2007年11月30日 星期五
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上海自住房將不繳土地使用稅 出租房屋稅負增加
2007年11月30日 13:28 來源:新聞晨報

  日前,上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》(以下稱《規(guī)定》)。

  自2007納稅年度(1月1日起至12月31日)起,上海開始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

  記者從有關(guān)方面獲悉,市民已居住或?qū)①忂M的房子都不需要繳納土地使用稅,空置的房屋也屬于免征之列,但用于出租的房子要繳土地使用稅。同時,對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房,都不免征。

  業(yè)內(nèi)人士分析說,該《規(guī)定》對普通居民影響不大,但對囤地和捂盤的開發(fā)商而言,壓力卻不小。

  本市一至六級納稅等級對應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn),分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。

  計稅的土地面積,對于開發(fā)商而言,以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn);對于商品房而言,則以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分攤土地面積為準(zhǔn)。

  去年年底,國務(wù)院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍,但具體實施方法由省級人民政府制定。上海公布的《規(guī)定》即是對上述修改的落實。

  房東出租房稅負增三成多

  對于普通居民來說,如果你的房屋是用來自住的,哪怕是空置的,也不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,但一旦用來出租,就要繳稅了。

  此前,對以市場價出租的個人用房,其營業(yè)稅及其附加按租金3.3%征收,房產(chǎn)稅按4%征收,個人所得稅扣除相關(guān)費用按10%征收。如果算上土地使用稅,出租房納稅負擔(dān)有所增加。

  例如,位于高郵路、興國路一帶120平方米的公寓房,每月租金在5000元左右,一年的租金為6萬元。

  營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅共需要繳納8830元,土地使用稅一年為3600元,稅負增加40%左右。

  如果出租位于涼城路120平方米的商品房,月租金2500元左右,一年租金3萬元。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅共需繳納4010元,土地使用稅為1440元,稅負增加36%左右。

  租金普漲可能性不大

  房東會不會轉(zhuǎn)嫁稅收成本給房客,從而導(dǎo)致租金上漲呢?記者昨天采訪了多家大型房產(chǎn)中介機構(gòu),他們均表示,不大可能出現(xiàn)租金普漲的情況。

  中原地產(chǎn)有關(guān)人士認為,城鎮(zhèn)土地使用稅對房屋租賃市場的影響幾乎可以忽略不計,尤其對一些黃金地段的小戶型。以淮海中路附近為例,每平方米年稅額30元,20平方米用于出租的一房,每年繳土地使用稅600元,分攤到每月是50元。而這樣房屋的月租金普遍已在2000元以上,每月增加50元的成本實在是“九牛一毛”。

  美聯(lián)物業(yè)市場部負責(zé)人則告訴記者,與樓市買賣火熱不同,近兩年房屋租賃市場除了8、9月份較活躍外,基本處于供大于求的狀態(tài)!白饪涂傮w的選擇余地比較大,如果你一下子抬高租金,就不會租你的房子了!

  開發(fā)商“捂盤、囤地”風(fēng)險將增大

  業(yè)內(nèi)人士分析,該《規(guī)定》的公布對于普通居民影響不大,而對囤地和捂盤的開發(fā)商而言,壓力卻不小。

  上海的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額1.5元至30元,以15元/平方米計算,10萬平方米的土地一年需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅高達150萬元。對于擁有上千萬平方米土地儲備的土地大戶來說,每年的土地使用稅將達到數(shù)千萬元甚至數(shù)億元。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時間,“捂盤”風(fēng)險也將增大,遲遲不開盤銷售的情況有望得到緩解。

  今年以來,土地正逐漸集中于實力雄厚的大型開發(fā)商手中,開發(fā)商操控房價的風(fēng)險增加,新政策有利于進一步督促,開發(fā)商降低土地囤積的時間和數(shù)量。

  [相關(guān)鏈接]

  納稅方式:可季繳,也可半年繳

  根據(jù)上海財稅局規(guī)定,企業(yè)、單位納稅人年度應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅一般可按四個季度平均繳納。對年度應(yīng)納稅額較少的納稅人,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定,也可按上、下半年平均繳納。

  個人納稅人由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定其繳納期限。納稅人在年度中發(fā)生土地使用權(quán)變更(包括轉(zhuǎn)讓、被收回、征用等)的,其尚未繳納的稅款,應(yīng)當(dāng)在變更時申報繳納。

  納稅人按季納稅的,應(yīng)分別在季度最后一個月的20日前辦理納稅申報;按半年納稅的,應(yīng)分別在每年的6月20日和12月20日前辦理納稅申報。

  [相關(guān)政策]

  嚴格控制減免稅

  今年年初,財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知,要求貫徹落實《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

  該通知要求,要嚴格控制減免稅,根據(jù)國家加強土地管理的有關(guān)要求,從嚴控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項目用地的減免稅。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地和廉租房、經(jīng)濟適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免稅。要制定完善的減免稅審批管理辦法。要加強對減免稅項目的后續(xù)管理。對屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的,要立即糾正,情節(jié)嚴重的,要追究相關(guān)人員的責(zé)任。(殷正明 林勁榆)

編輯:王菲】
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