今日話(huà)題：日前，北京出臺(tái)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，規(guī)定“今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷(xiāo)售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，也就是說(shuō)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的面積是按房間內(nèi)實(shí)際面積計(jì)算，而包括樓道、電梯、配電室等的“公攤面積”不由購(gòu)房者承擔(dān)。規(guī)定還要求開(kāi)發(fā)商提供商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，以便購(gòu)房人查詢(xún)所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。北京的這一規(guī)定被認(rèn)為是保證房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明、真實(shí)，保護(hù)了消費(fèi)者的利益。但也有人認(rèn)為改變計(jì)價(jià)方式并非實(shí)際的利好，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)其他方式比如提高單價(jià)來(lái)保證高額利潤(rùn)。要想真正使消費(fèi)者受益，關(guān)鍵是要建立公正透明的測(cè)量制度和更加嚴(yán)格的法規(guī)，以制約開(kāi)發(fā)商在公用面積上的“暗箱操作”。

　　弄清公攤面積 至少買(mǎi)個(gè)明白

　　童意(深圳讀者)：北京的規(guī)定是一項(xiàng)保護(hù)購(gòu)房者的好措施。雖然這些“公攤面積”也還會(huì)折算到“套內(nèi)面積”中一起計(jì)算房?jī)r(jià)，但至少可以讓消費(fèi)者明明白白掏錢(qián)，也可以規(guī)范樓市買(mǎi)賣(mài)的計(jì)價(jià)不明確和公用面積上的“暗箱操作”，應(yīng)在全國(guó)推廣，并寫(xiě)進(jìn)商品房統(tǒng)一銷(xiāo)售合同，要求開(kāi)發(fā)商必須執(zhí)行。

　　季建民(河北讀者)：對(duì)于業(yè)主的自購(gòu)住房，“公攤面積”到底怎么計(jì)算，不僅許多業(yè)主說(shuō)不清，連許多開(kāi)發(fā)商也說(shuō)不清。業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)不僅要為這說(shuō)不清道不明的“公攤面積”花錢(qián)，入住后更成了公攤面積的奴隸，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等都有“公攤面積”。只有擠出房屋面積中的“公攤面積”的水分，才能保障業(yè)主權(quán)利的公開(kāi)和透明。

　　大灌籃(網(wǎng)友)：改變傳統(tǒng)計(jì)價(jià)方式，顯然能有效規(guī)避這種“暗箱操作”，杜絕商品房交易過(guò)程中的諸多“貓膩”，使得商品房交易價(jià)格更為公開(kāi)、透明、真實(shí)，從而有效保護(hù)購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。同時(shí)，由于套內(nèi)面積更易于測(cè)量，價(jià)格不含太多水分，也能有效減少因公攤不“公”引發(fā)的爭(zhēng)議，降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的投訴、糾紛，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、有序。

　　李嘉鼎(深圳讀者)：目前國(guó)內(nèi)按建筑面積計(jì)價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛假、水分太高。香港賣(mài)房子從來(lái)都是按房子的使用面積來(lái)計(jì)價(jià)的，它這個(gè)使用面積類(lèi)似于國(guó)內(nèi)的套內(nèi)面積，但又比后者更純粹、更精練、更實(shí)際。國(guó)內(nèi)即便按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)仍然會(huì)把墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算在內(nèi)，而在香港，這兩大塊面積是不包含在整個(gè)房子面積當(dāng)中的。我認(rèn)為香港的這種算法是最直觀(guān)、最透明、最厚道的，也是最接近購(gòu)房者心理需求的。

　　保證公正測(cè)量 強(qiáng)化程序監(jiān)管

　　馬廷剛(山東讀者)：客觀(guān)地說(shuō)，公攤面積的存在是必然的，也需要一定的維護(hù)費(fèi)用。作為普通購(gòu)房戶(hù)而言，恐怕最焦慮的并非是公攤面積的存在，而是公攤面積測(cè)量上存在的貓膩。最近，山東高密市一個(gè)樓盤(pán)的公告顯示，此住宅區(qū)公攤面積高達(dá)48.7%。如此高的公攤面積是如何計(jì)算“出籠”的？顯然，在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，在監(jiān)督不力的情況下，消費(fèi)者只能充當(dāng)冤大頭，只能患上“公攤面積焦慮癥”。正如有評(píng)論所說(shuō)，當(dāng)公攤面積成為開(kāi)發(fā)商作假的“貓膩”，不管用何種計(jì)價(jià)單位，房地產(chǎn)當(dāng)中的面積計(jì)算糾紛并不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式的改變而有所減少。這就需要用公開(kāi)透明醫(yī)治“公攤面積焦慮癥”。

　　楊國(guó)棟(江蘇讀者)：不管是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是分?jǐn)傂�區(qū)的公有建筑面積，保證測(cè)量單位的獨(dú)立性都是非常重要的，否則即使開(kāi)發(fā)商不在“公攤面積”上做手腳，也難免會(huì)在套內(nèi)面積上�；�樣，畢竟套內(nèi)面積不是實(shí)有面積，墻體厚度如何計(jì)算大有講究。而且一般消費(fèi)者也很少會(huì)真的找一家測(cè)量公司來(lái)重新計(jì)算房屋的建筑面積�，F(xiàn)在的“公攤面積”都是開(kāi)發(fā)商委托專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位來(lái)測(cè)量和計(jì)算的，在測(cè)量的獨(dú)立性難以得到保證的情況下，購(gòu)房者難免對(duì)這一“公攤面積”心存疑慮。而且現(xiàn)實(shí)中也的確存在開(kāi)發(fā)商為了牟取暴利，故意擴(kuò)大公攤面積的事例。如果測(cè)量單位統(tǒng)一由主管部門(mén)指定，由開(kāi)發(fā)商付款，其公正性相對(duì)比較容易得到認(rèn)可。

　　呂國(guó)營(yíng)(深圳讀者)：真正要想讓消費(fèi)者買(mǎi)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子，靠?jī)H僅變更計(jì)價(jià)單位或者寄希望于發(fā)展商的自律還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要國(guó)家盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，譬如在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑施工許可行政審批環(huán)節(jié)即可以明確限定該項(xiàng)目的實(shí)用率或允許建筑的樓道、電梯、配電室等“公攤面積”，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)或超過(guò)規(guī)定的就拿不到“準(zhǔn)生證”，以切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　萬(wàn)闋歌(江蘇讀者)：北京市率先打破這一做法，具有示范性，同時(shí)，也有具有挑戰(zhàn)性。國(guó)家能否出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，來(lái)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的行為呢？比如，對(duì)于公用面積如何處理，對(duì)于購(gòu)房實(shí)際建筑面積如何計(jì)算、計(jì)價(jià)，有關(guān)數(shù)據(jù)如何向購(gòu)房者公開(kāi)，發(fā)現(xiàn)弄虛作假行為如何處罰等等，都可通過(guò)法律法規(guī)進(jìn)行明確，從而保障購(gòu)房者的切身利益。

　　計(jì)價(jià)方式雖變 弱勢(shì)地位未變

　　武潔(江蘇讀者)：假如認(rèn)為住宅按照套內(nèi)面積售房，購(gòu)房人的權(quán)益就可以立竿見(jiàn)影地得到保護(hù)，顯然也有些為時(shí)過(guò)早。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是開(kāi)發(fā)商的賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，無(wú)論公攤面積是否計(jì)入，開(kāi)發(fā)商毫無(wú)疑問(wèn)都有著充分的輾轉(zhuǎn)騰挪空間。即便套內(nèi)面積清楚明白了，但開(kāi)發(fā)商想賺多少利潤(rùn)，只需簡(jiǎn)單的在套內(nèi)單價(jià)上加價(jià)即可。從這個(gè)角度來(lái)看，房屋銷(xiāo)售的規(guī)范、公平、透明，其實(shí)更需買(mǎi)賣(mài)雙方的勢(shì)均力敵，在房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商一口說(shuō)了算的前提下，套內(nèi)面積銷(xiāo)售并不能完全保障購(gòu)房者權(quán)益。

　　肖麗(深圳讀者)：“公攤面積”不由購(gòu)房者承擔(dān)，那由誰(shuí)承擔(dān)？羊毛最終還是出在羊身上。開(kāi)發(fā)商將抬高“實(shí)際”房屋面積的價(jià)格，以迂回的方式最終讓購(gòu)房者承擔(dān)。要求開(kāi)發(fā)商提供商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，也不能保證購(gòu)房者所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)繪帶有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果房管部門(mén)和測(cè)繪部門(mén)不實(shí)行行政公開(kāi)，公布測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和結(jié)果，公眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)無(wú)法行使，也只能被牽著鼻子走，“商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)”說(shuō)多少就是多少。

　　莫送弟(廣西讀者)：表面上看，按套內(nèi)面積計(jì)算，顯然要比套內(nèi)面積、公攤面積一鍋燴來(lái)得科學(xué)合理，但仔細(xì)探究，其實(shí)卻是換湯不換藥，只是改變計(jì)價(jià)方式而已。因?yàn)閷?zhuān)業(yè)人士說(shuō)了，按套內(nèi)建筑面積賣(mài)房，購(gòu)房總價(jià)是保持不變的。此舉意味著，銷(xiāo)售面積雖然縮小，但銷(xiāo)售單價(jià)卻提高了。按理說(shuō)，既然按公攤面積計(jì)價(jià)有不盡科學(xué)合理的一面，那么，構(gòu)筑于此基礎(chǔ)上的房屋總價(jià)，也應(yīng)該隨著公攤面積的計(jì)價(jià)調(diào)整而適當(dāng)降價(jià)才是。如果僅僅是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，如果依舊是羊毛出在羊身上，那么，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，此舉就算不上是什么實(shí)質(zhì)性利好。

　　楊菁(江蘇讀者)：以開(kāi)發(fā)商追逐暴利的本性，當(dāng)房?jī)r(jià)完全按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的時(shí)候，勢(shì)必會(huì)大幅縮減公攤面積。所以，表面上看按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的規(guī)定讓購(gòu)房者節(jié)約了成本，但是公用面積的減少，肯定會(huì)影響業(yè)主的生活。如此一來(lái)，最終犧牲的還是業(yè)主的利益。