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    北京"收緊"二手房放貸 算賬:少交稅還是多貸款
2009年09月03日 08:20 來源:新京報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  100多萬元成交的二手房,可能網(wǎng)上簽約的價格只有51萬。這種在二手房交易中,依靠“做低”過戶價格來避稅的行為將難以延續(xù)。記者昨日(2日)從銀行獲得一份北京市銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》,要求9月1日開始銀行在放貸時必須考慮網(wǎng)簽價格。

  - 算賬:少交稅還是多貸款?

  (以東四環(huán)成交價180萬的二手房為例)

  方案一:以網(wǎng)簽價格60萬向銀行申請貸款。

  稅費:按網(wǎng)簽價格60萬繳納1.5%的契稅,約9000元。

  優(yōu)點:稅費低

  缺點:貸款額度低

  方案二:以評估價格(略低于180萬)向銀行申請貸款。

  稅費:按差額80萬繳納5.5%的營業(yè)稅4.4萬,按總價180萬繳納1.5%的契稅2.7萬。合計繳納稅費7.1萬。

  優(yōu)點:貸款額度高

  缺點:稅費高

  據(jù)房產(chǎn)中介公司中大恒基介紹,目前70%以上的二手房交易需要貸款,而在實際成交中平均房價已經(jīng)達115萬,但在住建委過戶的均價僅60萬左右,60萬以下的房源占網(wǎng)簽總比例達70%。

  比如2007年花100萬在東四環(huán)購買的房子,目前作為二手房出售實際成交價為180萬。

  新政執(zhí)行之前,該房源只需要按照60萬左右的總價繳納1.5%的契稅,大約為9000元。

  新政執(zhí)行之后,一旦買方需要貸款且按照180萬納稅,就需要按差額80萬繳納5.5%的營業(yè)稅4.4萬及按總價180萬繳納1.5%的契稅2.7萬,合計7.1萬,交易費用將增加6.2萬。

  二手房貸款須與網(wǎng)簽價掛鉤

  《通知》規(guī)定,銀行從9月1日起除了房屋評估價,還必須參照網(wǎng)簽合同價格,以評估價和網(wǎng)簽價的低者為準發(fā)放貸款。

  據(jù)記者了解,在二手房交易過程中,包括實際成交價格、銀行評估價格和網(wǎng)簽價格(也是過戶價格)。房子評估價不會高于實際的成交價格,銀行一般以房屋評估價來發(fā)放貸款。

  由于地稅局和住建委聯(lián)合規(guī)定了當?shù)囟址砍山粌r的底線,中介一般會通過做低網(wǎng)簽價格來幫助買房人避稅。

  銀監(jiān)局方面表示,北京市住建委已根據(jù)銀行貸款審批需求,增加了指定網(wǎng)站上北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會信息網(wǎng)(www.breaa.cn)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)可供查詢的存量房交易信息。各銀行在進行存量房貸款審批時,必須根據(jù)存量房買賣雙方在網(wǎng)上簽約時設(shè)置的密碼,登錄指定網(wǎng)站,對存量房交易信息筆筆查詢,以確認房屋信息和交易信息的真實性;對貸款審批中未登錄指定網(wǎng)站查詢存量房交易信息的不得放款。

  中介“緊急”安排客戶面簽

  對于這則文件出臺的目的,北京市銀監(jiān)局在通知中表示,北京地區(qū)個別銀行在二手房貸審批中,存在接受不實交易合同、接受虛高交易價格等不正當競爭。

  “上半年以來,房產(chǎn)交易成交量大幅上升,有些銀行信貸員在發(fā)放貸款時,甚至幫助申請人做高房價,來申請‘假按揭’,最后得到較低的‘假首付’!币晃汇y行人士表示,網(wǎng)簽的效果就是保證房屋交易的真實性,銀行參照這個發(fā)放貸款也有利于防范貸款風險。

  比如成交價100多萬的二手房(評估價略低于100萬),可以將網(wǎng)簽價格做到51萬,這樣可以省去幾萬的稅費。“按照原來的規(guī)定,銀行按照100萬的評估價放貸,新政執(zhí)行后將按照51萬放貸,買家貸不到那么多錢,就沒有辦法完成交易了。”上述經(jīng)紀人表示,這意味著沒法再通過壓低網(wǎng)簽價來進行避稅了,現(xiàn)在經(jīng)紀人都在趕緊安排客戶跟銀行面簽。

  記者昨天在鏈家地產(chǎn)朝陽門的總公司看到,整個大廳都排滿了等待與銀行面簽的市民。據(jù)中信銀行的信貸部門人士告訴記者,銀行會給中介幾天的緩和時間,在9月1日以前已經(jīng)交完首付的買賣雙方,現(xiàn)在面簽還不會遭遇這個問題。但是9月1日之后再簽成交合同的就必須按照新規(guī)定來執(zhí)行。

  我愛我家經(jīng)紀公司副總裁胡景暉表示,在過去的二手房交易中,一直存在買賣雙方為了少繳稅而以黑白合同的形式做低網(wǎng)簽價,為了多貸款而通過各種渠道“做高”貸款的評估價的行為,這樣的結(jié)果就是,一方面能少繳稅,另一方面還能多貸款。新的政策不一定能完全避免黑白合同或虛高評估的問題,但是買房人需要做出選擇。(殷潔 張家齊)

  - 影響

  二手房房價變相漲3%

  胡景暉表示,根據(jù)目前的交易狀況,一般而言,買房人會優(yōu)先考慮多貸款,尤其是140平米以上的大戶型非普通住宅所繳納的契稅會增加一倍,因此,該政策會更容易導(dǎo)致稅費成本增加。

  北京市中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚表示,網(wǎng)簽平臺的建立,是此次新政策實施的基礎(chǔ),此舉會增加交易成本,但是由于目前市場仍處于上升期,對于交易量的影響可能不會太大。

  中大恒基市場部經(jīng)理張大偉認為,這一政策,會影響市場70%成交,房價變相增加3%以上,此舉還意味著住建委及銀行系統(tǒng)聯(lián)合控制市場風險,政策開始細化,對于現(xiàn)在市場主體的首次購房及投資性需求都將有重大影響。

  因為從實際成交比例中可以看出,今年以來60萬以下房源比例非常高,而在實際交易中,北京的二手房單套均價已經(jīng)突破115萬。主要原因是目前的指導(dǎo)價比較低,而且依然執(zhí)行的是去年的標準,并沒有隨著價格猛漲而改變。價格上漲,而60萬以下房源依然維持在70%以上,可以看出,避稅房源的比例明顯增加了。(張家齊)

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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