□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　目前很多人關注物業(yè)稅何時開征、如何征收的問題。筆者認為,開征物業(yè)稅的時間越來越近了。

　　早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩(wěn)步推進稅收改革。實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”

　　其后，財政部和國家稅務總局陸續(xù)批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十個省市進行模擬評稅試點地區(qū)，即進行“空轉(zhuǎn)”試點。2009年5月，《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》明確提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。今年1月，有媒體報道國家稅務總局將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。

　　今年“兩會”可能會討論這一問題。今年或明年，十個空轉(zhuǎn)省市中極有可能有城市開始試點實轉(zhuǎn)。實際上，近兩年調(diào)整房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，目的之一就是為推出物業(yè)稅做準備。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了兩倍；2008年對個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。按我國目前現(xiàn)狀，開征物業(yè)稅的初期階段，主要是歸并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，或許也涉及土地增值稅，土地出讓金的問題過于復雜，只能漸進式地納入物業(yè)稅范疇。

　　國際經(jīng)驗表明,物業(yè)稅的設置有可能成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在“穩(wěn)壓器”。

　　從2003年實行房地產(chǎn)調(diào)控以來，除了2008年下半年受國際金融危機影響，房價出現(xiàn)短暫小幅下跌之外，其他時間都是偏快或過快上漲；2009年尤其突出，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40%左右。從調(diào)控方式分析，硬性的行政干預不宜力度過大，軟性的經(jīng)濟手段又很難把握尺度，稅收是經(jīng)濟手段中的重要工具，可目前要解決房地產(chǎn)稅制的問題，必須“動手術”，而非涂藥抹膏。

　　近幾年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，曾頻頻使用營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、個調(diào)稅等工具，其中多數(shù)屬于交易環(huán)節(jié)的稅種，在供不應求的買方市場中，投資投機者往往輕而易舉地把增加的稅負轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，因此很難達到抑制房價的目標。與此同時，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而且還未依規(guī)全面征收。其中目前房產(chǎn)稅只對經(jīng)營性房產(chǎn)征收，由于經(jīng)營性住宅征稅執(zhí)行困難，基本也沒征；城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對工業(yè)和商業(yè)用房，對住宅用地尚未征收。

　　這就導致持有環(huán)節(jié)稅負極低，投資投機者更愿意持有房產(chǎn)，坐等房價上漲。由于目前國內(nèi)住宅租金回報率一般只有2%-3%，遠遠低于發(fā)達國家5%-8%的平均水平，很多毛坯房的投資者懶得打理和出租，從而造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

　　在發(fā)達國家房地產(chǎn)稅收體系中，物業(yè)稅占據(jù)非常重要的位置。狹義的物業(yè)稅只針對土地和房屋等不動產(chǎn)征收，廣義的物業(yè)稅則與財產(chǎn)稅概念相同。多數(shù)發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。物業(yè)稅是地方稅收的支柱，而且有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權，比如在加拿大、德國、法國等國，地方政府及議會享有調(diào)整稅率的權力。

　　開征物業(yè)稅具有重大意義。首先是完善了我國的稅收體系，促進了所得稅、增值稅、財產(chǎn)稅“三駕馬車”的均衡發(fā)展。其次是有助于樓市健康發(fā)展，抑制投機需求，穩(wěn)定房價，減少房屋空置。再次是減少地方政府對土地財政的依賴，逼迫政府部門更加注重城市配套與社區(qū)服務，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價值，從而持續(xù)獲得稅收。

　　當然，很多人更關心物業(yè)稅開征后對房價的影響。筆者認為，長期而論，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效。短期來看，對購房者的心理影響重于實際影響，將會出現(xiàn)房價下跌的預期。實際上，普通民眾不必過于擔心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經(jīng)驗，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。