番禺“公證調(diào)證”有豁免 但炒家已少用公證委托函出貨

　　從上月開始，廣州市房屋交易登記部門出臺新規(guī)定，要求對房產(chǎn)交易的公證委托函實行“公證調(diào)證”或“公證調(diào)函”，即房管部門需要就買賣雙方出示的公證書向公證處發(fā)函核實，這為買賣雙方增加不可估算的時間。而番禺區(qū)公證處發(fā)出的公證函獲得番禺區(qū)房管局的豁免，交易時間不會因新措施而拖長。

　　據(jù)了解，房管部門出臺此措施，是希望堵住不法分子利用假公證書盜賣他人房屋的漏洞。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，公證函尤其是全權(quán)委托的公證函可以賦予委托人處理房屋買賣一切事宜，從簽約到收款，全部可以由委托人辦理，因此也容易被炒家利用來轉(zhuǎn)手買賣。炒家的具體做法如下，炒家買入房屋后并不過戶，利用業(yè)主出具的全權(quán)委托書和業(yè)主的房產(chǎn)證放售房屋，省去過戶交稅的一道流程。2007年番禺某大盤曾爆出中介人員利用公證委托函炒樓的丑聞，當(dāng)時炒家就是利用擁有業(yè)主授權(quán)的全權(quán)委托函放盤售屋。

　　曾被炒家奉為“圣旨”的“全權(quán)委托書”是否法力無邊？買家遇到憑全權(quán)公證書交易的單位，應(yīng)如何防范風(fēng)險？記者曾聽說番禺區(qū)有一宗房產(chǎn)交易有17份委托函，是否炒家轉(zhuǎn)手十幾道的結(jié)果？……記者帶著滿腹疑問采訪了房地產(chǎn)和按揭中介業(yè)人士，為大家揭開“全權(quán)委托書”的真面目。

　　全權(quán)委托公證書 并非法力無邊

　　良策按揭阮學(xué)林說，一些剛出道的炒家認為全權(quán)委托書“法力無邊”，有了它就相當(dāng)于有房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)手倒賣房屋。炒家入貨而不轉(zhuǎn)手，其實風(fēng)險很大，因為全權(quán)委托公證書只是由業(yè)主授權(quán)受托人辦理房屋買賣手續(xù)的一份授權(quán)書，若原業(yè)主因經(jīng)濟糾紛、繼承等原因出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)問題，房屋買賣可能被凍結(jié)，授權(quán)書將隨之失去效力。番禺一些銀行之前曾一度拒向代收樓款的代理人付款，須業(yè)主本人前來收款，炒家為此背上很大風(fēng)險，有可能賣了房收不到錢。

　　17份委托函并非轉(zhuǎn)手17道

　　記者之前曾經(jīng)采訪番禺區(qū)一名中介人士，他回憶2007年樓市瘋狂期時曾見過一宗帶有17份全權(quán)委托公證書的房產(chǎn)交易，他懷疑這是一個轉(zhuǎn)手17道的樓市炒賣“擊鼓傳花”個案。

　　良策按揭區(qū)域總監(jiān)阮學(xué)林告訴記者：17份委托函可能是該房產(chǎn)有17名產(chǎn)權(quán)人，每名產(chǎn)權(quán)人可能因身處外國或因事忙而不能前來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，故此各自委托代理人操辦此事。從理論上說，全權(quán)委托公證書可注明“受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)”，的確有可能出現(xiàn)一個房屋接力轉(zhuǎn)手倒賣的“擊鼓傳花”現(xiàn)象。不過，公證處一般只可接受一次的轉(zhuǎn)委托，即“業(yè)主—炒家—下手炒家—買家”，第一名炒家從業(yè)主處接貨，業(yè)主可到公證處辦理全權(quán)委托并注明受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，若下手接貨人同為炒家，第一手炒家可到公證處做一份轉(zhuǎn)委托，第二名炒家此時若出手房屋，不可以再到公證處辦轉(zhuǎn)委托。用一句俗話形象地說，委托只可一次“托上托”。

　　正規(guī)中介 必須聯(lián)系到業(yè)主本人

　　據(jù)介紹，炒家利用全權(quán)委托書售出本人購進的房屋，是為規(guī)避購入房屋所需的稅費并省卻等候過戶出新證的時間，這在樓市極度暢旺時才會發(fā)生，經(jīng)過近年樓市動蕩和行業(yè)的規(guī)范，有關(guān)操作已很少見。阮學(xué)林估計，目前利用公證委托書交易的番禺房產(chǎn)約為總數(shù)的10%~15%左右，且絕大部分都是業(yè)主有事而委托他人辦理房屋交易，并非炒家出貨。合富置業(yè)業(yè)務(wù)營運中心黃智生表示，該公司對于出示全權(quán)委托書的代理人，必須要求能直接聯(lián)系到業(yè)主，以驗證代理人的身份。另外，會通過查冊等確定房屋產(chǎn)權(quán)人資料。廣東中原市場總監(jiān)李粵湘表示，該公司不接受未完成過戶手續(xù)的房屋放盤，買賣雙方必須完成過戶手續(xù)才算是一筆完整的房產(chǎn)交易。

　　認清委托公證書

　　防范交易風(fēng)險

　　一名讀者最近看中番禺區(qū)一處房屋，出售房屋的是一名具有全權(quán)委托公證書的人士。該讀者向記者查詢?nèi)珯?quán)委托公證書是否具有風(fēng)險。

　　據(jù)法律界人士介紹，“全權(quán)委托公證書”從法律性質(zhì)上講是一種委托法律關(guān)系，即委托人授權(quán)給受托人代為處理某些事務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定，受托人可隨時解除委托。這種委托授權(quán)，即使是經(jīng)過公證，委托人也可以通過合法的形式隨時撤銷委托。目前，二手樓交易中由“全權(quán)委托書”引發(fā)的風(fēng)險主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險和司法訴訟風(fēng)險兩個方面。

　　專家表示，憑一紙“全權(quán)委托公證書”并不能表示房屋的產(chǎn)權(quán)一定能順利轉(zhuǎn)移。因為二手樓買賣交易的過程所涉部門、環(huán)節(jié)較多，作為非專業(yè)人士的買家一般很難將辦理二手樓產(chǎn)權(quán)過戶所需的委托事項一一列示清楚。

　　法律專家提醒消費者及投資人士，房屋買賣的最終依據(jù)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移條約，而不是公證，即使進行了公證，二手樓交易未進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移而發(fā)生法律糾紛的風(fēng)險還是比較大。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士提醒，業(yè)主要盡量避免做全權(quán)委托，自己的物業(yè)自己去簽署合約；其次，買家應(yīng)要求與業(yè)主本人見面，即使見不了面，也一定要拿房產(chǎn)證的編號進行查冊，看業(yè)主是誰、物業(yè)權(quán)屬狀況等，盡量減少不必要的風(fēng)險。此外，無論是業(yè)主還是買家，都應(yīng)簽署三方合約，需留意合約上賣方、買方是否與一直商洽的人對上號。最后，買賣雙方最好在中介公司的見證下，去委托第三方做房款的資金監(jiān)管，等交易全部結(jié)束后，再付款給對方，這樣能保障雙方的利益不受到損害。

    （李鳳荷）