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市場(chǎng)存量超過(guò)1232萬(wàn)平米 北京寫字樓市短兵相接
2007年04月19日 11:03 來(lái)源:北京商報(bào)



(圖片來(lái)源:北京商報(bào) 王飛/制表)

  2007年毫無(wú)疑問(wèn)又將是京城寫字樓“群英大戰(zhàn)”的一年。截至第一季度結(jié)束,京城甲級(jí)寫字樓的存量就已經(jīng)接近500萬(wàn)平方米,而未來(lái)半年內(nèi),還將有160萬(wàn)平方米的新增面積供給?梢灶A(yù)見(jiàn),今年京城寫字樓市場(chǎng)“短兵相接”的場(chǎng)面將愈發(fā)明顯和激烈。

  市場(chǎng)存量繼續(xù)攀升

  來(lái)自戴德梁行和高力國(guó)際的最新市場(chǎng)報(bào)告顯示,盡管第一季度北京甲級(jí)寫字樓在售的項(xiàng)目數(shù)量因?yàn)椴糠猪?xiàng)目逐漸退出銷售市場(chǎng)而有所減少,但由于這些項(xiàng)目都是品質(zhì)較高的新項(xiàng)目,因此,在供需作用的影響下,項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)在本季度內(nèi)繼續(xù)走高,達(dá)到22700元/建筑平方米,相比上季度上漲3.8%。

  在供給方面,自2007年年初開(kāi)始,京城寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)就已經(jīng)非常集中,且項(xiàng)目的體量都比較大,新項(xiàng)目為北京寫字樓市場(chǎng)所提供的新供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于去年北京全年供應(yīng)量的60%多。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示, 截止到2007年第一季度,北京市場(chǎng)上寫字樓總存量達(dá)到了12322363平方米。其中,超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓的存量突破了500萬(wàn)平方米,占到存量總和的40%;乙級(jí)寫字樓存量所占比例略有下降,占59.23%,面積約為730萬(wàn)平方米。

  此外,第一季度北京寫字樓市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目竣工入駐,包括CBD區(qū)域的世貿(mào)天階D座、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B座和華貿(mào)中心2號(hào)樓,以及金融街區(qū)域的凱晨廣場(chǎng)和卓著大廈等,為寫字樓市場(chǎng)提供了77.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量,相當(dāng)于去年全年供應(yīng)總量的60%。而未來(lái)半年內(nèi)新增面積供應(yīng)預(yù)計(jì)還將達(dá)到116萬(wàn)平方米。

  金融街搶盡CBD風(fēng)頭

  延續(xù)去年北京寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目分布的格局,目前中關(guān)村和CBD兩個(gè)區(qū)域的寫字樓存量仍占到整體的40%以上,其中,CBD仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū),占到43.7%;金融街、東長(zhǎng)安街/建國(guó)門以及東二環(huán)則各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中關(guān)村和CBD之間的“聯(lián)體”關(guān)系。

  事實(shí)上,戴德梁行的報(bào)告顯示,第一季度,北京寫字樓投資成交幾乎都集中在金融街區(qū)域,如中國(guó)人壽整購(gòu)了金融街F1大廈,這是中國(guó)人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購(gòu)買辦公物業(yè)。郵政銀行則購(gòu)買了金融街A8地塊的金鼎大廈,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年第一季度落成并投入使用。郵政銀行也成為繼北京銀行、中國(guó)人壽、泰康人壽之后又一在金融街整棟購(gòu)買高檔寫字樓物業(yè)的國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)。

  目前,金融街寫字樓市場(chǎng)僅有40%的存量為有效的租賃面積,這也意味著其余60%的寫字樓面積為自用物業(yè)。此前,西城區(qū)宣布在金融街將預(yù)留約25萬(wàn)平方米的高檔辦公區(qū)域,這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán),定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長(zhǎng)中的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),為外資金融機(jī)構(gòu)的入駐提供辦公場(chǎng)所。政府部門對(duì)金融街寫字樓市場(chǎng)的這一布局,以及總部型寫字樓在金融街市場(chǎng)上的集中,對(duì)金融街寫字樓項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升都會(huì)起到積極作用。

  內(nèi)資成為主導(dǎo)購(gòu)買力量

  盡管高力國(guó)際的觀點(diǎn)顯示,以CBD為代表的北京東部商務(wù)活動(dòng)集中的區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目仍然是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對(duì)象。且在政府出臺(tái)限制外資以及收縮銀根等政策后,投資基金和投資公司紛紛選擇以入股的方式分享內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊大蛋糕,如今年年初就傳來(lái)渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地產(chǎn)品牌企業(yè)的消息。但從目前市場(chǎng)銷售的反饋來(lái)看,國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的自用需求已然成為第一季度寫字樓銷售市場(chǎng)上的主導(dǎo)購(gòu)買力量。

  在租賃方面,由于目前北京寫字樓市場(chǎng)幾乎所有的項(xiàng)目都采用人民幣報(bào)價(jià),本季度北京寫字樓市場(chǎng)上項(xiàng)目的平均租金報(bào)價(jià)在22.58美元/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi)),和上一個(gè)季度相比上升了2個(gè)百分點(diǎn)。其中甲級(jí)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為29.07美元/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi)),乙級(jí)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為19.15美金/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi))。而受到春節(jié)的影響,2007年第一季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)了短暫的沉寂。但由于新項(xiàng)目入伙前已有部分面積被占用,本季度吸納量仍然達(dá)到了20.4萬(wàn)平方米,如巴西航空、伊藤忠等大型外企成為華貿(mào)中心2號(hào)樓的新租戶,而渤海銀行則與凱晨廣場(chǎng)一起進(jìn)駐金融街。值得關(guān)注的是,在本季度入伙的5個(gè)項(xiàng)目中,采取只租不售策略的項(xiàng)目達(dá)到了4個(gè),這無(wú)疑使得甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)面臨的壓力更大。(曲紅娟 仰靜)

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