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    09年房企拿地"胃口"將降七八成 09年目標(biāo)是賣樓
2009年01月16日 14:03 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  土地價(jià)值的縮水或?qū)⒅苯記_擊地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)。瑞銀最近一份資料顯示,9家H股中的中資房產(chǎn)上市公司,2007年土地的存貨減計(jì)量達(dá)到403億元。昨日,瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席王震宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,由于大多數(shù)城市2008年的土地價(jià)格水平已經(jīng)下滑,同時(shí)房?jī)r(jià)也有所回落,因此,在2007年高價(jià)拿地較多的公司,存在一定的風(fēng)險(xiǎn),2009年,這些公司將繼續(xù)“療傷”。

    現(xiàn)狀

    07年9家上市公司土地存量減計(jì)403億

  一位上海資深房產(chǎn)專家在接受記者采訪時(shí)表示,由于2008年不少城市土地有較多流拍現(xiàn)象,因此,2008年市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的判斷多為流拍價(jià),很難對(duì)2007年的高價(jià)土地做對(duì)比,部分公司會(huì)將2007年的土地成交價(jià)和2006年的成交價(jià)做對(duì)比。

  王震宇說(shuō),如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購(gòu)入土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,多數(shù)地產(chǎn)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計(jì)。

  瑞銀的資料顯示,在雅居樂(lè)、碧桂園、中國(guó)海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、合景泰富、富力地產(chǎn)9家H股的中資地產(chǎn)上市公司中,2007年所獲土地的存貨減計(jì)量將達(dá)到403億元人民幣。

  根據(jù)瑞銀的評(píng)估,富力地產(chǎn)2006年所獲土地的成本價(jià)約為922元/平方米,2007年的土地成本價(jià)卻達(dá)到1701元/平方米,2007年所獲土地面積約為574.9萬(wàn)平方米,直接導(dǎo)致存貨減計(jì)的量達(dá)到45億元,約占2008年凈利潤(rùn)的134%。

  王震宇建議,對(duì)于存貨減計(jì)量相對(duì)較高的企業(yè)而言,為了今后兩年的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間,有能力的公司最好進(jìn)行一些減值撥備。

    困惑

    土地價(jià)值縮水到底要不要計(jì)提

  土地價(jià)值的縮水導(dǎo)致部分房企陷入兩難的處境。上述資深房產(chǎn)專家表示,如果進(jìn)行計(jì)提減值,那可能會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債率,而在目前,不少房企的負(fù)債水平都相對(duì)較高,處于相對(duì)危險(xiǎn)的境地。這樣,將直接引起企業(yè)在今后融資等方面的困境。但如果不計(jì)提,有可能會(huì)影響到今后兩年企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。

  王震宇表示,在2007年市場(chǎng)高峰時(shí),高價(jià)拿地的預(yù)期是房?jī)r(jià)再漲2成,從而可以有2~3成的利潤(rùn)率。而如今,由于房?jī)r(jià)可能回到2006年的水平,因此,2007年的土地就不太可能達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)率。

  王震宇認(rèn)為,因?yàn)榇蟛糠值姆科蟊容^現(xiàn)實(shí),會(huì)下調(diào)企業(yè)的盈利預(yù)測(cè)。再就是少數(shù)房企,會(huì)為過(guò)去高價(jià)的土地提取撥備,這對(duì)他們未來(lái)的盈利會(huì)有很好的影響,特別是在現(xiàn)在這個(gè)資本市場(chǎng)比較寬松的情況下,進(jìn)行撥備后,未來(lái)兩三年對(duì)公司和投資者關(guān)系方面,都是非常有利的。

  王震宇認(rèn)為,但不是所有的公司都有能力做撥備,因?yàn)闀?huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表的大降值,影響借貸能力。

  對(duì)于提取多少撥備,王震宇認(rèn)為,從會(huì)計(jì)角度,基本上要達(dá)到成本能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值,較低的價(jià)格入賬,所以理論上很多房企在這方面需要提取撥備,但是實(shí)際上來(lái)說(shuō),很多土地買下來(lái)后,還要看未來(lái)實(shí)際成型的產(chǎn)品,產(chǎn)品是高價(jià)還是低價(jià),所以這方面有很多主觀因素,還要看企業(yè)對(duì)于未來(lái)的展望和預(yù)期,因此,很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的撥備數(shù)據(jù)。

  王震宇認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào),土地?fù)軅涞那闆r可能更常見,但是從兩年的下調(diào)幅度來(lái)說(shuō),大部分的房企能夠逃過(guò)此劫,但是需不需要做,愿不愿做是企業(yè)自己的判斷。

    預(yù)測(cè)

    09年主要目標(biāo)是賣樓而非買地

  “預(yù)計(jì)今年多數(shù)房企會(huì)保持20%的毛利率水平,假設(shè)之前高于這個(gè)數(shù)字,那么就會(huì)向這個(gè)數(shù)字靠攏,且盈利狀況不容樂(lè)觀。從接下來(lái)的土地需求而言,房地產(chǎn)企業(yè)的胃口將降低七八成,過(guò)去幾年的土地囤積足以支撐一些企業(yè)8年的落成量,所以他們將繼續(xù)在今年‘療傷’。”王震宇說(shuō)。

  王震宇認(rèn)為,2009年開發(fā)商的主要目標(biāo)還是賣樓,而不是買地,所以在土地需求萎縮的情況下,就算地方政府能夠很快降低土地價(jià)格,房企也未必有這個(gè)出手能力。

  大部分能夠買土地的,可能是那些手持凈現(xiàn)金的房企,比如大部分香港的房企,他們負(fù)債比例才百分之十幾,而內(nèi)地的房企可能負(fù)債率在80%左右,因此,基本上未來(lái)一年就是“療傷”,把自己的資產(chǎn)負(fù)債重整,做到健康水平,再去買地。

  上述資深房產(chǎn)專家也表示,2009年的土地市場(chǎng)依然會(huì)維持2008年的相對(duì)冷清狀態(tài)。該人士同時(shí)指出,在市場(chǎng)依然冷清的狀態(tài)下,可能會(huì)出現(xiàn)“大浪淘沙”的過(guò)濾效果,部分資金實(shí)力不強(qiáng)的房企,會(huì)被淘汰。

  從宏觀方面來(lái)看,該人士認(rèn)為大部分上市的房企問(wèn)題不大,但是有些二線房企,或正在準(zhǔn)備上市又買了很多高價(jià)土地的房企,今年沒(méi)有這么大的資金,可能他們的風(fēng)險(xiǎn)最大。

  再就是第三類房企,屬于比較小的房企,因?yàn)楦鞣N關(guān)系,他們可能只持有一兩塊地,管理比較保守,他們完全沒(méi)有問(wèn)題,基本上沒(méi)有資金壓力。所以這次風(fēng)險(xiǎn)最大的反倒是中型房企,未必是大型的,因?yàn)樗麄兇蟮阶阋杂绊戙y行對(duì)他的借貸態(tài)度。

    同步播報(bào)機(jī)構(gòu)調(diào)低上置集團(tuán)評(píng)級(jí)

  1月7日,標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布,由于上置集團(tuán)有限公司(上置集團(tuán))銷售疲軟卻仍快速擴(kuò)張,將其評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

  標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜表示,“評(píng)級(jí)展望調(diào)整反映了2008年上置集團(tuán)令人失望的房地產(chǎn)銷售情況,而且我們預(yù)計(jì)2009年其銷售可能將繼續(xù)疲弱。2008年公司房地產(chǎn)銷售額僅為25億元,遠(yuǎn)低于我們預(yù)期的35億元。我們下調(diào)發(fā)債評(píng)級(jí)源于公司優(yōu)先債始終保持在較高水平!睒(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為,由于公司(上置集團(tuán))將主要通過(guò)本地借款支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè),因此至少在未來(lái)18個(gè)月內(nèi),優(yōu)先債占總資產(chǎn)的比率可能將保持在15%以上。

  盡管房地產(chǎn)行業(yè)前景堪憂,但上置集團(tuán)仍持續(xù)快速擴(kuò)張。2008年8月和12月,公司分別斥資11億元和1.29億元在?诤蜕蜿(yáng)購(gòu)入地塊。由于房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷,此次土地收購(gòu)無(wú)疑將加劇流動(dòng)性壓力。上置集團(tuán)預(yù)計(jì)2009年將支付至少5億元的地價(jià)款,并錄得海口項(xiàng)目一期開發(fā)相關(guān)的新增建設(shè)成本,該項(xiàng)目將在2009年上半年進(jìn)行預(yù)售(已經(jīng)推遲6個(gè)月)。

  正如標(biāo)準(zhǔn)普爾此前的預(yù)期,由于銷售弱于預(yù)期、土地收購(gòu)規(guī)模和建設(shè)成本高于預(yù)期,上置集團(tuán)的信用指標(biāo)可能不會(huì)在2008年出現(xiàn)改善,并可能在2009年進(jìn)一步惡化。(作者:李麗)

【編輯:高雪松
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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