2007年11月26日 星期一
  本頁位置首頁新聞中心房產(chǎn)新聞
放大字體】【縮小字體打印稿件
上海三毛:土地出讓引發(fā)的2.5億收益懸案
2007年11月26日 08:56 來源:中國證券報


(圖片來源:中國證券報 王進(jìn)/攝)

  10月底,上海楊樹浦路1056號的一片土地上,已經(jīng)人去樓空,昔日喧囂的廠房處處有飛鳥在筑窩;寬敞的運(yùn)貨碼頭旁出現(xiàn)半人高的雜草。這片廣闊土地并不是上海的某個郊區(qū),數(shù)十米開外寬闊的黃浦江以及江對岸伸手可及的東方明珠,提醒來到這的每一個人,這里是上海的黃金地段。

  它正在等待原廠房被拆遷后重新改造的命運(yùn),雖然現(xiàn)在這里只有蟲聲和野草,但不久以后,這里將以繁華的姿態(tài)迅速崛起,而它的前任主人上海三毛(600689)也將受益匪淺。不過,在這一切發(fā)生之前,這塊土地的使用權(quán)能否順利拋售,現(xiàn)在還得劃上一個問號。

  2.5億元收益雪中送炭

  今年1月5日,上海三毛一紙公告,給公司利潤注入一針強(qiáng)心劑。

  公司當(dāng)時表示,名下楊樹浦路1056號地塊,已被列入上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃區(qū)域,并即將啟動開發(fā)。公司為借機(jī)開展新一輪資產(chǎn)重組,擬將該國有土地使用權(quán)出讓給楊浦區(qū)土地發(fā)展中心,并與其在2006年12月29日簽署了《楊浦區(qū)工業(yè)系統(tǒng)國有土地使用權(quán)收購合同》,出讓補(bǔ)償總金額為4.5342億元。

  據(jù)悉,該地塊占地面積5萬平方米,地上建筑物面積6.45萬平方米,截至2006年底在公司資產(chǎn)賬面凈值為1.08億元。

  上海三毛樂觀估計(jì),此次資產(chǎn)交易,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)2.5億元以上凈收入,將對公司2007年及以后年度利潤都產(chǎn)生重大影響。

  行業(yè)研究員告訴記者,2.5億元對上海三毛的利潤是個巨額數(shù)字。根據(jù)公司2006年年報,當(dāng)年公司凈利潤為-1.16億元,同比減少1700%。因此,公司十分看重旗下土地資源的開發(fā)利用,年報中特意強(qiáng)調(diào),對土地資源的盤整,是為公司新一輪調(diào)整和發(fā)展提供資金保障,而楊樹浦路1056號地塊帶來的收益,對這一“資金保障”意義匪淺。以上海三毛2.01億的總股本計(jì)算,單是這筆土地出讓補(bǔ)償費(fèi)就將增厚公司的每股資產(chǎn)到2.25元。

  此外,公司自己的公告中也顯示了這筆交易對公司利潤的重大意義,其上半年的一份公告曾表示,2007年1月23日經(jīng)股東大會審議通過的《關(guān)于出讓楊樹浦路1056號土地使用權(quán)的議案》,因場地交接尚未完成,該非經(jīng)常性損益收入仍無法計(jì)入半年度收益,為此導(dǎo)致公司上半年度凈利潤為虧損。

  半路殺出程咬金

  土地轉(zhuǎn)讓的拖延,源自一起或?qū)⑹雇恋剞D(zhuǎn)讓出現(xiàn)變數(shù)的訴訟案。

  8月22日,上海代安酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司將上海三毛、三毛旗下“伊條公司”、楊浦區(qū)土地發(fā)展中心告上法庭。

  代安公司向楊浦區(qū)人民法院提出的民事起訴認(rèn)為,公司曾與該處房地產(chǎn)的權(quán)利人簽訂《房屋租賃合同》,根據(jù)《合同法》規(guī)定,代安公司對上述地產(chǎn)有優(yōu)先購買權(quán)。而三被告在簽訂收購合同之前從未告知或征詢過原告關(guān)于是否行使優(yōu)先購買權(quán)的意見,而該收購合同雖名為土地使用權(quán)收購合同,實(shí)際應(yīng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,故三被告間的上述行為嚴(yán)重侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)。請求法院判決三被告間于2006年12月29日簽訂的《上海市楊浦區(qū)工業(yè)系統(tǒng)國有土地使用權(quán)收購合同》無效。

  對此,上海三毛近日發(fā)布公告稱,公司與楊浦區(qū)土地發(fā)展中心簽訂轉(zhuǎn)讓合同系國有土地使用權(quán)的收購行為,該行為是按照國家對國有土地收購政策的相關(guān)規(guī)定而實(shí)施的,預(yù)計(jì)該訴訟不會改變《上海市楊浦區(qū)工業(yè)系統(tǒng)國有土地使用權(quán)收購合同》的有效性。

  上海三毛也承認(rèn),“但如果,法院最終作出的判決與上述預(yù)計(jì)相反的話,將對公司今年的利潤產(chǎn)生重大影響!

  不過,資料顯示,三毛對于這起案件的最終判決看似已經(jīng)勝券在握。10月31日,公司發(fā)布了盈利豐厚的第三季度報告,并稱由于收到土地補(bǔ)償款,公司期末貨幣資金余額增加0.45億元,此外由于按土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)收補(bǔ)償款,而使公司增加應(yīng)收款1.69億元。至此,公司三季報期末每股凈資產(chǎn)達(dá)到2.13元,同比增長91.57%,報告期基本每股收益0.81元(扣除非經(jīng)常性損益后的基本每股收益為-0.127元)。

  是否為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

  根據(jù)上海三毛的公告,在土地轉(zhuǎn)讓糾紛中,原被告雙方爭議的焦點(diǎn)是有關(guān)這塊土地的合同,是否為國有土地使用權(quán)收購合同?

  代安公司的代理律師告訴記者,無論從《收購合同》的內(nèi)容還是從法律法規(guī)的規(guī)定來分析,三被告均無法證明該土地的收購屬于政府收購行為。根據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例規(guī)定,國有土地的收購必須由當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的政府或有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)方能由政府或代表政府的土地行政主管部門代表國家實(shí)施。本案中,三被告無法舉證證明該收購行為是經(jīng)政府批準(zhǔn)的,亦無法證明楊浦區(qū)土發(fā)中心是代表國家而實(shí)施的收購,即無法證明該收購行為屬于政府收購行為。

  其次,該代理律師認(rèn)為,老伊條公司是由“上海第一毛條廠”更名而來,其應(yīng)當(dāng)是訴爭土地的國有使用權(quán)的權(quán)利人,但是,在“老伊條公司”于2001年12月21日注銷后,被告一、三卻與已經(jīng)不存在的“上海第一毛條廠”簽訂了《收購合同》。庭審中,被告強(qiáng)調(diào)上海三毛是原先土地的所有權(quán)人“老伊條公司”的保結(jié)人,繼而有權(quán)處分其財產(chǎn);但是,原告律師沒有查閱到任何能夠肯定被告上述理由的法律規(guī)定,也沒有看到任何“老伊條公司”被清算的資料,其財產(chǎn)也沒有被依法進(jìn)行分割;此外《收購合同》中還出現(xiàn)了早已被注銷法人資格的“上海第一毛條廠”的公章。這實(shí)在讓人無法理解。

  上海三毛的回應(yīng)則是,公告提到該收購合同時就稱之為《國有土地使用權(quán)收購合同》,這很明確地表明,此次收購就是國有土地收購,根據(jù)國家政策規(guī)定,房屋土地管理局并不自己出面收購?fù)恋厥褂脵?quán),而授權(quán)其所屬的土地發(fā)展中心去收購。

  至于上海三毛是否有資格成為這塊土地使用權(quán)的權(quán)利人問題,三毛有關(guān)人士告訴記者,2001年,當(dāng)時的上海第一毛條廠并入華發(fā)有限公司,而后者后來又并入上海三毛,所以“一毛條”下屬土地都是三毛的資產(chǎn),由三毛與楊浦土發(fā)中心進(jìn)行簽約是沒有問題的,之所以在轉(zhuǎn)讓合同上蓋“一毛條”的章,不過是因?yàn)檫^戶手續(xù)問題,已經(jīng)在法院審理時做了說明。

  案前案:一場租賃租金糾紛

  為什么上海三毛原先的租賃客戶代安公司,會突然因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)問題而提起訴訟呢?如果它勝訴,有實(shí)力掏出數(shù)億元取代楊浦區(qū)土發(fā)中心來購買該土地使用權(quán)嗎?

  記者獲悉,當(dāng)上海三毛在今年一月提出提前終止租賃合同時,與代安公司曾就解除合同的條件有過接觸。按上海三毛的說法,在提前終止租賃合同時,租賃方提出的補(bǔ)償要求與公司的預(yù)期差異太大,對方提出來的賠償高達(dá)數(shù)億,三毛有關(guān)人士表示:“這又不是動遷關(guān)系,對方不是房產(chǎn)所有者,所以這個條件不可能接受”。

  于是,今年4月5日,三毛先發(fā)制人,發(fā)起了一場以租金欠繳為名的要求終止租賃合同的訴訟。三毛公司下屬控股子公司上海伊條紡織有限公司訴代安公司,要求后者終止租賃合同及支付所欠租金。上海三毛人士表示,作為一家國有控股企業(yè),公司做任何事情都走規(guī)范程序,所以既然租賃合同發(fā)生爭議而公司又想解除合同關(guān)系,那就只能走訴訟程序,發(fā)起合同租賃訴訟。

  根據(jù)公司公告,2001年,伊條公司與代安公司簽訂房屋租賃合同,伊條公司將上海市楊樹浦路1038號沿街房屋及附屬建筑租賃給代安公司使用,代安公司自2006年12月起停止支付租金和水電費(fèi),該行為違反約定并構(gòu)成合同自然終止的條件,伊條公司要求代安公司返還租賃房屋,并支付所欠租金679,999.60元。

  8月31日,上海楊浦區(qū)法院判決:解除伊條公司與代安公司簽訂的《房屋租賃合同》;代安公司應(yīng)支付原告租金60余萬元。

  為了扭轉(zhuǎn)要求補(bǔ)償不成反而還要賠償?shù)呐袥Q結(jié)果,代安公司在其后尋求了另一個突破口,有了上述的第二場訴訟。

  不過,針對這個二次訴訟,上海三毛有關(guān)人士在接受記者采訪時認(rèn)為,即便是退一萬步,假設(shè)對方說法成立,可以行使優(yōu)先購買權(quán),我們也允許它來買,但它有實(shí)力來買嗎?如果它不買,那這個租賃合同還是要自然終止。

  4.5億元價格的由來

  在土地糾紛的背后,這塊總面積5萬平方米的土地4.5億元的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格,究竟是高還是低,也成為很多股民關(guān)心的內(nèi)容。

  上海三毛發(fā)給記者的一份法律文件顯示,2004年10月,上海市政府批復(fù)同意黃浦江兩岸濱江核心區(qū)中段W7、H10單元規(guī)劃,楊樹浦路1056號所屬地塊隸屬該規(guī)劃范圍,為W7規(guī)劃用地,擬建造“漁人碼頭主體休閑區(qū)”。

  據(jù)悉,“漁人碼頭”項(xiàng)目位于黃浦江兩岸開發(fā)核心地帶,緊鄰北外灘區(qū)域,與陸家嘴金融區(qū)、北外灘郵輪、航運(yùn)中心相銜接,占地面積250畝,擁有黃浦江700米岸線資源,是2010年上海世博配套項(xiàng)目之一。目前,上海水產(chǎn)集團(tuán)等三家公司以4∶4∶2的投資比例共同投資組建了上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司。毗鄰上海三毛待轉(zhuǎn)讓土地的“漁人碼頭”一期項(xiàng)目已開始實(shí)施。

  值得注意的是,“漁人碼頭”項(xiàng)目并非純粹的休閑景點(diǎn)項(xiàng)目,根據(jù)楊浦區(qū)規(guī)劃局的說法和規(guī)劃,今后“漁人碼頭”的功能,將從之前的“交通運(yùn)輸、漁船碼頭、工廠倉儲”向“旅游文化、商業(yè)辦公、海洋經(jīng)濟(jì)”為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型!皩脮r,該項(xiàng)目將成為集高級商住、國際旅游交易服務(wù)等功能于一體的文化型商貿(mào)旅游服務(wù)中心”。

  記者獲悉,數(shù)年前,楊浦區(qū)相關(guān)政府部門就希望收購這塊土地,但由于缺乏中立權(quán)威的第三方給出一個標(biāo)準(zhǔn)的參考價格,“合理價格應(yīng)該是幾何?”成為三毛和政府談了很久也沒有談攏的原因。此外,上海三毛當(dāng)時在這塊地上的公司依然在生產(chǎn)和運(yùn)轉(zhuǎn),雖然運(yùn)營成本較高而收益微薄,但其生產(chǎn)經(jīng)營還是可以得到維系,因此談判問題擱置到了去年,在世博會日漸臨近的狀況下才達(dá)成,將建項(xiàng)目定位為為世博會配套。

  上海三毛相關(guān)人士告訴記者:“我個人認(rèn)為這是一個雙贏的價格,公司在這次資產(chǎn)調(diào)整中從治理污染到人員減員方面均需要投入較大財力,調(diào)整成本比較高,所以這個價格是雙方最終兼顧各方利益后達(dá)成的結(jié)果,轉(zhuǎn)讓價格并不低,雖然現(xiàn)在上海土地價格節(jié)節(jié)走高,但其中還有個經(jīng)濟(jì)利益和社會利益的平衡點(diǎn)問題,由于將建世博會配套區(qū),我們企業(yè)也要承擔(dān)社會義務(wù)”。

  可資對比的是,上海水產(chǎn)集團(tuán)今年初在這塊土地旁剛剛完成的一場競拍,據(jù)該集團(tuán)透露,今年1月,集團(tuán)與上海弘實(shí)置業(yè)有限公司、上海國智置業(yè)發(fā)展有限公司以5.5億元聯(lián)合競得“漁人碼頭一期項(xiàng)目開發(fā)用地的土地使用權(quán)”。記者獲悉,這塊5.5億元通過商業(yè)競拍得到的土地,毗鄰上海三毛待轉(zhuǎn)讓土地,系75畝、約5萬平方米的商業(yè)用地,恰好與上海三毛擬出讓土地面積相當(dāng)。該一期建設(shè)預(yù)計(jì)總投資15億元,于2010年初建成。

  與這場商業(yè)競拍的5.5億元價格相比,上海三毛的工業(yè)土地使用權(quán)售價僅與之相差1億元,的確也處在高位。(記者 王進(jìn))

編輯:王菲】
相關(guān)報道
·成亦土地敗亦土地 監(jiān)管風(fēng)暴再起地產(chǎn)股全線下跌
·土地“批后監(jiān)管”還需制約機(jī)制
·北京592件土地違法違規(guī)案被查 要與干部獎懲掛鉤
·法律“批準(zhǔn)”高校土地置換了嗎?
·“逆勢拋售”土地的背后:拿地兩個月3億變10億?
圖片報道 更多>>
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
盤點(diǎn)世界現(xiàn)役十大明星航母艦載機(jī)
盤點(diǎn)世界現(xiàn)役十大明星航母艦載機(jī)
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
中國首艘航空母艦正式交接入列
中國首艘航空母艦正式交接入列
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
青海北部出現(xiàn)降雪
青海北部出現(xiàn)降雪

  每日關(guān)注  
關(guān)于我們】-新聞中心 】- 供稿服務(wù)】-圖片庫服務(wù)】-【資源合作-【招聘信息】-【不良和違法信息舉報
有獎新聞線索:(010)68315046

本網(wǎng)站所刊載信息,不代表中新社觀點(diǎn)。 刊用本網(wǎng)站稿件,務(wù)經(jīng)書面授權(quán)。
未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像,違者依法必究。

法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
[ 網(wǎng)上傳播視聽節(jié)目許可證(0106168)][京ICP備05004340號] 建議最佳瀏覽效果為1024*768分辨率