
2009年11月26日 07:22 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  11月25日,SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹以旗下北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義,向北京市朝陽(yáng)區(qū)華威供電所繳納了200萬(wàn)元的電費(fèi),這是部分建外SOHO東區(qū)業(yè)主補(bǔ)交的電費(fèi)。用潘石屹的話來(lái)說(shuō),小區(qū)的用電保住了。

  建外SOHO是位于北京市東三環(huán)的一處小區(qū),這個(gè)占地達(dá)16.9萬(wàn)平方米的小區(qū)將居住、工作、休閑融為一體,曾被媒體稱為北京“最時(shí)尚的生活櫥窗”。

   15天前,潘石屹的一篇博文將建外SOHO東區(qū)的物業(yè)糾紛暴露在公眾面前。在這起糾紛中,潘石屹既是開發(fā)商又是業(yè)主。按他的說(shuō)法,因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的糾紛,在這個(gè)高檔小區(qū)里竟然開始停暖、停熱水、拉閘停電。

  然而,在建外SOHO東區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司——賓至國(guó)際物業(yè)公司看來(lái),這起糾紛的原因在于包括潘石屹在內(nèi)的部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi),現(xiàn)在潘石屹讓部分業(yè)主通過(guò)自己公司賬號(hào)來(lái)交納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)的做法沒(méi)有任何道理。

  高檔小區(qū)欠費(fèi)1500萬(wàn)元

  據(jù)潘石屹介紹,由于兩家物業(yè)公司的糾紛,建外SOHO東區(qū)拖欠供電局和熱力公司高達(dá)1500萬(wàn)元的費(fèi)用,導(dǎo)致社區(qū)被停暖、停熱水。

  潘石屹在博客中聲稱,每天有幾萬(wàn)人工作生活的建外SOHO室內(nèi)溫度不足3攝氏度,很多人被凍病。然而,這一說(shuō)法遭到了賓至國(guó)際物業(yè)公司的否認(rèn)。

  “沒(méi)有停電停暖的情況!辟e至國(guó)際物業(yè)公司副總裁兼人力資源總監(jiān)賈陸在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)表示。

  賈陸告訴記者,潘石屹家溫度低是因?yàn)樗麤](méi)有打開閥門,在潘石屹給物業(yè)公司打電話之后,工作人員已經(jīng)解決了這個(gè)問(wèn)題。

  “潘石屹所說(shuō)的停暖問(wèn)題引起了街道和我們的重視。”賈陸說(shuō),11月12日,在街道一位楊姓工作人員的陪同下,賓至國(guó)際物業(yè)公司在建外SOHO東區(qū)進(jìn)行了隨機(jī)抽查。

  抽查共涉及7戶,其中有住戶也有商戶,結(jié)果顯示,這7戶室內(nèi)溫度最低為20攝氏度。

  “街道的工作人員都覺得再查下去沒(méi)有什么意義了。”賈陸告訴記者,抽查的7戶都有業(yè)主的簽字為證。不能理解潘石屹為什么要在博客上公開說(shuō)小區(qū)停暖。

  賈陸表示,賓至國(guó)際物業(yè)公司接管這個(gè)小區(qū)以來(lái),盡到了物業(yè)公司的責(zé)任和義務(wù),但有一批業(yè)主卻沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,這其中就包括潘石屹本人。

  賈陸出示了一份面積為880.09平方米的房子的欠費(fèi)清單,告訴記者,這套房子的業(yè)主就是潘石屹。

  這份清單顯示,業(yè)主拖欠今年1~12月的物業(yè)費(fèi)47524元,拖欠2008年11月~2009年11月的能源費(fèi)31532元,拖欠取暖費(fèi)21122元,三項(xiàng)合計(jì)超過(guò)10萬(wàn)元。

  “我們不能理解潘石屹的做法,除了他家暖氣閥門沒(méi)有打開之外,我們沒(méi)有接到過(guò)他的投訴。他在不交費(fèi)的情況下享受著我們的服務(wù),卻在媒體上指責(zé)我們公司,這種做法不應(yīng)該是一個(gè)社會(huì)名人該做的事!辟Z陸說(shuō)。

  那么,究竟是什么原因?qū)е乱慌鷺I(yè)主不交費(fèi)?

  潘石屹公開的表述是,現(xiàn)在的賓至國(guó)際物業(yè)公司并不具備管理建外SOHO東區(qū)這樣小區(qū)的資質(zhì),所以業(yè)主們拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用。為了解決這個(gè)問(wèn)題,他用自己公司的賬號(hào)作為繳費(fèi)的平臺(tái)。

  “對(duì)于目前賓至國(guó)際物業(yè)無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的情況,政府已經(jīng)在進(jìn)行調(diào)查,相信很快就會(huì)有結(jié)果公布。目前賓至國(guó)際物業(yè)如果再向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)應(yīng)屬于非法所得!迸耸僬f(shuō)。

  對(duì)此,賈陸認(rèn)為,賓至國(guó)際物業(yè)公司接管建外SOHO東區(qū)后,原來(lái)的賽特物業(yè)公司和一些不明身份的人一直從中作梗,在小區(qū)散發(fā)傳單,甚至打電話到業(yè)主家,阻撓業(yè)主繳納相關(guān)費(fèi)用,導(dǎo)致相當(dāng)一部分費(fèi)用無(wú)法收取。

  “資質(zhì)問(wèn)題我們承認(rèn),臨時(shí)三級(jí)的資質(zhì)確實(shí)不夠管理這個(gè)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)!辟Z陸說(shuō),但是由于最初與業(yè)委會(huì)簽訂的是臨時(shí)托管協(xié)議,臨時(shí)托管意味著可以把資質(zhì)的問(wèn)題先放在一邊,這些是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的。

  賓至國(guó)際物業(yè)管理(北京)有限公司成立于2005年,是Pinnacle的全資子公司。Pinnacle成立于1979年,總部設(shè)在西雅圖,在美國(guó)有四個(gè)地區(qū)運(yùn)行部、25個(gè)分部,是美國(guó)規(guī)模最大的物業(yè)公司之一。

  新舊物業(yè)無(wú)法交接

  新舊物業(yè)的交接是此次糾紛的一個(gè)重要原因。

  2003年,建外SOHO進(jìn)入市場(chǎng),引入了兩家物業(yè)公司分別管理其東區(qū)和西區(qū)的物業(yè),賽特國(guó)際物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)建外SOHO東區(qū)的物業(yè)管理。

  2008年10月,建外SOHO業(yè)委會(huì)委托一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)賽特物業(yè)公司進(jìn)行審計(jì),結(jié)果發(fā)現(xiàn),賽特物業(yè)管理建外SOHO5年,累計(jì)挪用1743萬(wàn)余元物業(yè)費(fèi),而這項(xiàng)費(fèi)用不知去向。

  業(yè)委會(huì)據(jù)此解除了與賽特物業(yè)公司的合同,引進(jìn)了賓至國(guó)際物業(yè)公司,由其臨時(shí)管理小區(qū)物業(yè)。

  賽特物業(yè)公司為此起訴了業(yè)委會(huì)。兩家物業(yè)公司在此后的一年中,一直無(wú)法順利交接,其間還發(fā)生過(guò)暴力事件。

  今年2月,小區(qū)業(yè)委會(huì)到期,與賓至國(guó)際物業(yè)公司的合同也將到期。按照最初計(jì)劃,新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生之后,將重新選擇物業(yè)公司,但事與愿違,新的業(yè)委會(huì)遲遲無(wú)法產(chǎn)生。

  “我們接管后多次呼吁用公開的方式選聘新的物業(yè)公司,但始終遭到賽特物業(yè)和一些不明身份的人的阻撓!辟Z陸說(shuō),在組織選舉新的業(yè)委會(huì)的過(guò)程中,賽特物業(yè)和一些不明身份的人也橫加干涉,占據(jù)業(yè)委會(huì)辦公室、搶選票,甚至占據(jù)賓至物業(yè)的財(cái)務(wù)室,導(dǎo)致新的業(yè)委會(huì)無(wú)法產(chǎn)生。

  在這種情況下,小區(qū)業(yè)委會(huì)在今年1月與賓至物業(yè)簽署了一份臨時(shí)托管的補(bǔ)充協(xié)議,約定在新的物業(yè)公司確定之前,小區(qū)物業(yè)由賓至物業(yè)公司管理。

  賈陸告訴記者,賓至物業(yè)接管小區(qū)后,不斷遭到騷擾,多次報(bào)警,并向法院提起訴訟,要求賽特物業(yè)停止干擾,“法院已經(jīng)立案,但一直沒(méi)有下文!

  “我們對(duì)一年的財(cái)務(wù)進(jìn)行了公告,收不抵支!辟Z陸說(shuō),一方面是阻礙太大了,另一方面是以潘石屹為代表的業(yè)主不繳費(fèi)。

  基于多種原因的考慮,賓至物業(yè)并沒(méi)有將潘石屹訴諸法律,但對(duì)10戶長(zhǎng)期欠費(fèi)的業(yè)主向法院提起了訴訟。據(jù)賈陸稱,目前已經(jīng)立案,涉及金額200多萬(wàn)元。

  賈陸始終強(qiáng)調(diào),賓至物業(yè)公司與這個(gè)小區(qū)有合同,其管理得到全體業(yè)主認(rèn)可,公司要履行責(zé)任和義務(wù),也希望排除干擾,在業(yè)主繳費(fèi)的情況下穩(wěn)定小區(qū)。

  新舊物業(yè)交接引發(fā)矛盾的不只這一起。

  “從目前來(lái)看,新舊物業(yè)公司能順利交接的非常少!北本⿵V盛律師事務(wù)所律師徐汝華說(shuō)。

  盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)新舊物業(yè)的交接做出了明確規(guī)定:業(yè)委會(huì)選擇了新的物業(yè)公司,就要順利交接。但在徐汝華看來(lái),現(xiàn)有的法律規(guī)定還是不夠詳細(xì),對(duì)新舊物業(yè)怎么交接并沒(méi)有做出明確具體的規(guī)定。

  “北京市朝陽(yáng)區(qū)有一個(gè)小區(qū)也曾出現(xiàn)新舊物業(yè)交接的糾紛,法院已經(jīng)判舊物業(yè)公司退出,結(jié)果舊物業(yè)公司依然不退出!毙烊耆A說(shuō),對(duì)這個(gè)問(wèn)題,北京市建委有一個(gè)指導(dǎo)意見,但具體該怎么操作,行業(yè)里都不清楚。

  徐汝華告訴記者,小區(qū)物業(yè)、尤其是高檔小區(qū)物業(yè)有很大利益空間,比如電梯廣告、戶外廣告收益等,物業(yè)公司往往都不公示其成本支出,并常常找小的審計(jì)公司做一個(gè)漏洞百出的審計(jì)報(bào)告對(duì)付業(yè)主。業(yè)主與物業(yè)公司的很多矛盾就是這樣產(chǎn)生的。

  房子與物業(yè)捆綁銷售

  在我國(guó),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最初的物業(yè)公司都是由開發(fā)商指定,在業(yè)主入住率達(dá)到法定比例后,由業(yè)主大會(huì)決定聘任新的物業(yè)公司。由于前期物業(yè)公司是開發(fā)商指定的,矛盾也就從這個(gè)時(shí)候開始。

  我愛我家房地產(chǎn)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉覺得,國(guó)家現(xiàn)行的業(yè)主自治制度在執(zhí)行中形成了權(quán)利真空,很多業(yè)主根本就不行使權(quán)利,造成了前期完全被開發(fā)商主導(dǎo),后期又被少數(shù)業(yè)主選定的物業(yè)公司牽制,矛盾不斷。

  “物業(yè)管理應(yīng)該管什么,不該管什么,怎么處理與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的關(guān)系,這些都需要詳細(xì)明確!焙皶熣f(shuō)。

  賈陸告訴記者,在國(guó)外,物業(yè)是專業(yè)的領(lǐng)域,開發(fā)商很少涉足,不太明白為什么國(guó)內(nèi)的開發(fā)商如此喜歡涉足物業(yè)這個(gè)行業(yè)。

  中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海告訴記者,北京現(xiàn)在有很多小區(qū)的物業(yè)依然是開發(fā)商指定的前期物業(yè),是開發(fā)商的子弟兵。

  “開發(fā)商利用業(yè)主在一開始信息不對(duì)稱、業(yè)主的組織化程度不高的劣勢(shì),進(jìn)行化整為零的營(yíng)銷策略。你要拿鑰匙嗎?先簽物業(yè)公司的協(xié)議,不簽協(xié)議拿不到鑰匙,但是拿了鑰匙就是承認(rèn)了這個(gè)物業(yè)公司!眲⒖『Uf(shuō)。

  “從根源上說(shuō),現(xiàn)在買房與買物業(yè)是捆綁的,原本捆綁是臨時(shí)的,但沒(méi)想到很多成了終身綁定,成了包辦婚姻。”劉俊海說(shuō),開發(fā)商很喜歡自己的子弟兵物業(yè)公司。有的是靠物業(yè)公司繼續(xù)賺錢,有的開發(fā)商則通過(guò)這種方式把開發(fā)階段的問(wèn)題甩給物業(yè)公司。等業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候,業(yè)主找物業(yè)公司得不到解決,找開發(fā)商,開發(fā)商已把房產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷了。

  在劉俊海看來(lái),當(dāng)前矛盾的主要方面是物業(yè)公司。有些物業(yè)公司只注重收費(fèi)忽視服務(wù)質(zhì)量的提升,有的只滿足于提供基本的服務(wù),比如只有保安沒(méi)有保潔服務(wù)。

  很多物業(yè)公司覺得很委屈,因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi),所以難以為繼、雇不到人,服務(wù)難以提升,業(yè)主認(rèn)為服務(wù)下降了,更不交費(fèi)。惡性循環(huán)自此產(chǎn)生。

  劉俊海覺得,打破這個(gè)惡性循環(huán)應(yīng)該從物業(yè)公司入手,確實(shí)改進(jìn)服務(wù),同時(shí)適度提高物業(yè)公司市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。

  “有的物業(yè)公司注冊(cè)資金只有10萬(wàn)元,連保安、保潔都雇不起,收費(fèi)再不到位,第一個(gè)月都難以為繼,根本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力!眲⒖『Uf(shuō)。物業(yè)管理是契約關(guān)系,是特殊的買賣關(guān)系。物業(yè)公司不要把自己當(dāng)作管理者,把業(yè)主當(dāng)作被管理者。要提升物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

  “有些物業(yè)公司做出決策,事先不與業(yè)主委員會(huì)溝通,或沒(méi)有通知全體業(yè)主。有的物業(yè)公司給業(yè)委會(huì)成員補(bǔ)助幾千元,業(yè)委會(huì)就不說(shuō)什么了!眲⒖『Uf(shuō)。絕大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的,不繳納物業(yè)費(fèi)是有原因的,F(xiàn)在應(yīng)該考慮賦予業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán),一手交錢一手交貨,如果物業(yè)公司服務(wù)太差,業(yè)主有正當(dāng)理由,就可以不繳物業(yè)費(fèi)。(李松濤)

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