深圳世聯(lián)行市場(chǎng)研究組昨日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，10月深圳一手房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套；二手房日均成交不足110套，各區(qū)交易量的下降幅度在30%到70%之間。

　　有關(guān)人士表示，我市二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下跌，不過10月末我市二手房交易面積出現(xiàn)小幅上漲，二手房市場(chǎng)有回暖跡象。

　　新盤成交降幅超50%

　　相關(guān)研究報(bào)告顯示，在交易市場(chǎng)的觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場(chǎng)的日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。但是龍崗、鹽田區(qū)的一手房交易量增幅比9月略有上升，其中鹽田區(qū)增加了2.1倍。此外，新盤均價(jià)除福田、龍崗有小幅下降之外，其余各區(qū)漲幅明顯。

　　分析認(rèn)為，今年前10月，深圳二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)可分為三個(gè)階段。第一階段，1月至4月為新房交易活躍期，交易量走勢(shì)顯示市場(chǎng)需求逐步增加，置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期大幅度提高，該時(shí)期新盤平均價(jià)格在1.2萬(wàn)元／平方米左右浮動(dòng)；第二階段，5月至7月為觀望調(diào)整期，房?jī)r(jià)高企、土地供應(yīng)加速，為抑制房?jī)r(jià)而實(shí)施的加息政策連續(xù)出臺(tái)，短線投機(jī)者利潤(rùn)空間受擠壓風(fēng)險(xiǎn)加大，持幣觀望比重加大導(dǎo)致交易量下滑，有價(jià)無(wú)市局面凸顯，該時(shí)期新盤平均價(jià)格在1.4萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元／平方米左右；第三階段，8至10月為成交低迷期，國(guó)家宏觀調(diào)控“組合拳”給二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)利空影響，銀行緊縮房貸政策趨嚴(yán)使得置業(yè)者房屋貸款壓力放大、投資門檻提高，較大程度地抑制了購(gòu)房需求，但受個(gè)盤因素影響，新房?jī)r(jià)格8月逆市走高，平均價(jià)格超過2萬(wàn)元／平方米，該期間新盤的平均價(jià)格超過1.6萬(wàn)元／平方米。

　　二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定

　　10月，深圳各區(qū)二手房交易量出現(xiàn)大幅下降。其中，鹽田僅成交35套，降幅高達(dá)69.8%；羅湖成交913套，降幅為33.1%；福田、南山、寶安和龍崗四區(qū)成交套數(shù)降幅在50%左右。從各區(qū)的成交價(jià)格變化比較，羅湖的成交均價(jià)比9月上升7%，龍崗和鹽田的上升幅度分別為1.5%和1.7%，福田略為上升0.3%，南山和寶安的均價(jià)小幅下降。

　　深圳土地供應(yīng)有限，新開樓盤不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。今年3月開始，深圳二手房成交量反超新房，在樓市中處于主導(dǎo)地位，并一直保持穩(wěn)定狀態(tài)。3月至8月，一二手比例持續(xù)高漲，由3月份的1：1.3猛漲至8月的1：3.6,二手房占絕對(duì)主流。即使在樓市持續(xù)低迷的九十月，一二手比例也穩(wěn)定在1比1.7~1.9之間。

　　據(jù)分析，一二手房成交均價(jià)有趨同之勢(shì)。今年1月至6月，一二手房均價(jià)差距約為20%；7月至10月，一二手房均價(jià)差距縮小為15%左右。新房由于受個(gè)盤影響，價(jià)格波動(dòng)較大，最低最高價(jià)差距達(dá)到79%；而二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)幅度較小，更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。

　　高檔樓投資客撤離

　　今年上半年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛、交易活躍現(xiàn)象，投機(jī)比例加大導(dǎo)致深圳的新房?jī)r(jià)格連續(xù)幾個(gè)月位于全國(guó)漲幅榜前三位。今年8月出臺(tái)的二手房交易規(guī)范政策和銀行放貸趨緊的雙重調(diào)控，使得樓市有價(jià)無(wú)市的行情開始蔓延，特區(qū)內(nèi)高檔產(chǎn)品投資客大多選擇撤離，房?jī)r(jià)也有所松動(dòng)。一部分投資者選擇投資商業(yè)和甲級(jí)寫字樓，一部分投資者關(guān)注珠三角和全國(guó)范圍內(nèi)的高檔社區(qū)新盤產(chǎn)品。

　　二手房市場(chǎng)有回暖跡象

　　世聯(lián)行分析認(rèn)為，在政策不斷被市場(chǎng)消化的過程中，二手房市場(chǎng)在10月黃金周之后成交面積小幅上漲，升幅在19%至39%之間，出現(xiàn)了階段性回暖。

　　成交的物業(yè)產(chǎn)品類型以中小戶型居多，戶均面積在80至100平方米左右。市場(chǎng)觀望和冷凍期過后，為自住客戶帶來(lái)了新的市場(chǎng)契機(jī)，盤源的議價(jià)空間與上半年相比有所松動(dòng)。

　　世聯(lián)行預(yù)計(jì)，市場(chǎng)對(duì)于政策有了一定消化，以自住需求為主體的置業(yè)者將繼續(xù)成為活躍交易市場(chǎng)的重要因素。

　　世聯(lián)行分析認(rèn)為，二手市場(chǎng)在10月黃金周之后成交面積小幅上漲，升幅在19%至39%之間，出現(xiàn)了階段性回暖。