“限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司�！边@是繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中新增的規(guī)定，并將于2007年12月1日起施行。針對(duì)新“限外令”，業(yè)內(nèi)一方面認(rèn)為其對(duì)市場(chǎng)影響不大，另一方面又在緊密關(guān)注限外細(xì)則，尤其是“限外令”后，本土中介與國(guó)內(nèi)資本的“聯(lián)姻”正在暗流涌動(dòng)。

　　外資對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的投資僅占約二成

　　臺(tái)灣品牌信義房屋已悄然在京開(kāi)了13家店，由于信義房屋一直低調(diào)，業(yè)內(nèi)對(duì)其了解甚少。信義房屋的負(fù)責(zé)人洪建煥表示，公司資金屬于本地資金，今后暫沒(méi)有融資的計(jì)劃。不過(guò)他仍關(guān)注此次限外政策，希望進(jìn)一步了解細(xì)節(jié)，因?yàn)檫@關(guān)系到自己的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。中原地產(chǎn)屬于香港背景的品牌公司，該公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，香港總部直接管理著企業(yè)，限外政策對(duì)公司的影響很小，如果需要資金，可以從全國(guó)其他公司調(diào)用。

　　接受記者采訪的很多業(yè)內(nèi)人士均表示，此次“限外令”對(duì)于市場(chǎng)的現(xiàn)有格局影響不大。因?yàn)橥赓Y對(duì)內(nèi)地二級(jí)市場(chǎng)的投資并不大，今年前10月，外資只占總投資的23.7%。

　　信一天市場(chǎng)部分析人士表示，目前，主要中介公司的融資方式還是以內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債權(quán)融資三種方式為主。就外部融資而言，除了海外資金外，還有本土投資公司、私募基金公司或者上游企業(yè)的資金支持等多種渠道。

　　北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚也認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不是資本運(yùn)行起主導(dǎo)作用的行業(yè)，限外對(duì)于中介行業(yè)的影響不會(huì)很大。

　　中介正在觀望“限外令”細(xì)則

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于北京尚未對(duì)二手房限外出臺(tái)細(xì)則，所以限外的影響尚不明朗。“現(xiàn)在的細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，只是說(shuō)限制，并沒(méi)有說(shuō)是禁止，應(yīng)該說(shuō)海外融資的門還沒(méi)有完全堵死”，我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)。

　　“按理說(shuō)，北京相關(guān)部門可能會(huì)制訂細(xì)則，但是現(xiàn)在還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)時(shí)間表”，周宗楚說(shuō)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)采用的是加盟模式，對(duì)于限制外資的政策，該公司的一位內(nèi)部人士證實(shí)，過(guò)去公司已經(jīng)有兩次融資行為，并且是涉及到外資背景的資金，這些資金在政策出臺(tái)前已經(jīng)進(jìn)入，今后仍可能有進(jìn)一步融資的計(jì)劃，正在關(guān)注政策今后的具體細(xì)則。

　　據(jù)曾經(jīng)與外資有過(guò)合作的業(yè)內(nèi)人士董琪介紹，當(dāng)時(shí)他們公司選擇外資，很重要的原因是，外資基金的品牌效應(yīng)可以提升公司在內(nèi)地的認(rèn)知度。董琪表示，在與各類資金交流中他感到，外資資金普遍對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的評(píng)價(jià)比較高，因?yàn)橹薪樾袠I(yè)在外國(guó)，比如美國(guó)發(fā)展勢(shì)頭很好，行業(yè)受到的評(píng)價(jià)比較高。在限制外資后，中介企業(yè)要打開(kāi)新的融資渠道，比如引起本土資金的興趣。

　　“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)不錯(cuò)，限外后，不排除越來(lái)越多的中介公司會(huì)有和境內(nèi)基金合作的可能”，我愛(ài)我家副總裁胡景暉這樣表示。

　　“限外令”后 有中介牽手國(guó)內(nèi)資本

　　據(jù)中匯信元有關(guān)人士介紹，目前該公司正在和物美集團(tuán)的一個(gè)股東單位洽談合作事宜�！耙呀�(jīng)談得差不多了，就是一些法律文書(shū)的細(xì)則還需敲定，目前暫不便介紹具體細(xì)節(jié)”，該人士沒(méi)有向記者透露此次合作的金額。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，中匯信元注冊(cè)資金為300萬(wàn)元，目前有28個(gè)分支機(jī)構(gòu)。

　　中匯信元的此次融資發(fā)生在新“限外令”頒布不久，讓人頗為玩味。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迅速成長(zhǎng)，越來(lái)越多的本土投資公司、私募基金公司都已經(jīng)開(kāi)始把經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為了目標(biāo)。此前，千萬(wàn)家等中介公司就曾與國(guó)內(nèi)基金達(dá)成過(guò)合作。

　　在采訪中，幾乎所有的中介公司都沒(méi)有掩飾其對(duì)資本的渴望。“中介公司引入資金，無(wú)疑是為了戰(zhàn)略擴(kuò)張”，信一天負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要的實(shí)力體現(xiàn)在門店的數(shù)量上和經(jīng)營(yíng)范圍的覆蓋上，門店數(shù)量越多，覆蓋范圍越廣，才能使公司的效益最大化。透過(guò)融資將公司的影響力擴(kuò)大，進(jìn)而可以吸引到進(jìn)一步的投資。

　　“事實(shí)上，中介更長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資想法是像易居中國(guó)那樣赴海外上市，現(xiàn)在北京多數(shù)大中介都或多或少地有上市的想法”，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出。今年8月份，易居中國(guó)在紐交所上市，可以說(shuō)是為國(guó)內(nèi)的中介公司豎起一面旗幟。但據(jù)中易安房產(chǎn)擔(dān)保公司銷售總監(jiān)徐東華說(shuō)，現(xiàn)在限外令的細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，但是根據(jù)現(xiàn)在業(yè)內(nèi)普遍的理解，去海外上市這條路基本上走不通了。

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　300萬(wàn)以上房源一周漲14.7%

　　外資需求減少的預(yù)期使部分業(yè)主提前售房

　　自11月7日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》后，記者近日從鏈家地產(chǎn)獲悉，根據(jù)該公司的統(tǒng)計(jì)，新“限外令”促使高端房源放量明顯上漲，11月8日-11月14日，300萬(wàn)以上房源掛牌量相比政策頒布前一周(11月1日-11月7日)上漲了14.7%.

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，外資在二手房市場(chǎng)的投資物業(yè)主要集中于二手高檔公寓、二手別墅，面積差不多集中在150-400平米。而從外資投資這些物業(yè)的比重來(lái)看，其比例差不多占到總需求的1成左右。

　　“對(duì)于持有高端房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，高端需求減少、業(yè)主的心態(tài)也隨之發(fā)生變化，提前出售是為了通過(guò)延長(zhǎng)銷售周期來(lái)對(duì)沖需求減少的窘境”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉說(shuō)。

　　區(qū)域看點(diǎn)

　　地鐵6號(hào)線規(guī)劃獲批

　　朝青二手房投資潛力凸顯

　　近日，市規(guī)劃委審查并批復(fù)了地鐵6號(hào)線規(guī)劃方案，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在6號(hào)線途經(jīng)的各區(qū)域中，受惠最大的是朝青區(qū)域。朝青區(qū)域的二手房和新房相比性價(jià)比明顯，投資潛力進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料分析，10月朝青板塊的二手房?jī)r(jià)在11000-14000元/平米，其中已購(gòu)公房10000-11000元/平米，二手商品房在12000-13000元/平米；朝青板塊存量房品種齊全，其中以二手商品房為主，主要集中在甘露園、青年路等區(qū)域，已購(gòu)公房分布在八里莊、石佛營(yíng)等區(qū)域。

　　與之相比，朝青區(qū)域的新房主要以中端樓盤為主，比如目前均價(jià)18000元/平方米的東恒時(shí)代，18000元/平方米的A-Z Town等，該區(qū)域也不乏大盤豪盤，比如北京星河灣，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到34000元/平方米，華業(yè)玫瑰郡均價(jià)也在19000元/平方米左右。高檔住宅項(xiàng)目的進(jìn)駐，讓朝青板塊房產(chǎn)價(jià)格有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)，也凸現(xiàn)出該區(qū)域二手房的性價(jià)比。

　　規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線途經(jīng)朝陽(yáng)北路，能夠極大地改善該區(qū)域目前交通相對(duì)不便的“短板”。“現(xiàn)在已經(jīng)有不少客戶意識(shí)到了朝青區(qū)域的升值潛力，自從6號(hào)線獲批以后，咨詢電話明顯增加”，鏈家地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，從保值增值的角度來(lái)看，投資者最好能選擇房齡較新的二手房，從升值空間來(lái)看，投資者可以多關(guān)注朝陽(yáng)路兩側(cè)的項(xiàng)目以及地鐵6號(hào)線的金臺(tái)路、青年路站等附近的房產(chǎn)。

　　二手資訊

　　二手房交易出現(xiàn)回暖

　　11月上半月較10月同期上漲10%

　　據(jù)我愛(ài)我家交易量數(shù)據(jù)顯示，11月份上半月，房產(chǎn)交易量較10月份同期上漲10%，與去年同期相比上漲20%-30%，尤其是亦莊、馬家堡區(qū)域上漲較為明顯。

　　我愛(ài)我家專業(yè)人士認(rèn)為其主要原因是房產(chǎn)二套限貸新政熱潮平息，人們平穩(wěn)度過(guò)觀望期，房產(chǎn)需求開(kāi)始釋放。每年的11月份至次年的2月份是房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，不會(huì)出現(xiàn)太大的價(jià)格震動(dòng)。由于購(gòu)房者的房產(chǎn)需求沒(méi)能在房產(chǎn)黃金時(shí)節(jié)得到合理的釋放，因此房產(chǎn)市場(chǎng)淡季才會(huì)出現(xiàn)回暖的情況。（楊娟娟 張家齊 攝影/周曉東）