房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機等不合理需求，但其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場。下一步應該通過稅制改革來抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，著力促進房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

　　⊙徐策

　　當前，我國經(jīng)濟運行中的矛盾之一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有重要拉動作用與高房價之間的矛盾。從去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議到今年3月召開的“兩會”，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策紛紛出臺，基本遵循抑制房地產(chǎn)價格過快增長和投機性需求、保證房地產(chǎn)供給增長的政策取向。

　　“兩會”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房價繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)政策調(diào)控可能產(chǎn)生的積極效果以及未來房價走勢的預期。最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。放貸利率漸漸提高的同時，放貸申請也越來越艱難。

　　筆者認為，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機等不合理需求，提高炒房成本，然而其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場，而這無論是對滿足人民的住房需求而言還是對保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定來說均形成了一定的影響。下一步應該繼續(xù)圍繞“供給面”來制定房地產(chǎn)政策，并通過稅制改革和完善來抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，著力促進房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

　　短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的作用仍然較大

　　當前，世界經(jīng)濟復蘇的基礎(chǔ)仍然薄弱，新一輪主權(quán)債務危機爆發(fā)的風險仍然存在，外部環(huán)境不穩(wěn)定、不確定因素依然很多。美國失業(yè)率居高不下，消費萎靡，歐洲經(jīng)濟更是麻煩不斷，主權(quán)債務危機已經(jīng)從希臘傳遞至葡萄牙，并正向他國家蔓延。作為全球外貿(mào)增長的引擎，發(fā)達國家的消費如果繼續(xù)其糟糕的表現(xiàn)，必然影響到我國出口的進一步恢復。

　　與此同時，由于短期內(nèi)外需具有回補庫存的性質(zhì)，造成了我國沿海制造業(yè)企業(yè)特別是民營企業(yè)出口訂單和生產(chǎn)經(jīng)營不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，再加上工業(yè)品出廠價格(PPI)仍在迅速攀升，這會進一步加大中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，在生產(chǎn)和出口兩端不利因素擠壓加劇的情況下，必然會影響到民營企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此，總需求不足將成為一段時期內(nèi)我國宏觀經(jīng)濟運行的重要特征之一，未來經(jīng)濟增長仍然將主要依靠內(nèi)需拉動。在消費難以在短期內(nèi)大幅度回升的條件下，投資仍然要承擔起拉動經(jīng)濟增長的主導性作用。

　　在應對危機的過程中，投資尤其是政府投資發(fā)揮了重大作用，2009年投資拉動經(jīng)濟增長8個百分點。而隨著形勢的變化，政府投資不可能持續(xù)性地為經(jīng)濟“輸血”，拉動經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力應該是民間投資，實現(xiàn)其“造血”功能。然而，目前為止，民間投資中除了房地產(chǎn)行業(yè)投資增長恢復較快，總體上仍然乏力。

　　2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長19.9%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的22.2%，貢獻率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資3144億元，增長31.1%，比2009年12月份增長了15個百分點；在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的貢獻率為31.05%，位居首位。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)與五六十個行業(yè)有關(guān)，在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資也呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢。因此，以民間投資為主的房地產(chǎn)行業(yè)將在拉動投資乃至經(jīng)濟增長的過程中發(fā)揮巨大的作用。

　　中長期內(nèi)我國房地產(chǎn)“剛性需求”仍然較大

　　從中長期看，我國房地產(chǎn)“剛性需求”依然比較旺盛。這與我國當前經(jīng)濟發(fā)展階段、文化特征等諸多因素有關(guān)。

　　1、在城鎮(zhèn)化的推動下，“剛性需求”規(guī)模仍然較大。去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議精神針對城鎮(zhèn)化問題提出了新的目標和要求，即要“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎(chǔ)設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平�！�

　　在政策的引導下，我國城鎮(zhèn)化將進一步加速，勞動力轉(zhuǎn)移帶來的對房地產(chǎn)“剛性需求”也將不斷顯現(xiàn)出來，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來良好機遇。未來5年至10年，我國將進入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國城市化率將達到55%至60%。目前，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長1個百分點，將新增1000萬城鎮(zhèn)居民來計算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。城鎮(zhèn)化可以在農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的過程中培育新型農(nóng)民，滿足農(nóng)民的三個夢想：市民夢、安居夢、創(chuàng)業(yè)夢。當前，一線城市的銷售增長是8.1%，省會和中型城市是27.6%，小城市和城鎮(zhèn)是33.7%，小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村是36%。因此，中小城市是未來房地產(chǎn)投資的新引擎，商業(yè)地產(chǎn)不僅要看一線城市，二線城市也有很大需求。

　　2、“跨代消費”提高了部分“剛性需求”的現(xiàn)實支付能力。我國“80后”是實施計劃生育政策之后的第一代人，并且逐步進入結(jié)婚年齡。中國具有非常明顯的為“跨代消費”而進行儲蓄的特征，父母為子女購買房產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，這與中華民族的文化屬性有關(guān)。

　　“80后”一般都是獨生子女，父母為子女購買房產(chǎn)，其成本與以往“多子女”條件下的負擔相比有所減輕。同時，“80后”一代的家庭結(jié)構(gòu)與以往有較大區(qū)別，一般而言，一對新婚夫婦由四位老人共同分擔供房成本，這又進一步降低了平均家庭負擔。因此，“80后”中不僅僅存在大量的“剛性需要”，而且在父母甚至祖父母的幫助下，其支付能力也大大提高，“剛性需要”在很大比例上將轉(zhuǎn)化為“剛性需求”。

　　3、中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。中等收入家庭在首次置業(yè)之后，隨著收入的進一步改善以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，住房條件已不能滿足需要。比如，隨著小孩年齡的增長需要獨立的學習和生活空間等因素，二次置業(yè)成為大量中等收入家庭的必然選擇。而且其現(xiàn)有的住房隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲也不斷增值，這使其追加的成本遠比首次置業(yè)低，相對提高了其購買能力。2009年，大戶型住房銷售好于小戶型，大戶型價高于小戶型在一定程度上說明了改善性需求比較旺盛。

　　總之，觀察我國中長期房地產(chǎn)需求，“剛性需求”作為重要的力量依然比較強勁，這正是房地產(chǎn)價格在“多道金牌”的調(diào)控下仍然居高不下的重要原因之一。當然，除了剛性需求，在金融市場尚不完善的條件下，龐大的儲蓄需要找到投資“出口”，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

　　房貸優(yōu)惠利率政策調(diào)整對“剛性需求”的擠出較大

　　從去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議到今年3月份召開的“兩會”，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策紛紛出臺，基本圍繞著抑制房地產(chǎn)價格過快增長和投機性需求、保證房地產(chǎn)供給增長的政策取向。然而“兩會”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房價在經(jīng)歷短暫的高位震蕩之后，繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的信心和對未來房價走勢的預期。

　　最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。在房貸優(yōu)惠利率漸漸提高的同時，房貸的申請也愈發(fā)艱難。有的購房者在1月份申請的房貸在3月底才得到銀行的通知，并因為有幾期逾期記錄而被銀行拒絕。

　　據(jù)了解，年初，已有多家銀行實行信貸控制，房貸業(yè)務均暫緩或暫停了一段時間。2月份雖然房貸放款恢復了正常，但在客戶的選擇上極為挑剔，一些綜合評價后被認為是“風險度較高”的貸款客戶則面臨更為苛刻的貸款條件。筆者認為，這一政策的初衷是通過提高“投資性需求”的購房成本，抑制房地產(chǎn)價格過快增長，然而其結(jié)果將很有可能事與愿違。

　　1、取消房貸優(yōu)惠利率無法真正瞄準“投資性需求”進行調(diào)控。取消房貸優(yōu)惠利率的直接結(jié)果可能并不會影響投資性需求，而是將“剛性需求”擠出房地產(chǎn)市場�！皵D出效應”的原始含義，實際上是政府投資通過抬高利率的作用機制使得民間資本進入市場的門檻提高，進而形成了一種擠出民間投資的力量。房貸優(yōu)惠利率即作為降低購房成本的有效措施，同時也是一種鼓勵房地產(chǎn)需求的積極信號，對于購房者而言無疑是一種利好，而這種利好是針對所有購房者的，既包括“剛性需求”，也包括“投資性需求”。

　　優(yōu)惠利率的取消自然針對的也是所有購房者。而且，“剛性需求”往往在支付能力上比“投資性需求”弱，因此，“剛性需求”對政策的敏感程度更高，價格彈性也更大�！巴顿Y性需求”的理性考慮是基于中長期內(nèi)房地產(chǎn)需求仍然較為旺盛、房地產(chǎn)價格看漲的預期，并不會因為房貸優(yōu)惠利率的調(diào)整而放棄投資。另外，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整也存在一定的差異化，即針對首付比例高、風險度低的“大客戶”仍然可以享受一定的優(yōu)惠，這使得擠出“剛性需求”的特征更加明顯。因此，筆者認為，取消房貸優(yōu)惠利率無法真正瞄準“投資性需求”進行調(diào)控。

　　2、“剛性需求”被擠出后導致房地產(chǎn)市場格局進一步不合理�！皠傂孕枨蟆北粩D出對房地產(chǎn)市場格局將產(chǎn)生以下兩個方面的影響：

　　第一，基于未來住房需求的中長期看漲的判斷下，投資性需求的相對比重將有所擴大，這使得房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)進一步趨于不合理；

　　第二，“投資性需求”對住房面積、環(huán)境、地段等影響升值空間的因素非�？粗�，因此，開發(fā)商受利益驅(qū)動開發(fā)的樓盤也往往瞄準滿足這類需求，房地產(chǎn)市場中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大兩居”等等，而很少出現(xiàn)更加適合“剛性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小兩居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供給結(jié)構(gòu)也趨于不合理，使住房成本無形中被提高。

　　第三，“剛性需求”被擠出房地產(chǎn)市場之后，勢必影響房地產(chǎn)投資和住房供給，這一方面不利于經(jīng)濟繼續(xù)保持回升向好的形勢，另一方面可能進一步推高未來房價。

　　圍繞“供給面”實施調(diào)控政策，通過稅制改革抑制不合理需求

　　綜上所述，結(jié)合當前經(jīng)濟形勢和中長期經(jīng)濟發(fā)展階段，取消房貸優(yōu)惠利率的政策屬于調(diào)整需求面的政策，并不能瞄準“投資性需求”實施調(diào)控，并抑制房價過快上漲。由于“需求面”具有難以甄別性，下一步應該著力圍繞“供給面”實施調(diào)控，保持房地產(chǎn)適度投資規(guī)模，通過稅制改革來抑制不合理需求，進而抑制不合理需求。

　　1、繼續(xù)保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模。圍繞“供給面”實施調(diào)控最直接的含義就是保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模，擴大房地產(chǎn)供給。決不能通過簡單壓制房地產(chǎn)投資的方式，降低房地產(chǎn)市場的熱度，其結(jié)果不但不能降低房價，相反還將進一步推高房價。另外，應注重房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，鼓勵滿足“剛性需求”的在中小戶型的房地產(chǎn)開發(fā)投資，大幅增加滿足中低收入家庭的保障性住房開發(fā)投資。除此以外，應該繼續(xù)加強監(jiān)管嚴厲打擊“囤積土地，捂盤惜售”現(xiàn)象和央企大量進入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。

　　2、通過稅制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有難以甄別性的特征，即很難區(qū)分“剛性需求”和“投資性需求”，我國以往房地產(chǎn)政策是依據(jù)不同收入群體進行調(diào)控，然而收入是一個極難真實測量的指標，即政策難以“瞄準”，政策往往采取“一刀切”的辦法，效果欠佳。

　　因此，應該建立起一套有效的甄別機制，使得購房者的真實收入水平可以由他的實際購買行為反映出來。比如，低收入者往往購買的是小戶型且只有一套房，而高收入者往往購買較大戶型，且具有多套住房。通過適時針對所有購房者開征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，在針對第一套住房和小戶型購買者進行補貼的方式，將可以有效地規(guī)范和引導“投資性需求”和“剛性需求”的購買行為。 　(作者單位：國家信息中心經(jīng)濟預測部)