5月18日傍晚，央行一氣宣布了三條政策：擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)區(qū)間至5%。分別提高存貸款基準(zhǔn)利率0.27%和0.18%；從6月5日起提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。
其中最為重要的政策則當(dāng)數(shù)擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)區(qū)間。隨后人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)在該政策影響下，連續(xù)出現(xiàn)大幅上漲，輕松創(chuàng)出歷史新高。
在人民幣強(qiáng)勁升值的大背景下，境外熱錢正開(kāi)始新一輪地流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
海外熱錢再度涌動(dòng)
近一時(shí)期，經(jīng)過(guò)“限外政策”的影響，北京、上海的一些高檔項(xiàng)目一度出現(xiàn)滯銷的局面，但境外個(gè)人投資者在國(guó)內(nèi)買房步伐的減緩，并沒(méi)有影響境外大機(jī)構(gòu)和大企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市的步伐。
國(guó)際好萊塢影業(yè)巨頭米高梅5月中旬與上海天鴻置業(yè)正式簽約，投資12億元在“長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)”2A地塊建設(shè)大型室內(nèi)商業(yè)綜合項(xiàng)目“米高梅世界”。這是海外娛樂(lè)業(yè)首次在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，米高梅公司的方案是在長(zhǎng)風(fēng)2A地塊打造一個(gè)建筑面積7萬(wàn)平方米的室內(nèi)娛樂(lè)商業(yè)中心，該項(xiàng)目將主題購(gòu)物、餐飲和體驗(yàn)式互動(dòng)影視娛樂(lè)設(shè)施集為一體，通過(guò)內(nèi)外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，將模擬出一個(gè)東方的“好萊塢”。這一項(xiàng)目將在今年底正式開(kāi)工，2010年夏天正式建成。
上海房地產(chǎn)界的人士向記者表示，5月24日，一場(chǎng)名為“Cityscape”的國(guó)際地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)博覽會(huì)，將首次在上海舉辦。該博覽會(huì)原來(lái)在中東大城市阿聯(lián)酋的迪拜舉辦，據(jù)悉此次有70%~80%為國(guó)外參展商，其中多數(shù)又是中東石油財(cái)團(tuán)，屬于國(guó)家或家族直接投資者，而不是通常的投資銀行或投資基金，這些境外資金大多對(duì)上海的樓市表示了很大的投資興趣。這次博覽會(huì)很有可能成為中東石油資本大規(guī)模進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)契機(jī)。
近期，還有市場(chǎng)傳言表示，摩根士丹利已經(jīng)收購(gòu)了上海東海廣場(chǎng)包括二期、三期在內(nèi)的整街坊項(xiàng)目，接下了14年六度轉(zhuǎn)手的“上海第一爛尾樓”，涉及金額約為19.6億元。
上海市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，外商來(lái)滬直接投資1000萬(wàn)美元的大項(xiàng)目有56個(gè)，合同金額26.23億美元。而實(shí)到項(xiàng)目，一季度，外商來(lái)戶直接投資1000萬(wàn)美元以上大的項(xiàng)目有45個(gè)，實(shí)到資金9.93億美元，占全市實(shí)到外資的49.3%。
其中，規(guī)模居前三位的項(xiàng)目中就有兩個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目，分別是上海耀達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4924萬(wàn)美元，上海則鵬置業(yè)有限公司4014.1萬(wàn)美元。
近日，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)兩家地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)和系)聯(lián)合發(fā)布公告，以24.53億元在重慶市投得一處100萬(wàn)平方米的住宅及商業(yè)用地。
房?jī)r(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)
在境外熱錢再度涌入的同時(shí)，這些熱錢是否會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的新一輪上漲，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)外資投入房地產(chǎn)問(wèn)題，曾經(jīng)專門做過(guò)一輪調(diào)查。該企業(yè)的有關(guān)人士向記者表示，從該企業(yè)的調(diào)查來(lái)看，外資涌入房地產(chǎn)的行為，與房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有直接關(guān)系�，F(xiàn)在的外資實(shí)際上還是主要集中在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，實(shí)際上增加了市場(chǎng)的供應(yīng)量。就購(gòu)買的環(huán)節(jié)來(lái)看，上海、北京的限外令還是有一定效果的，一些境外個(gè)人的購(gòu)買行為還是受到了影響。
該人士表示，北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長(zhǎng)9.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)254個(gè)。2006年，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元，占北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的15.5%。目前，港澳臺(tái)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是北京市外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體，達(dá)到204家，占59.3%，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在北京市的開(kāi)發(fā)投資建設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模相對(duì)較大，建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)區(qū)域主要在三環(huán)以內(nèi)。就外資所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目而言，價(jià)格確實(shí)相對(duì)較高，但這是項(xiàng)目性質(zhì)決定的，換個(gè)國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商做，估計(jì)價(jià)格一樣高。
但也有人士對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)，上海房地產(chǎn)業(yè)的一位人士向記者表示，一些境外開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，價(jià)格高得離譜，最典型的例子就是“湯臣一品”，這種嚴(yán)重超越市場(chǎng)平均水平的價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系造成了紊亂效果。
主管部門高度警惕
如上所述，市場(chǎng)對(duì)外資熱錢進(jìn)入樓市存在兩種態(tài)度，由此導(dǎo)致的反應(yīng)也自然不同。認(rèn)為境外熱錢對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)太大影響的人士，自然覺(jué)得沒(méi)必要限制外資；而認(rèn)為外資影響房?jī)r(jià)的人士，自然要求對(duì)熱錢進(jìn)行限制。
一季度，我國(guó)新增外匯儲(chǔ)備1357億美元，而同期貿(mào)易順差僅為464億美元、外商直接投資(FDI)159億美元，差額達(dá)734億美元，占新增外匯儲(chǔ)備的一半以上。而且，3月份我國(guó)新增外匯儲(chǔ)備447億美元，而同期貿(mào)易順差僅為68.7億美元，差額進(jìn)一步擴(kuò)大。國(guó)家外匯局近日在對(duì)沿海10省市的外匯資金流入和結(jié)匯的專項(xiàng)檢查中，主管部門發(fā)現(xiàn)，貿(mào)易和投資項(xiàng)下確實(shí)存在資金異常流入現(xiàn)象。
市場(chǎng)人士分析，熱錢在貿(mào)易項(xiàng)下主要通過(guò)假出口進(jìn)入，還有高報(bào)出口價(jià)格多收匯；在投資項(xiàng)下，主要通過(guò)返程投資進(jìn)行，即拿錢出去再換匯進(jìn)來(lái)。
外匯局局長(zhǎng)胡曉煉近日表示，要進(jìn)一步調(diào)整“寬進(jìn)嚴(yán)出”的管理政策，對(duì)資金流出入實(shí)行均衡管理，當(dāng)前重點(diǎn)是加強(qiáng)對(duì)資金流入和結(jié)匯的管理。要積極建立監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮合力，實(shí)現(xiàn)資源共享和協(xié)同監(jiān)管。
5月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司在統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布報(bào)告指出，實(shí)施加強(qiáng)和改進(jìn)外匯管理，加強(qiáng)對(duì)“非貿(mào)易順差”外資流入的監(jiān)管，防止投機(jī)性“熱錢”的非法流入等措施以控制流動(dòng)性。(肖賓)
