央行上�？偛恳环荨渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場運(yùn)行情況調(diào)查報告》顯示，今年1至5月，樣本企業(yè)銷售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產(chǎn)市場的參與度繼續(xù)上升

　　世邦魏理仕的最新研究報告顯示，2007年首季，外資收購上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。而國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%。

　　進(jìn)入8月份以來，上海僅8月8日兩起外資收購，成交金額就超過了50億元。而在過去的兩年內(nèi)，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過了香港。

　　越來越多的外資熱錢對于上海樓市虎視眈眈。而事實上，今年以來，已經(jīng)有相當(dāng)多的外資機(jī)構(gòu)及個人在上海跑馬圈地。

　　今年8月，上海共成交商品房258.57萬平方米，與剛剛過去的7月相當(dāng)。但是本月市民為房產(chǎn)所付出的代價遠(yuǎn)高于上月，商品房的總成交金額從7月的265.16億元，上升到8月的274.43億元，增漲3.4%。

　　商品房的平均成交價格從7月10265元/平方米，上漲到本月10614元/平方米，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，外資大舉購買豪宅，使得豪宅漲價熱銷是一個重要的原因。

　　外資機(jī)構(gòu)迅猛進(jìn)入

　　近來，外資進(jìn)入上海房地產(chǎn)行業(yè)的力度不可謂不大：繼海外購房團(tuán)拿下翠湖天地48套千萬級別公寓后，該上海市中心頂級樓盤又被海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相中——來自英國的著名地產(chǎn)公司高富諾一口氣購下兩幢復(fù)式小高層，收購價高達(dá)5億元。高富諾在4月宣稱將在今年下半年成立10億美元基金，專注投資中國房地產(chǎn)市場。此前，該機(jī)構(gòu)已在上海古北地區(qū)以2億元收購了維也納廣場。

　　8月7日，新加坡騰飛集團(tuán)宣布成立兩只總額約70億元人民幣的私募基金，專門投資內(nèi)地工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　8月8日，愛爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO也以超過50億元人民幣，完成對上海城一期和上海中環(huán)廣場的收購。

　　與此同時，上海還再次重申了嚴(yán)格執(zhí)行限外政策。

　　日前，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》中規(guī)定，對于境外人士購房的，凡是購房用途、購房套數(shù)、工作學(xué)習(xí)年限等方面不符合此前頒發(fā)的限外令(171號文、47號文)中所涉及的有關(guān)規(guī)定的，將不予登記和備案。文件還強(qiáng)調(diào)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號文)、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》(47號文)，按照有關(guān)境外機(jī)構(gòu)和境外個人在滬購房的統(tǒng)一口徑，規(guī)范操作，統(tǒng)一程序。

　　外資炒房的“橋頭堡”

　　央行上�？偛吭诮�期完成的一份《上海市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況調(diào)查報告》中稱，“今年1至5月，樣本企業(yè)銷售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產(chǎn)市場的參與度繼續(xù)上升。”這可以說是在“限外令”下，外資活躍在上海樓市的真實寫照。

　　以曾經(jīng)被稱為“上海小臺北”的古北板塊為例，雖然，在近幾年的房價上漲中并沒有扮演領(lǐng)漲角色，但其在近幾年房價的大幅波動中，起到了“定海神針”之效。因為，眾多外籍人士的青睞，使古北房產(chǎn)能夠獲得穩(wěn)定的高租金回報，支撐了房價的高位運(yùn)行，同時，也成為了近年來對上海房價起到推波助瀾作用的外資炒房的橋頭堡。

　　如今，在上海大舉投資房產(chǎn)的海外投家，多數(shù)都是曾經(jīng)在古北獲得豐厚回報之后，才加大對上海房產(chǎn)的投資力度的。

　　西班牙炒家炒樓心經(jīng)

　　一位3年前開始進(jìn)入古北的西班牙的炒家，其炒房歷程，或許可以折射出這幾年來外資炒家們在上海樓市的風(fēng)雨歷程。

　　這位炒家祖籍福建，近年在國內(nèi)從事農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易事業(yè)。由于這一行業(yè)的資本投入較少，他把閑錢投資在了古北的房產(chǎn)上。他在2003年以全額資金買進(jìn)的3套房源，在2004年升值30%的時候，他決定以貸款形式買房，繼續(xù)買進(jìn)了兩套名都城的房源。

　　到了2005初，古北的房價漲到2萬元/平方米以上，他拋掉了早先以不到萬元/平方米買進(jìn)的3套房源，算上3年多的租金回報，獲利近200%。這個時候，他的很多朋友也都投資了古北的房產(chǎn)。

　　當(dāng)古北房價在2005年初漲到2.5萬/平方米的時候，資金實力更加雄厚的他，曾考慮投資到有穩(wěn)定租金回報的寫字樓市場，考查了3個月后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式寫字樓優(yōu)質(zhì)項目太少，為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)項目體量又太大。此時已經(jīng)到了2005年底，樓市在夏季調(diào)整之后，又有所回暖，于是他考慮重回樓市，最終買的還是古北的房源。

　　但此時，他并沒有把資金投入到古北，而是加買了經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的陸家嘴和在華僑心目中擁有深厚地位的新華路兩板塊的房源。而其購買的房源價格又已經(jīng)大幅上升。

　　古北板塊成樓市穩(wěn)定器

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，古北二期樓盤的買家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%(含港澳臺)。而這個有代表性的炒家的經(jīng)驗顯示，外資個人投資往往先在古北這個擁有較高穩(wěn)定租金回報區(qū)投資，獲得穩(wěn)定回報。而當(dāng)他們熟悉了上海房地產(chǎn)的投資環(huán)境后，就投資一些更高回報但也存在巨大風(fēng)險的區(qū)域。因此，古北在高租金回報支撐下，成為了上海房價的穩(wěn)定器。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄對記者表示：“如果沒有相關(guān)調(diào)控政策出臺，外資還會繼續(xù)加大在上海投入的力度，上海的房價也會繼續(xù)上漲。”（鄧旭)

　　3000億美元熱錢“棄股炒樓”(相關(guān)鏈接)

　　近期，媒體援引廣東專家受命成立的“境外資金非正常流動課題組”報告顯示，目前中國有3000億美元熱錢正“棄股炒房”，參與該份調(diào)查報告的廣東省社科院研究員黎友煥稱，熱錢偏向樓市的情況在北京、天津、上海、廣州等地均有相關(guān)案例，并不能證明哪個城市是其主要流向。

　　黎友煥表示，該課題組跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，今年年初以來有熱錢“棄股炒房”的跡象�！皸壒沙捶俊钡闹饕�分界線是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，熱錢大部分是進(jìn)入股市；但5月30日之后則偏向樓市，從股市中退出的熱錢也偏向樓市。

　　調(diào)查顯示，3000億地下熱錢“棄股炒房”的主要原因是“由于中國股市受政策影響顯著，不適宜資本快速升值”。