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數(shù)字游戲還是價(jià)格拐點(diǎn)? 廣州房?jī)r(jià)起伏警示風(fēng)險(xiǎn)
2007年05月11日 10:14 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)


    廣州市長(zhǎng)張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房?jī)r(jià)一定降,接著出臺(tái)“廣七條”力控房?jī)r(jià)!敖祪r(jià)承諾”終于初見(jiàn)成效,4月13日廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》顯示:上月,廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅,每平方米下跌700元,而中小戶型方面更是比2月下降887元每平方米。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  在各地樓價(jià)仍然漲勢(shì)難擋之時(shí),一直高燒不退的廣州樓市卻有了降溫的跡象。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局日前發(fā)布的數(shù)據(jù),今年3月,廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅,每平方米下跌700元,而中小戶型方面更是比2月下降887元/平方米,降幅達(dá)13.9%。

  消息一傳出,廣州樓市便再一次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人冷眼旁觀心存疑問(wèn),有人歡欣雀躍滿懷期待,更有對(duì)房?jī)r(jià)恨鐵不成鋼者稱這是“廣州打了其它城市一記‘耳光’”。

  廣州樓市的此番“降價(jià)”是宏觀調(diào)控的成果,還是均價(jià)游戲的反映?這一“耳光”究竟是曇花一現(xiàn),還是預(yù)示拐點(diǎn)到來(lái)?一些專家提醒,應(yīng)警惕房?jī)r(jià)起伏背后的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)在日益依賴貸款資金的同時(shí),也把樓市綁上了高風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)車。目前樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)在增大,一旦價(jià)格發(fā)生逆轉(zhuǎn),當(dāng)心美夢(mèng)破碎,“富翁”變“負(fù)翁”。

  房?jī)r(jià)下跌就像一個(gè)數(shù)字游戲

  “房?jī)r(jià)必降”,廣州市長(zhǎng)張廣寧年初的承諾猶在耳邊。4月中旬,廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)下降。不少人將這兩件事聯(lián)系起來(lái),把此次廣州房?jī)r(jià)跳水看作是市長(zhǎng)降價(jià)承諾的兌現(xiàn)。

  廣州樓市真的降溫了嗎?對(duì)這一“耳光”的解讀,專家們見(jiàn)解不一。

  3月廣州房?jī)r(jià)下跌的原因復(fù)雜,專家認(rèn)為主要是供給結(jié)構(gòu)方面的因素。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究部主任黃福新分析認(rèn)為,分布在郊區(qū)的低價(jià)位樓盤交易量增多,把均價(jià)拉低了。具體而言,3月花都區(qū)新建商品住宅成交面積達(dá)到13.82萬(wàn)平方米,占廣州全市十區(qū)總交易面積的23.13%,而花都區(qū)新建商品住宅均價(jià)是全市最低的,僅為3759元/平方米。由于郊區(qū)低價(jià)樓盤交易量大,中心城區(qū)高價(jià)樓盤交易量少,均價(jià)被拉低,房?jī)r(jià)下跌就不奇怪了。

  有專家認(rèn)為,部分區(qū)域的“井噴式增長(zhǎng)”是導(dǎo)致均價(jià)下降的偶然因素,不能代表整個(gè)廣州的真正房?jī)r(jià)走向。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō),廣州3月住宅均價(jià)的變化,主要是花都成交量的大幅變化所造成的:花都3月成交面積比2月的6.39萬(wàn)平方米高出7.43萬(wàn)平方米,增幅高達(dá)116.28%,這樣的漲幅可以稱為“井噴式增長(zhǎng)”。而其它主要區(qū)域的成交量則有不同程度的下降。通常來(lái)說(shuō),2月花都成交量不應(yīng)那么少,而3月花都成交量又不應(yīng)那么多;換言之,2月整體均價(jià)不應(yīng)當(dāng)這么高,而3月整體均價(jià)又不應(yīng)如此低,其中不一定是有人為的因素,但花都區(qū)數(shù)據(jù)存在匯總不及時(shí)或不準(zhǔn)時(shí)是很有可能的。

  另外,股市、基金近期看好也是影響廣州房?jī)r(jià)下跌的重要因素。黃福新說(shuō),目前,國(guó)內(nèi)流動(dòng)性資金過(guò)剩,由于股市行情不斷看漲,吸引了大量資金注入股市;同時(shí),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的層層加碼,政策落實(shí)嚴(yán)格,使許多投資者停止了對(duì)房地產(chǎn)的投資,轉(zhuǎn)而投資股市?梢哉f(shuō),是股市“救”了房市,使房?jī)r(jià)有所回落。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不能否認(rèn)種種宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)對(duì)這次廣州房?jī)r(jià)下降起到了一定的作用。但這種作用是有限的,因?yàn)檎邚念C發(fā)到生效需要時(shí)間,不可能像外界所說(shuō)的,市長(zhǎng)一句話說(shuō)要降,房?jī)r(jià)就馬上降的。房?jī)r(jià)下降,政策因素的影響所占比重很小,其作用主要在于它影響了市民的消費(fèi)心理預(yù)期,無(wú)論是市長(zhǎng)說(shuō)要降房?jī)r(jià),還是“廣七條”的出臺(tái),都使消費(fèi)者改變了原來(lái)認(rèn)為房?jī)r(jià)只升不降的看法,讓其產(chǎn)生了觀望的情緒。

  韓世同認(rèn)為,3月廣州樓市“價(jià)量雙降”只是一種表面上的、結(jié)構(gòu)性的變化,樓價(jià)其實(shí)并沒(méi)有出現(xiàn)真正的實(shí)質(zhì)性的下降,但這也極有可能是市場(chǎng)將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)變化的一種先兆或一個(gè)開(kāi)端。

  聽(tīng)到每平方米700元降幅的消息后,苦苦觀望樓市多時(shí)的廣州市民李俊聽(tīng)訊后滿心歡喜地再次跑去珠江新城看樓,結(jié)果失望而歸。樓盤價(jià)格堅(jiān)挺,有的房?jī)r(jià)甚至比自己2月去看時(shí)還高出了不少,數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的巨大反差讓李俊既困惑又郁悶。李俊說(shuō),感覺(jué)上是被數(shù)據(jù)“忽悠”了,城中心的房?jī)r(jià)還在往上漲,這樣的房?jī)r(jià)“下跌”就像一個(gè)數(shù)字游戲。

  業(yè)內(nèi)人士指出,700元是一個(gè)平均概念,是指廣州全市十區(qū)一手住宅均價(jià)的平均下降額度。黃福新說(shuō),房屋均價(jià)這個(gè)數(shù)據(jù)本身并不十分科學(xué)合理,其計(jì)算方法是用一段時(shí)期內(nèi)一定的房屋交易總額除以交易面積得到的數(shù)據(jù),這種計(jì)算帶有一定的籠統(tǒng)性,存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題——不能保證高、中、低檔房屋所占比例保持一致。韓世同認(rèn)為,太復(fù)雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)其實(shí)沒(méi)有價(jià)值和意義。建議參照股市統(tǒng)計(jì)分析方法,在均價(jià)基礎(chǔ)上建立和完善房?jī)r(jià)評(píng)估體系。

  由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久

  對(duì)廣州房?jī)r(jià)下降的熱議尚未平息,廣州媒體近日又爆出了廣州國(guó)龍大廈開(kāi)發(fā)商涉嫌重復(fù)抵押、一房多售、發(fā)放假房產(chǎn)證,百余名業(yè)主權(quán)益受侵害的事件。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)一走了之,但有關(guān)部門的監(jiān)管責(zé)任是否到位,銀行放貸把關(guān)是否盡責(zé)這些并不新鮮的話題又被重新提起。

  樓市火熱,市民投資熱情很高,往往忽視了對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和防范。根據(jù)《2007廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》公布的數(shù)據(jù),2006年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整,其中國(guó)內(nèi)貸款、外資的增幅均超過(guò)六成,自籌資金占的比重下降。有專家指出,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)付款,一旦金融政策調(diào)整,會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

  業(yè)內(nèi)人士透露,目前金融機(jī)構(gòu)普遍流動(dòng)性過(guò)剩,存在信貸擴(kuò)張的沖動(dòng),部分銀行甚至出現(xiàn)為爭(zhēng)房貸客戶而違規(guī)的行為,比如在沒(méi)有達(dá)到真實(shí)預(yù)售條件下提前發(fā)放按揭貸款,或者采取先發(fā)貸款再補(bǔ)等級(jí)的方式,發(fā)放按揭貸款等。對(duì)此,中國(guó)人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處副處長(zhǎng)張清山指出,這些違規(guī)行為雖然“簡(jiǎn)化”了貸款手續(xù),容易吸引客戶,但是加大了信貸風(fēng)險(xiǎn)。

  仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示,樓市、股市快速上漲,歸根結(jié)底是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果。在高增長(zhǎng)、低通脹格局不變的前提下,民間資金將持續(xù)搶灘投資市場(chǎng),過(guò)剩資金同時(shí)擠向樓市、股市這兩個(gè)市場(chǎng),推高了價(jià)格的同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)。由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久,我國(guó)的金融體系尚不健全,尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂產(chǎn)生的危害。

  專家提醒,房地產(chǎn)供不應(yīng)求,房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)之際,往往也是房地產(chǎn)泡沫最容易形成之時(shí)。10年前香港房地產(chǎn)泡沫破滅的慘相提供了前車之鑒,“負(fù)資產(chǎn)”一詞(房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格低于所借的銀行貸款,超出部分為無(wú)抵押的負(fù)債)便產(chǎn)生于此。有一種說(shuō)法,當(dāng)時(shí)香港每位業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元,十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”,損失慘重,令人驚心。

  投資型買家擔(dān)心“炒樓炒成房東”

  目前對(duì)廣州房?jī)r(jià)的討論無(wú)法獲得統(tǒng)一的觀點(diǎn),但廣州樓市有所降溫的微弱跡象仍然帶給市民不少希望。在未來(lái)的幾個(gè)月里,廣州房?jī)r(jià)會(huì)否“量升價(jià)降”,會(huì)否成為2007年廣州樓市的拐點(diǎn),乃至成為全國(guó)樓市降溫的風(fēng)向標(biāo)?

  韓世同表示,目前廣州樓價(jià)已經(jīng)過(guò)高,市場(chǎng)缺乏有效購(gòu)買力的支持,樓價(jià)必須回調(diào)才能適應(yīng)和形成市場(chǎng)的有效需求。如果進(jìn)一步增加土地供應(yīng)量,尤其是中小戶型和中低檔住宅用地,增加普通住宅的有效供應(yīng),供應(yīng)量增加了,再加上輿論報(bào)道的引導(dǎo)和監(jiān)管,消除民眾對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的恐慌心理,那么廣州樓市是很有可能出現(xiàn)“量升價(jià)降”的。

  也有專家認(rèn)為,3月廣州房?jī)r(jià)下降對(duì)樓市的發(fā)展影響不大。黃福新說(shuō),3月是房地產(chǎn)銷售淡季,推出的新樓盤較少,加上郊區(qū)低價(jià)樓盤交易量增長(zhǎng),拉低了全市均價(jià)。預(yù)計(jì)4月的均價(jià)可能與3月持平,但進(jìn)入5月銷售旺季后,房?jī)r(jià)上漲的可能性很大,有可能超過(guò)2月的水平(7729元/平方米)。當(dāng)然如果郊區(qū)推出更多的低價(jià)新盤,房?jī)r(jià)也有可能會(huì)被繼續(xù)拉低。

  倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)下降,想必最感歡欣雀躍的當(dāng)屬準(zhǔn)房奴們了。李俊說(shuō),在不斷遭受漲價(jià)打擊之后,他仍然選擇苦苦觀望。盡管數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)之間有巨大的差異,但房?jī)r(jià)下降起碼是一線曙光。如果今年房?jī)r(jià)真的能夠降下來(lái),他就有可能住上新房了。

  相對(duì)于李俊的激動(dòng),年初剛買了房子的韓鈺則對(duì)降價(jià)的反應(yīng)平淡。相反,她對(duì)于房?jī)r(jià)下降可能導(dǎo)致的現(xiàn)有房產(chǎn)的貶值,還有一點(diǎn)擔(dān)心。韓鈺說(shuō),房?jī)r(jià)下跌后,她要支付給銀行的利息并不會(huì)減少,會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)貶值的情況。

  韓世同認(rèn)為,樓價(jià)小幅回落到合理的區(qū)間,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常健康地發(fā)展,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有利好。適度的房?jī)r(jià)下降,能夠啟動(dòng)大量有效需求,形成購(gòu)銷兩旺的局面。目前“價(jià)量雙降”并沒(méi)有什么值得高興的,關(guān)鍵還是要“量升價(jià)降”。

  房?jī)r(jià)下降,有人歡喜有人憂。與準(zhǔn)房奴們的殷切期待相比,利益與房?jī)r(jià)緊密相連的發(fā)展商和投資性買家則恐怕要暗自擔(dān)憂了。業(yè)內(nèi)人士表示,如果房?jī)r(jià)真的降下來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)將結(jié)束暴利的局面,開(kāi)發(fā)商的收益也將減少;投資型的買家則可能因手中房產(chǎn)貶值而“炒樓炒成房東”。

  不過(guò)也有專家表示,由于廣州樓市仍以剛性消費(fèi)需求為主,外資買房炒樓現(xiàn)象少,房地產(chǎn)泡沫小,因此不會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅,房?jī)r(jià)暴跌的慘烈場(chǎng)面。(黃玫 劉苗)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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