2007年09月18日 星期二
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大開發(fā)商囤地夠開發(fā)27年 房價上漲風險轉嫁股民
2007年09月18日 09:16 來源:廣州日報

  國務院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示,隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調控政策的不斷調整,房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新,資本規(guī)模急劇擴張,土地購置面積也越來越大。8月份國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布的《2007年中國上半年房價分析及后期走勢預測》明確指出,“開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴重,加劇了供求矛盾”。同時,根據(jù)在香港和內地上市的各大房地產(chǎn)公司2007年中報,土地儲備(建筑面積)10平方公里以上的不下10家。

  對此,專家學者們指出,“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題”!伴_發(fā)商囤地不但影響到房價,影響到城市建設發(fā)展,讓政府處于被動地位,而且囤地帶來的風險也會轉嫁到股民身上”,有關市場研究人士發(fā)出這樣的擔憂。

  珠三角一開發(fā)商中報顯示,截至8月15日,公司土地儲備量為5400萬平方米,比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%,“目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久”。

  珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)則在目前2300萬平方米的基礎上,預計還將在今年購入3000萬平方米的土地儲備,業(yè)內分析認為,“足夠它近10年的開發(fā)所需”。

  “囤地”現(xiàn)狀:

  開發(fā)商土地儲備量

  遠大于政府推地量

  正如國務院發(fā)展研究中心“9·16報告”等所指出的那樣,當今年各地政府加大土地供應,甚至是“節(jié)衣縮食”地放出儲備地塊之時,在土地市場上唱主角的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備并不少。然而,“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足”,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2007上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》披露,“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長7.6%,增幅比去年同期回落26.4個百分點,占同期土地購置面積比重68.4%,占待開發(fā)土地面積比重僅40%”。

  “8·31大限”(2004年8月31日起所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓,協(xié)議出讓叫停)之后,中國各大城市一級土地市場的供應被足足收緊了兩年。隨著“8·31”歷史遺留土地的清理、政府土地儲備的增加以及在房價上漲等諸多因素作用下,今年伊始,一二線城市不約而同地加大了供地力度。

  政府努力增加土地供應量

  “今年起,廣州連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應住宅用地5平方公里以上”,今年3月廣州出臺的“穗七條”無疑讓人十分振奮。

  盡管政府已十分努力地增加土地供應量,但“8·31”大限三周年之際,合富輝煌市場研究部的一份統(tǒng)計報告顯示,開發(fā)商手中存儲的地更多。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說:“初步統(tǒng)計,廣州十區(qū)約29平方公里多住宅用地未開發(fā),加上從化、增城已出讓未開發(fā)土地,全廣州約40平方公里住宅用地囤積在開發(fā)商手中!

  不僅廣州如此,北京今年也掀起供地高潮。與此同時,珠海、東莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明顯加大,珠海市國土部門近日一次性掛出8宗建設用地、總建筑面積約80萬平方米。

  趁政府開閘開發(fā)商加速囤地

  土地市場上,各地“地王”頻現(xiàn),樓面地價趕超房價。令人關注的是,頻頻創(chuàng)造“地王”的主角正是各大上市房地產(chǎn)企業(yè)。這些上市公司的年報、中報顯示,隨著政府開閘放地,他們的土地儲備也在迅猛增長。佛山地區(qū)一家大房地產(chǎn)商的中報顯示,截至8月15日,公司土地儲備量為5400萬平方米,比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%!捌渲40%位于廣東省內,60%則位于廣東省以外地區(qū)”,其董事長表示。而今年上半年,該公司房屋銷售面積僅90多萬平方米,“如果以全年銷售200萬平方米計算,它目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久!庇嘘P人士說道。

  廣州另一知名地產(chǎn)企業(yè)今年的中報顯示,目前其土地儲備已達到約3113.3萬平方米,“目前手頭土地儲備足夠未來3年之用,為達營業(yè)目標,集團每年需要投資約200億元購置新的土地!痹摰禺a(chǎn)集團負責人說道。

  珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)在目前2300萬平方米的基礎上,預計還將在今年購入3000萬平方米土地,業(yè)內分析認為,“足夠它近10年的開發(fā)所需”。

  國務院發(fā)展研究中心“9·16報告”指出,未來地塊的規(guī);_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī);瘮U張趨勢將愈演愈烈。此前的建行報告顯示,2001年年初至今年5月份,開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米,實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,不足購置面積60%。

  以某開發(fā)商為例,其土地儲備中不少都是劃撥的,根據(jù)其業(yè)績報告,其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%,而今年更是下降到7%。

  “囤地”原因:

  歷史用地+招拍掛拿地

  “大量的土地儲備在開發(fā)商手中有其歷史原因”,黎文江說道,“過去協(xié)議出讓的土地多,協(xié)議地、人情地延伸到現(xiàn)在”。以某開發(fā)商為例,黎文江表示,其土地儲備中不少都是劃撥的,根據(jù)其業(yè)績報告,其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%,而今年更是下降到7%。

  廣州市國土房管局副局長黃文波曾說道,1993年~1998年,政府委托開發(fā)商去征地和拆遷,開發(fā)商拿著政府的批文征的地,就是通常說的協(xié)議土地;一些城市由于“開發(fā)早、時間久,因此爛尾樓、閑置土地積淀的程度相對較深”。

  事實上,全國各地都存在著這些歷史遺留問題。相比國內其他城市,廣州較早破除了陳規(guī)。據(jù)了解,廣州市1999年以后就沒有協(xié)議出讓土地,在土地公開招拍掛、建立有形市場方面,廣州市是走在前面的,其他城市2001年以后才陸續(xù)跟進。

  同時,早在1997年,《廣州市閑置土地處置辦法》就已經(jīng)向地產(chǎn)商們發(fā)出了預警,提醒開發(fā)商們盡快對圈占的閑置土地實施開發(fā),2年內未開工的,政府將無償收回。但是,上有政策,下有對策,每到檢查,就在工地安排一些機器和工人作出開工的樣子,就不是“閑置”了。

  在“8·31”大限后,住宅用地招拍掛獲得成了天經(jīng)地義的事,各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛上市,上市公司憑借著便利的融資渠道在土地市場上以動輒幾十億、上百億元的資金購置地塊。而購置地塊后高昂的財務費用、項目建設費用,又迫使開發(fā)商融資、再融資。

  而“土地儲備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Φ闹笜恕边@一證券分析思維也起到推波助瀾的作用,當雅居樂地產(chǎn)土地儲備計劃大幅增加,瑞銀發(fā)表研究報告第一次給予其“買入”評級。

  “囤地”影響:

  房價上漲風險轉嫁股民

  盡管有專家認為“囤地”與房價上漲沒有必然聯(lián)系,國土部門有關負責人也表示“地價高不一定代表樓加高”,但是“囤地”帶來的土地有效供應和利用不足,卻可以令市場供應“縮水”,推動了房價上漲。

  房價的上漲只是“囤地”帶來的一方面影響。更深遠的影響在于“囤地”還可能會令政府被動,令小股民受到傷害!皠e看現(xiàn)在有的企業(yè)囤的地是荒山野嶺,但隨著城市發(fā)展,政府很可能就要從開發(fā)商手中將地買回來,至少,政府投入的市政配套等令開發(fā)商囤的地升值,總之,開發(fā)商手中地越多,政府手中地越少,與開發(fā)商博弈的籌碼也就少了”,黎文江說道,“另一方面,上市公司瘋狂拿地后風險就會轉嫁到股民身上,一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資失敗,損失的是小股民的錢”。

  同時,房地產(chǎn)調控的聲音不斷,收緊房貸、打擊炒樓、增加保障型住房供應等措施,都對房地產(chǎn)業(yè)構成風險!艾F(xiàn)在的地價高不一定代表未來樓價高,等到大量限價商品房出現(xiàn)時,現(xiàn)在購房的市民就會抱怨了”,廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波說道。

  10年來,廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進閑置土地處置工作,依法收回閑置土地1286宗,2446萬平方米,大約相當于28個越秀公園(86公頃)。

  如今,廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”,開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限,違背其中任何一條,開發(fā)商都要繳付違約金。

  解決措施:

  政府出讓土地約法三章

  如今,“囤地”已是公開的秘密,各地都打出“組合拳”來打擊囤地、穩(wěn)定市場、平抑過快的房價漲幅。廣州在承諾連續(xù)三年推出5平方公里土地的同時,也是在全國最早展開“收地”的城市。10年來,廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進閑置土地處置工作,依法收回閑置土地1286宗,2446萬平方米,大約相當于28個越秀公園(86公頃)。尤其是近年來,廣州市對閑置土地,尤其是故意囤積土地的行為,采取了絕不手軟堅決打擊的態(tài)度,2006年大規(guī)模依法收回181宗、273萬平方米用地,今年再收回約37宗、約84萬平方米閑置用地。

  同時,針對以往合約沒有規(guī)定開工時限等缺陷,如今,廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”,開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限,有的還特別規(guī)定地塊建設面積中90平方米以下中小戶型的建設時限,最近還新增了領取預售許可證時限(符合預售許可條件10日內申請)和發(fā)售(取得預售許可證10日開始銷售)時限,違背其中任何一條,開發(fā)商都要繳付違約金。

  北京也出臺四項措施打擊圈地囤地,加快土地供應。其中,第一條“建立擬入市地塊推進情況紅、黃牌制度”。對規(guī)劃意見書已過期和審定地價已過期的項目用地,以及對規(guī)劃意見書和地價將要到期的項目用地,將采取包括撤銷其直接入市資格、撤銷已審定的地價成果、限期上市交易在內的嚴厲措施。

  專家建議:

  設立土地出讓準入制度

  如何促使開發(fā)商加快開發(fā)速度,將“囤地”拿出來開發(fā),目前這是一個難題。廣州市房地產(chǎn)專家韓世同表示,“如何讓開發(fā)商手中的土地得以開發(fā),需要新的模式”。

  黎文江就此提出兩點建議,首先,建議應避免大幅地塊的出讓,否則,土地大量地集中到一些開發(fā)商的手中;其次,建議政府在出讓土地中根據(jù)開發(fā)商土地儲備量設立準入制度,“拿地較多的開發(fā)商應被適度限制再繼續(xù)拿地”。

  此外,有專家建議,通過繳納較多的保證金形式限定開發(fā)商必須在多少天內開發(fā)、銷售,如果不開發(fā),不但沒收保證金,還要進行處罰。

  同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也不贊同出讓大地塊的做法,他認為,政府把大面積的土地輕易交給開發(fā)商,實際上是把土地升值的巨大空間給了開發(fā)商,也把調控的主動權交給了開發(fā)商,這在如今房價上漲需要政府調控的背景下,是很矛盾的做法!案偁幉粔,寡頭壟斷已經(jīng)是目前房價上漲的一大原因,所以今后要慎重出讓大規(guī)模地塊,把大地塊拆開賣比較好!壁w卓文指出。(李婧)

編輯:王菲】
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