剛剛出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”)與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行比較可以看出，“國(guó)十一條”有不少新意。

　　新意之一：出臺(tái)時(shí)間與以前歷次調(diào)控不一樣

　　“國(guó)十一條”是2010年1月10日出臺(tái)的，而醞釀該政策的時(shí)間可以追溯到去年12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，那次會(huì)議專門研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策。無(wú)論是1月10日政策正式出臺(tái)，還是去年12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的召開，都是相當(dāng)超預(yù)期的，因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒(méi)有。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是為2010年的經(jīng)濟(jì)工作作總體安排，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上沒(méi)有提及對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，市場(chǎng)預(yù)期中央不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調(diào)控措施，因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神一公布，地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲。

　　從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)一般都在3月份兩會(huì)之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺(tái)的，在年末出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。

　　為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不期而至?筆者認(rèn)為主要有以下兩點(diǎn)原因：一是迪拜世界債務(wù)違約事件，二是去年11月份房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

　　新意之二：以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，這次調(diào)控在抑制住房需求的同時(shí)積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)

　　在以前的幾次抑制性房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，都是從抑制需求入手。比如，對(duì)普通住宅和非普通住宅實(shí)行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，但在抑制需求的同時(shí)也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個(gè)閘門”。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價(jià)格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房?jī)r(jià)越調(diào)越高的重要原因之一。

　　之所以在2005年至2007年間的房地產(chǎn)調(diào)控要控制住房供給的增長(zhǎng)，有其特定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)時(shí)的背景是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，必須控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀調(diào)控的總體要求。

　　本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過(guò)熱的問(wèn)題，政府調(diào)控房?jī)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時(shí)抑制需求的膨脹(實(shí)行差別化的信貸政策)。因此，當(dāng)前政府控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富。因此，我們看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。

　　筆者相信，只要這些措施基本得到落實(shí)，控制房?jī)r(jià)的效果一定會(huì)比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。

　　新意之三：更加注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制度建設(shè)

　　去年底溫總理接受新華社記者采訪時(shí)就明確提出，要出臺(tái)長(zhǎng)期性的政策來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。從這次文件看，有不少新的提法，這些新的提法都與房地產(chǎn)的長(zhǎng)期政策有關(guān)。

　　比如，第一次提出了“要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。按照筆者的理解，這不是權(quán)宜之計(jì)，它表明社會(huì)上一直呼聲很高的“二次房改”的提議的部分內(nèi)容已經(jīng)被政府采納，這表明中央在住房制度上有重大調(diào)整。

　　第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。顯然，社會(huì)上廣泛關(guān)注的物業(yè)稅已經(jīng)提上了議事日程，離正式出臺(tái)的時(shí)間越來(lái)越近了�！跻�中立