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    樓市調(diào)控大幕拉開 房?jī)r(jià)回落半年后見分曉
2010年01月11日 10:22 來源:證券時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  對(duì)于昨日國(guó)辦以通知形式出臺(tái)的十一條地產(chǎn)調(diào)控政策,接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政策短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成交量產(chǎn)生顯著影響,但對(duì)房?jī)r(jià)的影響也許要到半年后才能顯現(xiàn)。未來是否出現(xiàn)上調(diào)利率的政策才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

  利率是否調(diào)整最關(guān)鍵

  “這可能是去年底以來中央出臺(tái)的最有力度的地產(chǎn)調(diào)控政策,相信會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生重要影響! 格致中和地產(chǎn)機(jī)構(gòu)青忠貴昨日表示。

  青忠貴表示,相比于早前出臺(tái)的稅收、打擊囤地、提高土地出讓金首付比例等政策,按揭房貸政策的調(diào)整是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的政策,2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)從盛到衰,以及2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈并迅速繁榮,都與中央的房貸政策的調(diào)整有關(guān)。這次政策與2007年9月出臺(tái)的調(diào)控政策類似,肯定也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。此次政策與當(dāng)時(shí)政策的不同之處是,當(dāng)時(shí)除了提高二套房首付比例外,貸款利率也上調(diào)。

  青忠貴同時(shí)認(rèn)為,這個(gè)政策與去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神相比,也有很大的調(diào)整和改變。主要表現(xiàn)為,“改善性住房”的優(yōu)惠政策在這一次的政策中還沒有提及。很明顯,此次針對(duì)二次購(gòu)房的首付比例提高是一個(gè)一刀切的政策。這表明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生了變化,是一個(gè)值得高度關(guān)注的政策動(dòng)向。

  不過,深圳市蘭江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁楊大谷認(rèn)為,目前中央的政策調(diào)控力度還不夠,提高第二套住房的首付比例,雖然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定影響,但是不如提高貸款利率的作用大。因?yàn)樘岣呤赘侗壤,只?huì)提高房地產(chǎn)交易的短期成本,對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲的效果不大,很多炒房者還是支付得起。只有提高房貸利率,增加購(gòu)房的長(zhǎng)期成本,才會(huì)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

  長(zhǎng)城證券分析師黃林清也認(rèn)為,此次中央出臺(tái)的政策要好于預(yù)期。主要表現(xiàn)是,此次政策對(duì)二套房的貸款利率沒有明確,仍舊是由銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此前市場(chǎng)預(yù)期,二套房的貸款利率將會(huì)提高為正常水平的1.1倍。

  短期市場(chǎng)會(huì)形成觀望

  對(duì)于該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,青忠貴認(rèn)為,政策出臺(tái)后,短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)按照慣性向上沖,但是漲幅不會(huì)很大。因?yàn)檎叩某雠_(tái)主要是為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲,抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,不完全是為了打壓房?jī)r(jià)。而且目前房地產(chǎn)公司也沒有降價(jià)銷售的巨大壓力。

  首先去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,很多房地產(chǎn)公司不存在資金壓力;其次目前市場(chǎng)上房子的供求關(guān)系也對(duì)房地產(chǎn)公司有利。因此,政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果估計(jì)要過半年之后才能顯現(xiàn)。從歷史來看,2007年9月的調(diào)控政策也是過了半年之后,才出現(xiàn)房?jī)r(jià)的調(diào)整。而且,2007年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因受到金融危機(jī)的影響,處于下滑之中;2010年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)則處于回升狀態(tài)。但是政策對(duì)成交量的影響將會(huì)非常顯著。原因是提高二套房的首付比例將提高購(gòu)房成本,同時(shí)也使得購(gòu)房者形成對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)形成新的預(yù)期,觀望情緒將會(huì)變濃?梢灶A(yù)見,成交量大幅下降的情形將會(huì)很快出現(xiàn)。

  黃林清認(rèn)為,政策對(duì)成交量的影響將有兩個(gè)階段,首先是因?yàn)檎叩某雠_(tái),購(gòu)房者出現(xiàn)觀望,成交量下降;持續(xù)一段時(shí)間后,如果房?jī)r(jià)沒有下跌,成交量又會(huì)重新增長(zhǎng)。黃清林認(rèn)為,根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)商下調(diào)價(jià)格的動(dòng)力不足,而且在提高二套房首付比例后,銀行的風(fēng)險(xiǎn)基本得到控制,面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),銀行也有更強(qiáng)的動(dòng)力降低利率爭(zhēng)奪客戶,這些都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)提供支撐?梢灶A(yù)見,只要央行對(duì)二套房的貸款利率不提出一刀切的上調(diào)政策,房屋按揭的信貸政策仍將很寬松。

  對(duì)房地產(chǎn)公司,青忠貴認(rèn)為,政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開工有一定的影響,投資規(guī)模會(huì)有所收縮,但是房地產(chǎn)公司調(diào)控開發(fā)量的空間有限。原因是,房地產(chǎn)企業(yè)的開工建設(shè)都有非常細(xì)致的規(guī)劃和流程,不可能隨意地根據(jù)外部環(huán)境的變化縮減或者增加開工建設(shè)的數(shù)量。正如2009年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候,房地產(chǎn)公司不可能快速增加供給一樣,房地產(chǎn)公司也不可能隨著新的政策出臺(tái)而大幅縮減開工量。事實(shí)上,從目前的公開信息來看,不少大型房地產(chǎn)公司2010年的銷售目標(biāo)均比2009年提高了30%左右。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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