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    物業(yè)稅開征勢在必行 對樓市影響還要看細(xì)則
2009年05月29日 13:49 來源:解放日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

    5月25日,中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》,同時公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》,其中,“開征物業(yè)稅”再次納入。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

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  國務(wù)院日前批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見》!兑庖姟穼ⅰ吧罨康禺a(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”作為加快推進(jìn)財稅體制改革的內(nèi)容之一,引起各方關(guān)注。

  作為一項物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),物業(yè)稅從2003年起即在一些省市模擬試點“空轉(zhuǎn)”,2007年起又開始擴(kuò)大試點。此番《意見》公布,究竟傳遞出什么樣的信號?一旦物業(yè)稅開征,又將對樓市產(chǎn)生哪些影響?

  開征勢在必行

  物業(yè)稅,又被稱為“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。與以往房地產(chǎn)稅負(fù)最主要的區(qū)別在于,物業(yè)稅是擁有房屋所要交納的稅,是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),而非開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。物業(yè)稅的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

  據(jù)了解,目前我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié);對于消費者而言,則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對于購房者來說,占有不動產(chǎn)期間幾乎沒有稅負(fù),因此個人投資購買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易,就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場處于賣方市場時,投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售,并可以不費力地將各種交易稅費轉(zhuǎn)嫁到買家頭上,從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求,也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為。因此,在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅,不僅是國際通行的慣例,也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開征物業(yè)稅勢在必行。

  物業(yè)稅改革的關(guān)鍵,在于計稅依據(jù)的調(diào)整。以評稅價格作為計稅依據(jù)是國際上的普遍做法。從2003年起,稅務(wù)總局和財政部先后批準(zhǔn)北京、江蘇、深圳等六個省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點,即俗稱的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”。

  所謂“空轉(zhuǎn)”,是指沒有實際收稅,但一切工作步驟都和真正收稅一樣,財稅部門、房管部門及土地管理部門等單位共同參與,進(jìn)行測算評估制表統(tǒng)計。2007年,河南、安徽、福建、大連部分區(qū)域也加入試點。

  房價影響尚難定論

  物業(yè)稅的開征,將明顯增加房產(chǎn)持有成本。這對投資和投機(jī)需求會是一種極大的制約。甚至有人預(yù)言,物業(yè)稅一旦出臺,房價將大跌多少多少。這種觀點是很片面的。開征物業(yè)稅最重要的作用在于改革和完善國家財稅體制。物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠(yuǎn),其引發(fā)的市場變化將非常復(fù)雜,絕不能簡單地以房價的漲或跌來下結(jié)論。

  “易居(易居博客)中國”分析師付琦(付琦博客)認(rèn)為,物業(yè)稅改革的基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看,將現(xiàn)行開發(fā)過程中一次性征收的稅費分?jǐn)偟轿磥頂?shù)十年進(jìn)行征收,由此開發(fā)成本降低,房價也應(yīng)該能隨之降低。但在實際情況中,價格是由供求關(guān)系決定的,開發(fā)成本只是定價時考慮的因素之一。當(dāng)市場供不應(yīng)求時,開發(fā)商定價不會完全按成本算,而是隨行就市。

  從對供應(yīng)的影響來看,物業(yè)稅在整合了開發(fā)稅費后,降低了開發(fā)成本,可以鼓勵開發(fā)商更多地投資房地產(chǎn)行業(yè),從而帶動供應(yīng)的增加,能在一定程度上起到平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房價的作用。當(dāng)然,這也要結(jié)合某一地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況。對于房地產(chǎn)發(fā)展尚屬起步階段的地區(qū),投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大,確實可以帶動市場供應(yīng)。但對于土地供應(yīng)緊張的地區(qū),開發(fā)商投資熱情的高漲也有可能引發(fā)開發(fā)商瘋狂奪地,最終地價越來越高。

  再從對需求的影響來分析。從理論上說,物業(yè)稅的開征,將提高持有房屋的成本,對投資和投機(jī)需求產(chǎn)生抑制作用,對于貪大求闊追求大戶型的消費者也會產(chǎn)生一定的抑制作用,有助于省地小戶型的開發(fā)和銷售。但不可忽視的是,物業(yè)稅對抑制投機(jī)、投資的作用大小,取決于稅率的大小。此外,如果由于物業(yè)稅開征,降低了開發(fā)成本而致使房價初期下調(diào),由此也可能激發(fā)起新的自住需求入市,在供求關(guān)系的矛盾下,房價或許又會重新上升。其中的變化,將很難簡單定論。

  市場期待實施細(xì)則

  物業(yè)稅的開征尚處研究階段,但有關(guān)物業(yè)稅的種種細(xì)節(jié),一直是人們猜測和關(guān)注的焦點。

  比如,目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域有包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費。物業(yè)稅究竟整合哪些稅費,以避免重復(fù)征稅?又如,對已購房者,是采取征收還是免征的辦法?還有,如何對各種形態(tài)的不動產(chǎn)價值作出科學(xué)評估?采用何種稅基標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收?稅率采用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)?非住宅類不動產(chǎn)如何設(shè)計物業(yè)稅的制度?多套房屋分別位于不同城市,如何計算物業(yè)稅?物業(yè)稅收如何合理使用、信息公開?……凡此種種,都可能對房地產(chǎn)開發(fā)和投資消費產(chǎn)生直接影響。

  美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預(yù)計,物業(yè)稅的征收會適當(dāng)增加二手房市場的供應(yīng)量,從而促使價格適當(dāng)下調(diào),但對市場的影響多大,還要看實施細(xì)則如何規(guī)定。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為,這一政策的真正實施還需時間,應(yīng)該對不同收入的群體,采用區(qū)別對待的方式。此外,物業(yè)稅也應(yīng)該取之于民,用之于民。比如,可以作為經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房等的資金來源,以此推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【編輯:藍(lán)玉貴

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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