2007年09月27日 星期四
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房地產(chǎn)經(jīng)受政策預期考驗 地產(chǎn)股“謀定而后動”
2007年09月27日 09:18 來源:中國證券報

     據(jù)報道,前期風光無限的房地股,近期卻顯得有些萎靡,26日,無論是龍頭股萬科,還是一些中小房地產(chǎn)股,都處在下跌中。業(yè)內(nèi)人士表示,市場普遍預期有可能出臺比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,這是導致投資者對房地產(chǎn)股心存疑慮的主要原因。(資料圖) 中新社發(fā) 紹常 攝


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  前期風光無限的房地股,近期卻顯得有些萎靡。昨日,無論是龍頭股萬科,還是一些中小房地產(chǎn)股,都處在下跌中。而一度炙手可熱的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入概念,也不那么受到投資者的追捧了。對此,業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)股的投資前景雖然看好,但從近期來看,投資者最好是多看少動,尋找一個合適的時機再動手。

  政策預期的壓制

  “市場普遍預期有可能出臺比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,如銀行繼續(xù)收緊銀根,貸款首付比例提高到四至五成、預售資金監(jiān)管等等,這是導致投資者對房地產(chǎn)股心存疑慮的主要原因。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

  收緊銀行信貸的預期在一定程度上正在成為現(xiàn)實。據(jù)媒體報道,建行內(nèi)部消息人士證實,關于第二套房首付比提至4成的說法,確系出自總行的統(tǒng)一部署,相關“通知”已經(jīng)以“保密”級別文件下發(fā)至各地分行。不過,出于業(yè)務發(fā)展考慮,各地分行在具體落實上可能有所不同。而在不少地區(qū),建行當?shù)胤中幸呀?jīng)執(zhí)行了第二套房首付提高的政策。而在上海,銀行對于二手房貸款控制明顯嚴格,一些小面積售后公房遭到銀行拒絕房貸。

  種種不利的預期壓制了房地產(chǎn)股的上漲。不過,在海通證券分析師張巒看來,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方興未艾,當前的調(diào)整并不意味著房地產(chǎn)股投資價值減少,相反,經(jīng)過合理調(diào)整后,房地產(chǎn)股仍然有繼續(xù)上漲的空間。

  “現(xiàn)在大家都在等政策出來,等一個對房地產(chǎn)行業(yè)定性的政策,而這些政策其實對人們的心理影響大于對房地產(chǎn)行業(yè)的直接影響。等到政策預期明朗化了,大家的心理壓力也就釋放了,房地產(chǎn)股反而可能會迎來一個投資機會。在人民幣升值等諸多利好房地產(chǎn)行業(yè)的因素沒有消失前,房地產(chǎn)股的走勢依然可以看好。”張巒說。

  高估值存疑

  不過,張巒對前期房地產(chǎn)股的強勢上攻并不認同。她表示,在一輪快速上揚后,許多房地產(chǎn)上市公司的市盈率高出了正常的估值水平,普遍在50倍到60倍市盈率以上,而一般的合理估值應該在40倍左右。從這個角度而言,當前房地產(chǎn)股也的確需要調(diào)整,使走勢更加健康。

  而有分析人士則堅持認為,成本拉動、供給限制、需求推動和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性等四大推手依舊存在,房價上漲趨勢不改,所以,房地產(chǎn)行業(yè)值得繼續(xù)看高。中銀國際研究員田世欣表示,強勁的經(jīng)濟增長、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間,是資產(chǎn)價格膨脹的前提條件,在流動性過剩、人民幣升值大幅低估的環(huán)境下,資產(chǎn)價格泡沫還遠未達到頂峰狀態(tài),在沒有顯著外力的干擾下,泡沫膨脹的自我加強型過程,會使價格漲幅遠遠超過預期。

  而在爭議中,房地產(chǎn)上市公司們正在為高估值不斷下著賭注。不少房地產(chǎn)公司在A股市場通過增發(fā)、發(fā)債等方式融得大量資金,然后在房地產(chǎn)市場高價跑馬圈地,在土地拍賣市場的一擲千金,一些公司拍地的價格折合地板價后,比周邊的房價還要高,讓人大有“置之死地而后生”的味道。

  分析師指出,房地產(chǎn)上市公司的這種近乎零利潤拿地的方式,暗藏著巨大的風險,這是在賭房地產(chǎn)將會繼續(xù)暴漲的預期,在賭人民幣升值不會停止的預期。但是,在國家宏觀調(diào)控政策下,土地管理勢必會收緊,這對于囤積土地無法立即消化的公司而言,很有可能會付出巨大的代價。而房地產(chǎn)價格的上升空間已經(jīng)很難預料,如果發(fā)生價格下跌,對于這些公司而言,很有可能意味著資金鏈的斷裂。

  “所以,我認為,判斷房地產(chǎn)股的前景,不能緊盯著土地存量這個指標,而是要綜合看待公司的開發(fā)能力,包括資金籌措能力和開發(fā)能力是否和土地規(guī)模配比。從這個角度來講,大的房地產(chǎn)上市公司安全系數(shù)更高。”張巒表示。(李良)

編輯:王菲】
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