編者按：

　　今年春節(jié)以來(lái)，隨著新樓盤的不斷推出及二手房交易的活躍，交易雙方的糾紛也日趨增多，本版今天刊發(fā)的兩篇報(bào)道，就是市民在購(gòu)房中遇到的兩種比較典型的糾紛。希望本報(bào)的報(bào)道及文中當(dāng)事人的遭遇，能給準(zhǔn)備購(gòu)房的廣大市民朋友提個(gè)醒。

　　核心提示

　　最近，市民曾女士有些郁悶。因?yàn)榭粗袠潜P的開盤價(jià)大大超過(guò)預(yù)期，她不得不放棄購(gòu)房，此外，先期交納的5萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”，足足拖了一個(gè)多月才還到她的手中。對(duì)于開發(fā)商向客戶收取誠(chéng)意金的行為，市國(guó)土房產(chǎn)局方面表示系違規(guī)操作，將進(jìn)行相關(guān)調(diào)查，同時(shí)也鄭重提醒預(yù)購(gòu)人：任何以預(yù)售商品房為標(biāo)的收取的“誠(chéng)意金”等款項(xiàng)都是該預(yù)售商品房的預(yù)付款，應(yīng)存入該項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)控賬戶。

　　為享優(yōu)惠交納誠(chéng)意金

　　從今年年初開始，曾女士便開始留意房源動(dòng)向。3月中旬，她前往梅林新開的一處樓盤看房，并看中了其中的兩套房源。詢問(wèn)價(jià)格時(shí)，負(fù)責(zé)接待的售樓小姐表示當(dāng)時(shí)還沒(méi)有定，要到下旬樓盤正式開盤后才可公布。該小姐告訴曾女士，如果當(dāng)天先期交納一定數(shù)量的誠(chéng)意金，開盤當(dāng)日選中房源后，便可以在總價(jià)基礎(chǔ)上直減10萬(wàn)元。

　　優(yōu)惠10萬(wàn)？這對(duì)于曾女士無(wú)疑是一個(gè)不小的誘惑。售樓小姐又趁熱打鐵，告訴曾女士，誠(chéng)意金的數(shù)額是5萬(wàn)元，當(dāng)天交納的話，曾女士如若在開盤當(dāng)日選中房源，那5萬(wàn)誠(chéng)意金就直接轉(zhuǎn)為房屋定金。除此之外，依據(jù)其在誠(chéng)意登記申請(qǐng)?zhí)栔械呐琶�先后，可享�?萬(wàn)到10萬(wàn)不等的價(jià)格優(yōu)惠，具體為，1-10號(hào)減10萬(wàn)，11-20號(hào)減8萬(wàn)，21號(hào)以后減5萬(wàn)。說(shuō)到這里，對(duì)方興沖沖地告訴曾女士，如果她現(xiàn)在交誠(chéng)意金的話，排號(hào)剛好就是10號(hào)，可以享受10萬(wàn)的優(yōu)惠。除了誠(chéng)意金排號(hào)優(yōu)惠之外，客戶還可以享受諸如開盤單價(jià)優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠等措施。當(dāng)場(chǎng)，曾女士就動(dòng)心了。

　　但曾女士也憂心起其他的問(wèn)題�！艾F(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)，萬(wàn)一我到時(shí)選不中房子，那怎么辦？”對(duì)此，售樓小姐讓曾女士不要擔(dān)心，如果沒(méi)選中的話，誠(chéng)意金一分不少退還，7個(gè)工作日就可以辦理�！拔覀冞@樣一個(gè)房地產(chǎn)公司，您難道還怕我們卷了錢走人嗎？您就放一百個(gè)心吧。”這樣的話，讓當(dāng)事人如釋重負(fù)，隨即便交納了5萬(wàn)元，并簽署了一份誠(chéng)意登記申請(qǐng)書。

　　辦理退款遇到麻煩

　　之后的許多天里，曾女士一直在等待有關(guān)該樓盤的開盤價(jià)格，也估算著自己所交的5萬(wàn)元錢，究竟能享受到多大的實(shí)惠。臨近開盤日的時(shí)候，她從相關(guān)渠道了解到了該盤的價(jià)格，讓她失望的是，開發(fā)商制定的價(jià)格，比她預(yù)計(jì)的要高出許多，這讓她不免在心里打起了退堂鼓。

　　房屋開盤的當(dāng)天，曾女士并沒(méi)有前往售樓處。通過(guò)電話，她聯(lián)系了相關(guān)的置業(yè)代表，約定于4月上旬前去申請(qǐng)退款。4月9日，曾女士如約前往售樓處，并填寫退款申請(qǐng)表格。曾女士說(shuō)，讓她意外的是，當(dāng)天她才得知，填寫退款申請(qǐng)的一個(gè)月后，她才能夠拿到自己的5萬(wàn)元錢。“交錢那天，我所知道的就是開盤后7天可以辦理。哪里知道這個(gè)時(shí)間只是開始受理退款申請(qǐng)，真正拿回錢還要一個(gè)月的時(shí)間。”雖然有些不高興，但是迫于登記申請(qǐng)書上的約定，曾女士只能硬著頭皮履行。

　　填完表后，曾小姐被要求交齊誠(chéng)意金收據(jù)以及誠(chéng)意登記申請(qǐng)書，對(duì)于這個(gè)要求，她表示了異議�！霸谖疫�沒(méi)有拿到5萬(wàn)元之前，收據(jù)是我唯一的憑證，你憑什么拿走呢？”相關(guān)工作人員表示，會(huì)返給客戶一張收據(jù)復(fù)印件。對(duì)此，曾女士仍然感到不妥，并拒絕交出收據(jù)原件。對(duì)于曾女士的舉動(dòng)，辦理退款業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員也予以了回應(yīng)，表示如果曾女士不肯交收據(jù)，就無(wú)法為其辦理退款，并拒絕在已經(jīng)填好的那張退款申請(qǐng)上簽字。當(dāng)天，雙方相持不下，最終不歡而散。

　　事后，曾女士向相關(guān)律師咨詢，得知一般的收據(jù)復(fù)印件不能作為證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，難以發(fā)揮法律效力。以曾女士的遭遇為例，如若開發(fā)商要收取收據(jù)原件，必須在復(fù)印件上注明“與原件一致”，并蓋上紅印。“當(dāng)天收我錢的時(shí)候，那么輕而易舉，現(xiàn)在我要拿回錢，反倒那么麻煩�！睂�(duì)于申請(qǐng)誠(chéng)意金退款時(shí)的遭遇，曾女士不免心生怨氣�！�5萬(wàn)元錢不是一個(gè)小數(shù)目，開發(fā)商用這種不計(jì)利息的方式聚斂客戶的資金，在退還時(shí)卻設(shè)置諸如條件、時(shí)間的種種限制，這是不是也屬于霸王條款呢？”

　　近日，記者從樓盤開發(fā)商處了解到，經(jīng)過(guò)協(xié)商，曾女士所交的5萬(wàn)元誠(chéng)意金已于上月上旬全額退回。針對(duì)與客戶發(fā)生的糾紛，一位置業(yè)代表表示，這只是個(gè)別現(xiàn)象�！巴丝畹臅r(shí)間也好，手續(xù)也好，在之前的登記申請(qǐng)書里都已經(jīng)注明了，況且，收收據(jù)也是公司的規(guī)定，客戶不交，我們當(dāng)然就沒(méi)辦法辦理退錢。”同時(shí)，對(duì)于退還誠(chéng)意金的時(shí)間期限以及收取誠(chéng)意金的做法，該置業(yè)代表并不愿多作置評(píng)。

　　律師：收了誠(chéng)意金也無(wú)法律約束力

　　有關(guān)專家表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。早在幾年前，全國(guó)各地便明令禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，不得進(jìn)行銷售或以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部登記、內(nèi)部認(rèn)籌等形式變相銷售商品房。換句話說(shuō)，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證之前向購(gòu)房人收取購(gòu)房誠(chéng)意金，屬違規(guī)行為。但針對(duì)這樣的限制，開發(fā)商也有“對(duì)策”。譬如，近年來(lái)，不少開發(fā)商在取得預(yù)售許可證的情況下，未在規(guī)定的10天內(nèi)公開預(yù)售商品房，而是利用收取誠(chéng)意金等行為聚集客源。

　　律師表示，法律上并沒(méi)有關(guān)于誠(chéng)意金的定義。根據(jù)房地產(chǎn)交易實(shí)踐，所謂誠(chéng)意金，是購(gòu)房者為了證明買房的誠(chéng)意而向開發(fā)商交付的一筆金額。由于法律上沒(méi)有對(duì)誠(chéng)意金的規(guī)定，誠(chéng)意金要根據(jù)商品房預(yù)售合法性和具體合同約定處理。但事實(shí)上，誠(chéng)意金的收取主要集中在雙方簽訂正式購(gòu)房合同之前，對(duì)合同具體內(nèi)容沒(méi)有明確的意思表示，沒(méi)有任何法律約束力，僅能表明雙方具有簽訂合同的意向。開發(fā)商之所以熱衷于收取“誠(chéng)意金”，目的在于“鎖定顧客、圈錢，根據(jù)誠(chéng)意金交納的多寡，“看碟下菜”，為樓盤的最終定價(jià)提供依據(jù)，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)使得利潤(rùn)最大化，另外還可以憑借信息的不對(duì)稱，依靠拖長(zhǎng)開盤的時(shí)間來(lái)營(yíng)造樓盤的虛假繁榮等等。

　　國(guó)土部門：收誠(chéng)意金系違規(guī)操作

　　對(duì)于開發(fā)商收取誠(chéng)意金的行為，市國(guó)土房產(chǎn)局方面直言系違規(guī)操作，并表示會(huì)根據(jù)相關(guān)線索對(duì)開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)調(diào)查。此外，市國(guó)土房產(chǎn)局也鄭重提醒廣大預(yù)購(gòu)人：任何以預(yù)售商品房為標(biāo)的收取的“誠(chéng)意金”等款項(xiàng)都是該預(yù)售商品房的預(yù)付款，應(yīng)存入該項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)控賬戶。

　　有關(guān)專家也提醒消費(fèi)者，開發(fā)商收取購(gòu)房誠(chéng)意金缺乏法律依據(jù)，且單方面增加了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，建議消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，慎重對(duì)待類似誠(chéng)意金等營(yíng)銷方式，避免被故意炒作所迷惑。

　　購(gòu)房遭遇面積“縮水”

　　中介拒絕退還差價(jià)

　　實(shí)際面積不符 要求退還差價(jià)

　　5月初，小劉通過(guò)某中介在特區(qū)外看中了一套房源。因?yàn)閷?duì)房屋比較滿意，小劉決定簽署購(gòu)房合同。當(dāng)天，中介業(yè)務(wù)員劉某為其制作了置業(yè)計(jì)劃書，其中注明了房屋成交價(jià)格為93.5萬(wàn)元，建筑面積為91平方米，其余費(fèi)用合計(jì)為50814元。小劉與對(duì)方簽訂了二手房買賣合同，并交納了定金。

　　5月9日，小劉和中介約好去辦理按揭申請(qǐng)，并交納首期款。當(dāng)天，他首次看到了該房屋的房產(chǎn)證復(fù)印件，讓他大吃一驚的是，房產(chǎn)證上注明該套房屋的建筑面積并不是91平方米，而是88.4平方米。當(dāng)下，小劉便責(zé)問(wèn)業(yè)務(wù)員劉某。

　　對(duì)于面積上的出入，業(yè)務(wù)員劉某表示中介在向客戶推薦房源時(shí)是按套來(lái)賣。由于代理房源較多，不可能記住每一套的實(shí)際面積，只是大致了解，再加上由于樓上樓下面積可能有差別，出現(xiàn)一些誤差也屬正常。

　　這樣的解釋，不為小劉所接受�！鞍凑�93.5萬(wàn)元、91平方米來(lái)算，房屋的單價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)，差兩三個(gè)平方米，價(jià)差不是小數(shù)目�！碑�(dāng)場(chǎng)，小劉決定停止按揭及首期款等手續(xù)，并向?qū)Ψ教岢鐾诉�相應(yīng)房屋面積的差價(jià)。對(duì)此，業(yè)務(wù)員劉某表示要回去和公司商量后才有答復(fù)。

　　中介拒擔(dān)責(zé)任 買方法律維權(quán)

　　一周后，小劉得到了對(duì)方的答復(fù)，中介公司方面不同意退還差價(jià)的請(qǐng)求。但鑒于房屋實(shí)際建筑面積只有88.4平方米而不足90平方米，按照規(guī)定，契稅部分將由1.5%下調(diào)至1%。

　　如此答復(fù)令小劉很不服。中介方則表示，如果當(dāng)事人不同意，可以找律師起訴。對(duì)于這樣的結(jié)果，小劉感到很氣憤�？紤]到合同上涉及的期限以及自身的購(gòu)房需要，小劉還是按規(guī)程辦理了按揭手續(xù)并交了首期款。

　　近日，當(dāng)事人向記者提供了幾份相關(guān)的材料。在所簽《二手房買賣合同》中的建筑面積一欄，并沒(méi)有填寫任何數(shù)字，只是加注了一句以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，而在《開心置業(yè)計(jì)劃書》上，則注有建筑面積為91平方米的數(shù)據(jù)。至于房產(chǎn)中介出具的另外一份聲明中，則清楚地寫明了該房屋契稅由1.5%下調(diào)至1%的事實(shí)。

　　就此事，記者致電了那位劉姓業(yè)務(wù)員。這位業(yè)務(wù)員并不愿意多談，只是表示有事可以咨詢公司法務(wù)部。隨后，記者致電該中介公司某分部詢問(wèn)，電話中，一位負(fù)責(zé)人表示，他對(duì)此事并不清楚，但對(duì)于客戶提出的退還差價(jià)的要求，他表示基本不可能�！拔覀冎皇翘峁┬畔�，一般情況下，退錢、退傭金都是不可能的�！辈贿^(guò)，這位負(fù)責(zé)人也表示，針對(duì)這樣的狀況，當(dāng)事人可聯(lián)系具體經(jīng)手的業(yè)務(wù)員，再與賣家一起協(xié)商解決，看有無(wú)調(diào)解的可能。

　　小劉表示，他目前已經(jīng)聘請(qǐng)了律師。對(duì)于當(dāng)事人小劉遇到的這種情況，其代理律師認(rèn)為，房屋中介在給客戶提供房源前，有義務(wù)落實(shí)清楚房子的基本信息，應(yīng)細(xì)核對(duì)合同中簽訂的房子面積是否和產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。對(duì)于房屋面積“縮水”的情況，中介服務(wù)不到位，無(wú)疑負(fù)有相關(guān)的責(zé)任。（記者 趙新明）