2007年11月16日 星期五
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深圳樓市降溫波及周邊市場(chǎng) 樓市面臨理性回歸
2007年11月16日 09:35 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

  放貸新政針對(duì)投資進(jìn)行限制后,投資者開(kāi)始大量撤退,讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。無(wú)論惠州還是東莞,此前都因?yàn)樯钲谫?gòu)房者的大批涌現(xiàn),房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的瘋漲走勢(shì)。特別是今年第三季度,深圳房?jī)r(jià)步入歷史高點(diǎn)之后,多數(shù)投資者都將目光轉(zhuǎn)向緊鄰深圳的東莞和惠州

  當(dāng)深圳樓市陷入寒冬之際,一度因深圳投資者而沸騰的周邊市場(chǎng),此刻同樣難以獨(dú)善其身;葜莸姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,10月份其一手商品房成交量比此前萎縮了一半,成交價(jià)格也降回5000元以下。東莞也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況,10月成交僅3671套,相對(duì)9月下降近三成。

  在此之前,惠州、東莞由于靠近深圳,是投資者最青睞的兩個(gè)二線城市,因此其樓價(jià)幾乎與深圳同步地經(jīng)歷過(guò)一輪迅猛的上漲,成交量也呈直線上升趨勢(shì)。而此次放貸新政針對(duì)投資進(jìn)行限制后,投資者開(kāi)始大量撤退,讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。

  成交驟降凸顯降溫信號(hào)

  無(wú)論惠州還是東莞,此前都因?yàn)樯钲谫?gòu)房者的大批涌現(xiàn),房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的瘋漲走勢(shì)。特別是今年第三季度,深圳房?jī)r(jià)步入歷史高點(diǎn)之后,多數(shù)投資者都將目光轉(zhuǎn)向緊鄰深圳的東莞和惠州。

  據(jù)東莞一家代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月,東莞南城、東城兩區(qū)的深圳人置業(yè)比例由3%、5%迅速上升至15%、20%,增長(zhǎng)率超過(guò)5倍。而部分項(xiàng)目的成交信息則顯示,深圳人所占比例甚至一度高達(dá)50%。由于緊鄰深圳,以及房?jī)r(jià)水平較低,惠州的深圳人置業(yè)比例更高于東莞。

  進(jìn)入2007年的下半年,惠州樓市越發(fā)顯得火熱,惠城、惠陽(yáng)、惠東、博羅到處都有新盤(pán)啟動(dòng),隨之而來(lái)的是購(gòu)房者對(duì)樓市的瘋狂追捧。

  但“9·27新政”的出臺(tái),一下讓整個(gè)市場(chǎng)平靜了很多。許多準(zhǔn)備在年底購(gòu)房的消費(fèi)者放緩腳步開(kāi)始觀望,與此同時(shí)許多新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況卻不甚理想,開(kāi)發(fā)商面對(duì)這種情況開(kāi)始著急,投資者也開(kāi)始對(duì)惠州的市場(chǎng)產(chǎn)生彷徨。

  記者從相關(guān)部門(mén)了解到,惠城區(qū)前9個(gè)月共有18810套商品房完成預(yù)售,平均每個(gè)月2000套左右,而10月份網(wǎng)上簽約的商品房還不足1000套。與此同時(shí),惠州的樓盤(pán)價(jià)格在10月期間一度回落到5000元以下,新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明升暗降的狀態(tài)。

  另?yè)?jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,10月份較9月份新增供應(yīng)量大幅減少,為3864套,較9月份減少六成五 (截至10月31日) ;成交僅3671套,與9月相比下降近三成(截至10月30日)。

  政府調(diào)控意愿明顯

  盡管東莞10月份的成交量已經(jīng)大幅度下降,但是有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)顯示,其房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢(shì)。該數(shù)據(jù)顯示,10月份東莞城區(qū)普通住宅均價(jià)為7666元/平方米,環(huán)比9月份上升11.2%。有中介機(jī)構(gòu)分析指出,房?jī)r(jià)的上漲表示開(kāi)發(fā)商護(hù)盤(pán)力挺房?jī)r(jià)意圖明顯。

  對(duì)此,東莞政府已經(jīng)開(kāi)始從二手房交易著手來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。即從11月1日起,東莞二手房交易將強(qiáng)征20%個(gè)人所得稅,原有的按照交易總額2%征收個(gè)人所得稅的征稅方式將停止使用。

  業(yè)內(nèi)人士指出,強(qiáng)征20%個(gè)人所得稅,無(wú)疑對(duì)東莞二手房交易造成沉重打擊。因?yàn)闁|莞二手房交易稅費(fèi)本來(lái)就很高,各種稅費(fèi)加起來(lái),高達(dá)14%左右,另外,東莞二手房交易過(guò)程漫長(zhǎng),手續(xù)繁雜,這本就使得東莞二手房市場(chǎng)受到諸多限制,如果強(qiáng)征20%個(gè)稅,那么東莞二手房市場(chǎng)將雪上加霜。

  與此同時(shí),由于因?yàn)闁|莞一手房市場(chǎng)投資客較多,如果強(qiáng)征個(gè)稅,那么,投資客投資收益減少,風(fēng)險(xiǎn)增加,投資客投資行為將會(huì)大大減少。這會(huì)使對(duì)投資客較為倚重的東莞樓市更加失去支撐力,一手樓市會(huì)更加冷清。

  降溫是理性的回歸

  目前,深圳的樓市尚未出現(xiàn)回暖跡象,而過(guò)度依賴(lài)外來(lái)資金炒作起來(lái)的東莞等城市,樓市的降溫已經(jīng)成為短期不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

  知情人士透露,部分外地進(jìn)駐的中介行已經(jīng)開(kāi)始撤走,某深圳的中介行甚至一次性關(guān)閉了其在東莞的十幾家門(mén)店。

  而一些樓盤(pán),已經(jīng)開(kāi)始祭起了優(yōu)惠、打折等暗地里降價(jià)的法寶,意圖緩解銷(xiāo)售壓力。相比而言,房?jī)r(jià)較高的東莞降價(jià)趨勢(shì)更為明顯。

  10月底,深圳某知名大開(kāi)發(fā)商在東莞的新盤(pán)定價(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期,有業(yè)內(nèi)人士介紹,該盤(pán)市場(chǎng)估價(jià)可能在8000元~9000元/平方米,但最終卻以7500元的均價(jià)開(kāi)盤(pán),讓有意向者的客戶(hù)都大吃一驚。

  據(jù)悉,類(lèi)似該盤(pán)的案例在大開(kāi)發(fā)商云集的東莞并不在少數(shù),開(kāi)發(fā)商折讓幅度在8~8.8折之間。對(duì)此,有開(kāi)發(fā)商接受采訪時(shí),并不將保守的定價(jià)視為降價(jià),而是頗為含蓄地指出,定價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)需求而定,現(xiàn)在的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的。

  而有業(yè)內(nèi)人士則指出,目前的市場(chǎng)反應(yīng)是對(duì)政策利空影響的消化,成交量的萎縮只是購(gòu)房者觀望心態(tài)所致,但是并不能說(shuō)明房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑。因?yàn)橐坏┫陆档揭欢ㄋ,觀望的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)大量涌現(xiàn)出來(lái)。同時(shí),也無(wú)法否認(rèn),對(duì)于這些二線城市而言,失去外來(lái)資金炒作后,房?jī)r(jià)將很難再瘋漲,而是逐漸現(xiàn)實(shí)理性回歸。(靳冬)

編輯:王菲】
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