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    物業(yè)稅增加房產(chǎn)持有成本 對商業(yè)地產(chǎn)影響最大
2009年06月08日 14:38 來源:燕趙都市報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  主持人語

  物業(yè)稅,這一傳說中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起,就在樓市又一輪量價齊升萌芽之際。

  5月25日,中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》,提出了“研究開征物業(yè)稅”的安排,首次在政策層面上,將沉寂多時的物業(yè)稅改革提上議事日程。

  消息發(fā)布次日,地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌,一向口水亂飛的樓市瞬間再次淹沒于各色利益訴求的喧囂。中國應(yīng)盡快推出物業(yè)稅,物業(yè)稅短期不會促跌房價,要征物業(yè)稅、先退出讓金,物業(yè)稅別播下龍種收獲跳蚤,物業(yè)稅、請不要只為斂財而征收,物業(yè)稅摧毀高房價,09成都房必降60% ……

  好不容易熬過了風雨飄搖的2008年,剛剛還沉浸在“量價齊升”的幸福之中的“利益集團”,心中的忐忑自不待言———誰都看得出,被公認為調(diào)節(jié)房價“殺手锏”的物業(yè)稅,這一次是沖著投資需求來的——— 那可是支持高房價和樓市需求的主力軍啊——— 形形色色的反對之聲與其說是出于理性的思考,莫若說是基于生存的本能。至于物業(yè)稅的納稅人,我們這些身份不同、資產(chǎn)規(guī)模各異的有產(chǎn)者,心中的惶恐和困惑一點也不比“利益集團”少———是買?是拋?看漲?看跌?看空?看好?物業(yè)稅還有多遠?會對誰征?漸行漸近的物業(yè)稅,激起了不同利益階層空前的想像和論爭。

  諸多想像中,最為誘人、當然也最不靠譜的說辭是物業(yè)稅可能帶來的房價降幅——— 20%也好,60%也罷,計算的前提是將房價中一次性支付的70年土地出讓金改為物業(yè)稅逐年征收——— 且不論成本的降低是否直接與價格降幅劃等號,單就成本論,盡管物業(yè)稅開征提到了議事日程,但現(xiàn)有土地出讓制度卻絲毫沒有要改變的跡象。

  剝離掉附著在物業(yè)稅之上的太多不切實際的說辭和太多出于義憤的苛責,將其回歸稅收的本原,重新審視其對經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響,是我們此次經(jīng)濟圓桌的目的所在。金融危機背景下,物業(yè)稅首先是地方政府穩(wěn)定的稅源。此外,作為調(diào)控經(jīng)濟、促進社會公平的重要工具,在住宅持有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅,必然會抑制樓市投資需求,使住宅逐漸回歸其自住功能,從而走出高房價與投資需求相互攀升的惡性循環(huán)。但在整個社會保障體系尚不健全的背景下,投資渠道過于狹窄,收入差距依然加大,一系列問題依然橫亙于我們面前,物業(yè)稅的實際效果究竟如何,還有待時間給出答案。

  特邀嘉賓

  田學斌 河北經(jīng)貿(mào)大學經(jīng)濟研究所研究員

  萬蘭茹 省委研究室副調(diào)研員

  孫伏龍 河北冀華律師事務(wù)所律師、全國律師協(xié)會專業(yè)委員會委員

  趙 楊 河北極藝投資顧問有限公司總經(jīng)理

  劉樹偉 河北燕都集團營銷總監(jiān)

  主持人

  張君花、張惠軍

  場地支持

  石家莊燕春花園酒店綠茵閣

  速錄

  河北學習村企業(yè)管理培訓機構(gòu)

  物業(yè)稅:該來的早晚會來

  主持人:物業(yè)稅開征風聲又起,各種反對和支持的聲音甚于塵囂之上,從各自的專業(yè)角度看,嘉賓們對此持怎樣的態(tài)度呢?它與鼓勵居民財產(chǎn)性收入的原則是否沖突?

  孫伏龍:我本人是支持的。如果條件成熟,但近階段產(chǎn)權(quán)登記等各方面條件尚不成熟。

  田學斌:物業(yè)稅征收是大勢所趨。征稅首先取決于政府的主導作用,在當前金融危機的背景下,地方政府稅收在減少,公共財力受限,確實具有開拓新稅源的動力。

  萬蘭茹:從長遠看,征物業(yè)稅是個好事。目前向豪宅和多套住宅征稅的條件基本成熟,這樣也有利于社會公平和發(fā)展。但目前有專家說征稅需要建立完善的不動產(chǎn)登記制度、提高評估水平等,我認為是將征稅的條件理想化了,完全可以先實行,然后再逐漸完善。這與鼓勵居民財產(chǎn)性收入不沖突,財產(chǎn)性收入也需要納稅,以調(diào)節(jié)收入差距。

  主持人:一個具有代表性的觀點說征物業(yè)稅比申辦奧運還難,也許潛意識里他們不希望這一天早日到來吧。

  趙楊:5月25日放出風研究開征物業(yè)稅,第二天就宣布將普通商品房項目的資本金從35%降到20%。這傳達了一個怎樣的信號?這表明物業(yè)稅肯定要征。將項目開發(fā)門檻降低,目的在于增加供應(yīng),在此基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅,目的是抑制投資需求。國家是在供給和需求兩個層面平抑房價漲幅。

  投資人群會應(yīng)聲而退嗎?

  主持人:一直以來,物業(yè)稅都被認為是抑制樓市投資需求的殺手锏。如今走過漫長的觀望,許多城市樓市量價齊升,投資人群重歸市場,業(yè)內(nèi)猜測,這也是物業(yè)稅研究開征的目的所在。問題是,投資人群會應(yīng)聲而退嗎?

  田學斌:物業(yè)稅對房地產(chǎn)需求會產(chǎn)生壓縮的態(tài)勢,持有成本增加,一定會影響投資。未來租賃市場存在不確定性,投資人群一定會斤斤計較。否則,豈不是跟政府的意愿相違背了?

  劉樹偉:短期炒作的人群根本不會辦房產(chǎn)證,涉及不到物業(yè)稅,也不會受影響。投資人群呢,出于對通脹的擔心,基本是“馬照跑,舞照跳”。

  趙楊:當前存在通脹預(yù)期的壓力,人們不得不尋求資產(chǎn)保值增值的途徑,買房是相對穩(wěn)妥的選擇。

  萬蘭茹:目前還沒有影響,周圍人還在買房。

  田學斌:征收物業(yè)稅后,投資需求被抑制,住宅開發(fā)速度和價格漲幅都會放慢,開發(fā)和消費回歸理性。怎么會不影響我們的購房行為呢?投資行為是差一分錢都要計較。

  理財方式的革命還有多遠?

  主持人:物業(yè)稅的征收,住宅持有環(huán)節(jié)成本的增加,必然會抑制樓市的投資需求,因此,有觀點認為,它將帶來國人理財方式的革命——— 長期以來靠買房置地投資理財?shù)姆绞斤@然行不通了,是這樣嗎?

  孫伏龍:目前投資渠道太少,更多的人出于資產(chǎn)保值的目的,還是要買房。

  劉樹偉:如果理財渠道寬泛一些,房地產(chǎn)也不可能像今天這樣畸形發(fā)展了。

  田學斌:對理財方式的影響大小取決于稅率的高低。此外,不可忽略人們的習慣思維對其理財方式的影響,在百姓心里房子是不動產(chǎn),安全性高,比銀行可靠,比收藏的門檻低,是大眾理財?shù)睦硐脒x擇。還有就是灰色收入,恐怕只有投資房產(chǎn)一條路了。

  房地產(chǎn)還是抵御通脹的硬通貨嗎?

  主持人:物業(yè)稅開征后,住宅持有環(huán)節(jié)成本增加,房地產(chǎn)還是理想的投資產(chǎn)品嗎?

  趙楊:今年以來,商品房庫存消化很快,小戶型賣得好,大戶型也消化了不少。什么原因,還是因為通脹預(yù)期的壓力當前,只能通過購買房產(chǎn)保值增值。

  田學斌:我們總在說通脹預(yù)期對樓市需求的刺激,但還要提防滯漲的發(fā)生,那就是物價水平提高,但經(jīng)濟低迷,人們的收入水平上不去,房地產(chǎn)的購買力也會受影響,對此,我們不能過分樂觀。

  開發(fā)商肯定希望把通脹壓力說得高一些,但沒有只漲不跌的資產(chǎn),從經(jīng)濟史的角度看,也沒有持續(xù)十年的通脹。相反,物業(yè)稅每年都是一筆實實在在的支出,投資者不會不考慮。

  孫伏龍:商品房的折舊也應(yīng)該在投資時予以考慮,以前房價暴漲的背景下,房產(chǎn)的折舊可以忽略不計,一旦需求和價格回歸理性,折舊這筆賬投資者也要認真算一算。

  引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式變革?

  主持人:房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認為,在商品房持有環(huán)節(jié)征稅,通常會按照先商業(yè)、后住宅,先豪宅、后普通住宅的順序征收。這對商業(yè)地產(chǎn)影響最大,可能會改變其開發(fā)模式,也就是說,開發(fā)商被迫由原來的售出改為自持。

  劉樹偉:目前開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有自持的傾向,比如部分地下室、地下車庫屬人防工程,不能辦理產(chǎn)權(quán),只能自持。還有開發(fā)商以賣使用權(quán)的方式銷售商業(yè)物業(yè),將產(chǎn)權(quán)留下作為融資的工具,但與物業(yè)稅征收無關(guān)。

  趙楊:商業(yè)地產(chǎn)與住宅的根本不同在于它是一個創(chuàng)富平臺,回報率遠遠高于住宅。物業(yè)稅征收后,人們不僅不會放棄商業(yè)地產(chǎn)投資,相反,人們投資房產(chǎn)的方向可能會發(fā)生改變。以前我有50萬可以買一套住宅投資,但征物業(yè)稅了,哪怕是1%的稅率,50萬的房子一年也要拿出5000塊錢,差不多是一年租金的一半。那么現(xiàn)在我有這個錢,我就買個小商鋪,租金收益有保障。

  觀點一:促進社會公平是個系統(tǒng)工程

  “開征物業(yè)稅,意味著改革開放以來形成的財富分配蛋糕要重切了”,孫伏龍說,從這個意義上講,開征物業(yè)稅對社會、經(jīng)濟生活的影響遠比燃油稅要大得多,因此,呼吁立法的公平、公正、公開原則十分必要。

  因為物業(yè)稅涉及地方政府的收益,在推進過程中存在擴大稅基的沖動在所難免。此外,城鄉(xiāng)居民、已購房者和未購房者,不同利益群體對它的態(tài)度也必然不同。因此,一定要以全國人大為立法的主體,綜合考慮不同群體的意見,充分論證。堅決反對條件不成熟時倉促開征,更反對在征收過程中與民爭利的傾向。

  應(yīng)收盡收是保證稅賦公平的前提。我們在司法實踐中了解的情況是,目前許多整棟的建筑竣工十多年未辦房產(chǎn)證,目的是逃避稅費。此外還有村證房,一些院校在劃撥土地上偷偷為職工蓋的住宅,也不具任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)。清楚這些征稅的盲區(qū),是保證稅賦公平的前提。

  此外,公平的前提還包括公共財政支出的公開透明,還有對單一投資渠道的疏導。抑制房產(chǎn)投資,堵住了國人資產(chǎn)保值增值的主要通道,按市場經(jīng)濟的原則廣泛拓展投資渠道,也是保障社會公平的重要環(huán)節(jié)。

  觀點二:“房奴”會桎梏青年人的理想

  主持人張惠軍說,“匈奴未破,何以家為”,是豪氣干云的誓言,也是青年人對國家民族的莊嚴承諾;“求田問舍”也為一代梟雄劉備所不齒。假如一個青年人剛剛走上社會,便有意無意地成為“房奴”,為社會利益集團造勢的所謂買房“潮流”所裹挾,這樣的民族是沒有希望的。對基本需求之外的過多房產(chǎn)征稅,對豪宅征稅,都是物業(yè)稅的應(yīng)有之義,否則,社會財富、社會資源悉數(shù)向房地產(chǎn)行業(yè)聚攏,這樣的社會是沒有發(fā)展的。物業(yè)稅征收,沒有必要沉浸在過多的學術(shù)討論中,以“有為”來破解其中的難題,才是時下最現(xiàn)實的。

【編輯:傅麗
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我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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