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    清華大家學(xué)者稱取消商品房預(yù)售 改善商品房質(zhì)量
2010年01月26日 09:04 來源:人民網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  就廣西南寧有望率先取消商品房預(yù)售制度,以及該制度的作用、取消后的影響等問題,記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授。

  劉洪玉認(rèn)為,從理論和現(xiàn)實的角度看,允許商品房預(yù)售,可以充分發(fā)揮其融資功能,擴大市場上商品房的供給能力,更好發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動作用。但是,確實還存在許多需要進(jìn)一步改革和完善的問題,如,預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售商品房的質(zhì)量保證、爛尾樓、樓花炒作投機等。

  且就目前實踐來看,對于這些制度弊端缺乏有效的制約方法,尤其是預(yù)售資金監(jiān)管、交房質(zhì)量風(fēng)險和項目爛尾風(fēng)險管理,至今未形成很好的解決方案。所以,近年一直存在取消商品房預(yù)售制度的呼聲。

  劉洪玉表示,取消商品房預(yù)售,可能帶來的直接影響是商品房質(zhì)量的改善。取消預(yù)售,而都通過現(xiàn)房銷售,商品房的質(zhì)量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質(zhì)量缺陷,開發(fā)商可能就必須降價銷售,如果質(zhì)量缺陷比較嚴(yán)重,可能就根本不能賣掉。

  他同時提醒,要注意的是,取消預(yù)售制度,會給樓市帶來一定的影響。

  對開發(fā)商來說,投入項目開發(fā)建設(shè)的資金中,有超過40%的資金來自于預(yù)售收入,所以如果完全取消商品房預(yù)售制度,會嚴(yán)重削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力。如果沒有其他資金來源,如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款來補足這個空缺,整個房地產(chǎn)市場上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會大幅下降。在其他因素不變的情況下,會在短期內(nèi)導(dǎo)致新建商品房價格的上升。

  開發(fā)商預(yù)售商品房,實際上還有一個功能,就是通過預(yù)售來鎖定項目部分未來收益,轉(zhuǎn)移部分開發(fā)風(fēng)險,為此,預(yù)售商品房的價格通常會低于現(xiàn)房銷售價格。購房人愿意購買期房,分擔(dān)了開發(fā)商的部分風(fēng)險,也會要求期房價格低于現(xiàn)房價格。所以,不考慮其他因素的變化,取消商品房預(yù)售制度,會導(dǎo)致商品房價格上升。

  劉洪玉說,從開發(fā)商的角度來看,增加了項目風(fēng)險和融資成本肯定希望提升銷售價格;從購房人的角度來看,降低了購房風(fēng)險肯定也要為此付出相應(yīng)的代價。

  對商業(yè)銀行而言,取消商品房預(yù)售制度,增加了其房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求,短期內(nèi)減少了其個人住房抵押貸款需求,并最終會改變商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

  怎樣評判商品房預(yù)售制度的歷史功過?劉洪玉說,其實,我個人的評價是,商品房預(yù)售制度執(zhí)行到今天,還是利大于弊。而資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、爛尾問題、炒作問題的產(chǎn)生,在于預(yù)售制度不完善,尤其是預(yù)售監(jiān)管不健全,是可以通過制度的完善加以解決的。記者 姜赟

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我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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