調(diào)控效果仍需觀察

　　對于地方政府出臺的種種政策，業(yè)內(nèi)評價不一。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究人員表示，深圳市嚴(yán)查捂盤在操作中存在難度，對捂盤惜售定性存在法律障礙，查處捂盤惜售與行政干預(yù)過度之間很難平衡。

　　而對于認(rèn)籌和收取誠意金，深圳有開發(fā)商指出，如何界定無證認(rèn)籌也是個難題，現(xiàn)在開發(fā)商賣樓認(rèn)籌，不再直接收錢，而是與銀行合作，客戶繳納的誠意金都存在銀行賬戶里�？蛻舾�本不用擔(dān)心開發(fā)商因資金緊張，收錢來緩解壓力，主管部門也無法判定開發(fā)商無證認(rèn)籌收錢。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心此前曾在報告中承認(rèn)，今年房價高漲，與開發(fā)商囤積房源、捂盤惜售也有關(guān)系。但迄今為止，未見到主管部門對此做出任何說明。其實，深圳一直規(guī)定樓盤拿到預(yù)售證之后10天內(nèi)必須發(fā)售。但2009年大部分開發(fā)商都采取分批推盤策略，大多數(shù)樓盤開盤都在3次以上，甚至有的達(dá)到了9次，不同程度地存在捂盤嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54個樓盤，有近30個拿證到發(fā)售的時間超過了10天。

　　深圳中原地產(chǎn)研究部則表示，這一系列政策對市場可能短期內(nèi)有影響，但決定房價走勢的還是信貸政策和利率環(huán)境，需要持續(xù)觀察。

　　而在剛剛舉行的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，金地、首創(chuàng)、萬科等開發(fā)商都集體回應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控，坦言對樓市政策仍然樂觀。金地相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，2010年開發(fā)商“不差錢”仍會持續(xù)，因為流動性沒有很快地消失，老百姓對未來預(yù)期的調(diào)整也不會那么劇烈，所以房地產(chǎn)行業(yè)是可以持續(xù)發(fā)展的。而且，今年開發(fā)商資金充裕，沒有“降價賣房”的動力。從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看，也表現(xiàn)出對市場的樂觀。

　　而首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光坦言，無論情況怎么變，開發(fā)商希望的是“今年的地價、房價都要穩(wěn)定，出現(xiàn)一個趨穩(wěn)的狀態(tài)”。

　　土地財政應(yīng)弱化

　　近期，中央新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，各級地方政府隨即因地制宜制定配套和細(xì)化措施�？傮w而言，各地政策中，遏制高房價的有力實際措施并不多見；且具體執(zhí)行留有很大回旋余地。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，受制于“土地財政”，地方政府與開發(fā)商之間存在著一定程度的“利益共謀”。中央對地產(chǎn)的調(diào)控政策最終要見效，尚需弱化“土地財政”這一地方政府主要的財政收入模式，建立能保障地方政府財政收入的可持續(xù)增長機(jī)制；否則，調(diào)控可能演變成“空調(diào)”。

　　現(xiàn)在，市場對國務(wù)院提出的“遏制房價過快上漲”的政策目標(biāo)，既有希望也有擔(dān)憂。畢竟，“上有政策，下有對策”的應(yīng)對之風(fēng)，常常會使房地產(chǎn)調(diào)控“無功而返”，2006年后兩度大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控便是前車之鑒。效果不理想的重要原因之一，便是地方政府過度依賴“土地財政”的財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來源，那么，依托地方政府落實的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最終可能會走樣。

　　2009年，全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達(dá)8019億，同比增加160%，多數(shù)城市土地出讓金收入占地方財政收入比重達(dá)到30%-45%。

　　以北京為例，2009年通過招拍掛方式成交的各類土地達(dá)247宗，成交金額達(dá)928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達(dá)到45.9%。2009年，北京新房交易額占同期GDP的60%以上。在2009年超額完成1000億元土地儲備計劃后，北京市將繼續(xù)執(zhí)行新一輪“千億元土地儲備開發(fā)”，預(yù)計在2010年年底前完成4500公頃可上市住宅用地的土地儲備，相當(dāng)于北京近3年來的實際供地量。

　　顯然，土地收入和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收是地方財政的主要“口糧”之一，房地產(chǎn)市場降溫、趨冷并不是地方政府所希望的。2008年樓市蕭條，多數(shù)土地流拍，使得地方政府收入銳減，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也明顯放緩。市場轉(zhuǎn)暖后，為了GDP考核目標(biāo)，為了當(dāng)?shù)厣鐣�發(fā)展，地方政府急需大量資金“干實事”。利用手中掌握的土地獲取資金，便成了地方政府最便捷的生財之道。而鑒于高房價會推高土地價格，地方政府理所當(dāng)然希望維持高房價，從而獲得更多的土地出讓金。

　　地方政府通過供地給開發(fā)商大量套取銀行資金，開發(fā)商以土地抵押的負(fù)債不斷膨脹。一旦市場趨勢性下跌，資產(chǎn)縮水就會引發(fā)債務(wù)償付危機(jī)。更重要的是，土地開發(fā)愈演愈烈，會造成房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，而房地產(chǎn)過剩的本質(zhì)是金融產(chǎn)品過剩，其后果便是類似于美國次貸的金融危機(jī)。這一風(fēng)險值得高度警惕。