深圳市人大日前通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，稱將適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證，這標(biāo)志著深圳部分符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”可能轉(zhuǎn)正拿到房產(chǎn)證。一時(shí)間，“小產(chǎn)權(quán)房可能開閘”的說法陡然升溫，媒體上那些打擦邊球的“小產(chǎn)權(quán)房”廣告也多了起來(lái)，一些中介更是頻繁指點(diǎn)那些希望淘得一套“庶出”住房的客戶，稱“政策一旦下來(lái)，就不可能賣這個(gè)價(jià)了�！�

　　官方說法：堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”

　　針對(duì)社會(huì)上關(guān)于“深圳市‘小產(chǎn)權(quán)房’將拿全國(guó)首個(gè)準(zhǔn)生證”傳聞，6月9日下午，國(guó)土資源部相關(guān)人士表示，深圳市人大《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。

　　國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護(hù)。在即將出臺(tái)的“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)辦法”和新修訂的《土地管理法》中，據(jù)國(guó)土資源部熟悉政策法規(guī)的官員透露，“農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)辦法”中不會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容，而《土地管理法》修訂案或?qū)⒂诿髂晟习肽瓿雠_(tái)，修訂案與其之后的一系列配套文件，會(huì)有部分內(nèi)容涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但他未透露是否會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有所影響。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”日益蔓延

　　什么是“小產(chǎn)權(quán)”？在民間，一般認(rèn)為國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫“大產(chǎn)權(quán)”；不是國(guó)家發(fā)出、而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，就叫“小產(chǎn)權(quán)”，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，最大的區(qū)別，在于房子建造在不同性質(zhì)的土地上。

　　記者注意到，在官方文件中，對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，迄今并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)解釋，目前關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的官方表述，主要來(lái)自建設(shè)部2007年6月18日關(guān)于購(gòu)買新建商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)提示中。其內(nèi)容如下：“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。”

　　在房產(chǎn)行業(yè)，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，一般是指一些村集體組織或開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等為名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。這類房子一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，但這類所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上并無(wú)真正的產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@種房產(chǎn)缺少國(guó)家出具的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

　　雖然沒有“出生證”，但“小產(chǎn)權(quán)”的居住功能和“大產(chǎn)權(quán)房”沒有絲毫區(qū)別，而它的價(jià)格卻便宜許多。也正是因?yàn)檫@一原因，近年來(lái)，隨著各地城市房?jī)r(jià)的不斷飆升，部分開發(fā)商聯(lián)手鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在占用的農(nóng)民集體土地上建造房屋，然后由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村合作經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)蓋章頒發(fā)權(quán)屬證書，把它的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的做法愈演愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)住宅總量在186億平方米左右，其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，占比超過三分之一。由此，“小產(chǎn)權(quán)房”開始演變成為一種新的現(xiàn)象。

　　針對(duì)逐步蔓延“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，前不久中國(guó)社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綠皮書》指出，目前“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)分意義已經(jīng)不大，而農(nóng)民的宅基地事實(shí)上已進(jìn)入市場(chǎng)，“相關(guān)政策應(yīng)作出調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)變化”，現(xiàn)行法規(guī)應(yīng)作出修訂�？磥�(lái)，“小產(chǎn)權(quán)房”需要從法律的源頭上加以確認(rèn)，并允許各地先行探索，國(guó)家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時(shí)予以糾偏，為將來(lái)的立法和修法積累經(jīng)驗(yàn)。也許，這才是“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后蘊(yùn)含著的亟需解決的大問題。

　　價(jià)差巨大，不乏“搏一記”買家

　　記者注意到，近一段時(shí)間，本地媒體上的“低價(jià)房”廣告明顯多了起來(lái)，這些所謂的“低價(jià)房”，其實(shí)就是“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)某報(bào)上登載的兩則低價(jià)別墅廣告的線索，記者日前前往松江、奉賢的兩處樓盤探訪。

　　驅(qū)車經(jīng)郊環(huán)A30從李塔匯出口下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可見一片新建的住宅區(qū)，在建的A15高速公路從小區(qū)前方經(jīng)過，車右行約200米，即見懸掛于“恬潤(rùn)新苑”售樓處上方的紅色條幅。根據(jù)報(bào)紙上登出的電話，記者找到“經(jīng)辦人”。據(jù)此人介紹，目前這里主要銷售聯(lián)排別墅，每套的總面積約250多平方米，總價(jià)在88萬(wàn)元左右，核下來(lái)的單價(jià)只要3520元�！皢蝺r(jià)怎么這么便宜”？“經(jīng)辦人”介紹說，眼下該小區(qū)在售的聯(lián)排別墅只剩下4-5套了，“這是動(dòng)遷安排剩下的”，其他房源要等二期開盤了。

　　記者問，如果要買房，與誰(shuí)簽合同？這名“經(jīng)辦人”拿出一份復(fù)印件，上面蓋的是鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室的圖章，表示如果要買房，就與這家機(jī)構(gòu)簽約�！盀槭裁床皇桥c開發(fā)商簽約？這樣的機(jī)構(gòu)有銷售資格嗎？”面對(duì)記者的追問，這位“經(jīng)辦人”表示，這一切都可放心，開發(fā)這片樓盤的企業(yè)是由政府下面的管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，又不是一般的“野雞”單位。“眼下沒有產(chǎn)權(quán)證，過兩年總會(huì)統(tǒng)一辦理的。不過到那個(gè)時(shí)候，就肯定不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)錢了�！苯�(jīng)辦人說道。

　　離開“恬潤(rùn)新苑”，記者又驅(qū)車來(lái)到奉賢區(qū)的“鹽行花苑”售樓處，這里近300平方米的一套雙拼別墅，總價(jià)只有90多萬(wàn)元，而且物業(yè)費(fèi)竟然只有每平方米0.5元。售樓小姐的說法與“恬潤(rùn)新苑”的那位經(jīng)辦人如出一轍，她表示，發(fā)展商的資質(zhì)絕對(duì)沒有問題，可以確保買家“在兩年里拿到產(chǎn)權(quán)證”。

　　記者探訪的上述兩處樓盤有個(gè)共同特點(diǎn)，均是在農(nóng)民別墅區(qū)中混雜著一定量的對(duì)外銷售別墅。由于其非商品房的屬性，往往是不允許公開打廣告對(duì)外出售的。但是，這類以現(xiàn)房出售的低價(jià)樓盤，偶爾會(huì)在媒體上刊登含糊其辭的廣告，這類廣告一般不會(huì)刊登房屋預(yù)售許可證號(hào)，二也不會(huì)事先聲明房屋產(chǎn)權(quán)問題。但“有心人”則一眼就能看懂。值得注意的是，由于這類樓盤沒有經(jīng)市房產(chǎn)交易中心備案，銀行均不會(huì)提供正規(guī)的商業(yè)貸款，通常情況下購(gòu)房者須冒險(xiǎn)一次性繳清房款。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，目前在上海，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”大致有幾種情況：第一種是在農(nóng)民“宅基地”上建成的房子，只屬于該村的農(nóng)民、即集體所有者，這類房子嚴(yán)格來(lái)說，連外村農(nóng)民都不能夠購(gòu)買。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性；第二種是占用耕地違規(guī)建設(shè)的住宅；第三種是農(nóng)村宅基地異地置換后，在沒有進(jìn)入市場(chǎng)的“節(jié)余土地”上建起來(lái)的動(dòng)遷住宅；第四種是在集體企業(yè)或工業(yè)園區(qū)用地上建造的住宅或別墅，等等。

　　近年來(lái)，伴隨著上海房?jī)r(jià)的走高，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯的“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅買賣一直“暗流涌動(dòng)”，而且頗有蔓延之勢(shì)。雖然根據(jù)國(guó)家規(guī)定，出售“小產(chǎn)權(quán)房”在法律上被禁止，但由于其沒有土地出讓金，開發(fā)商利潤(rùn)也不高，其價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的20%-40%。這也是有些住在市中心的居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買的根本原因。近期，奉賢青村、金匯，及松江李塔匯、新橋等鎮(zhèn)的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤短期內(nèi)幾乎銷售一空，而且售價(jià)比五一前后有所上漲，就是最好的例證。（本報(bào)記者 熊海鈞）