2007年12月06日 星期四
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鄭州“樓王”開盤八個(gè)月無(wú)一套房售出 被疑捂盤
2007年12月06日 13:02 來(lái)源:大河網(wǎng)-東方今報(bào)

  根據(jù)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),12月4日,鄭州成交商品住宅218套,成交均價(jià)4490元/平方米。相對(duì)于均價(jià)來(lái)說(shuō),鄭州部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)高到了不可思議的地步。

  此前,有網(wǎng)友給位于鄭州市花園路與東風(fēng)路號(hào)稱鄭州“樓王”的中原數(shù)碼港·藍(lán)堡灣樓盤算了一筆賬:成本價(jià)不到5000元/平方米,而如今其均價(jià)8800元/平方米,利潤(rùn)率將達(dá)76%。

  但是,“樓王”的高價(jià)似乎有點(diǎn)“高處不勝寒”。目前,“樓王”沒有一套住宅在鄭州房管局合同備案。于是,質(zhì)疑之聲再起,到底是捂盤惜售還是房子賣不出去?

  “深挖高房?jī)r(jià)黑幕”系列報(bào)道仍在繼續(xù),如果你有這樣的遭遇,請(qǐng)告訴我們,熱線電話:(0371)65830000、13384018994。

  網(wǎng)友算賬:“樓王”利潤(rùn)率高達(dá)76%,房?jī)r(jià)是后來(lái)“地王”的近2倍業(yè)內(nèi)猜疑:開盤8個(gè)月無(wú)一套房在房管局備案,疑似“捂盤惜售”

  【網(wǎng)友算賬】“樓王”成本價(jià)4850元/平方米

  號(hào)稱鄭州“樓王”的“藍(lán)堡灣”從不缺乏關(guān)注點(diǎn),無(wú)論是其高房?jī)r(jià)(有人認(rèn)為是虛高),還是其高昂的利潤(rùn)(或者說(shuō)是暴利)。網(wǎng)友“東床駙馬”就在愛鋪論壇上給鄭州“樓王”算了筆成本賬,每平方米不到5000元的價(jià)格引來(lái)網(wǎng)友熱議。

  12月5日,記者在該論壇上找到該帖子。根據(jù)其帖子,“樓王”建筑(銷售)成本約為4850元/平方米。按照開盤均價(jià)8500元/平方米計(jì)算,每平方米利潤(rùn)為3650元。

  征地費(fèi)用 445.2元/平方米

  樓面地價(jià)土地閑置成本土地契稅

  5.91億元(總地價(jià))÷150萬(wàn)平米(容積率為5.2,可建面積)=394元/平方米閑置兩年,按同期貨幣市場(chǎng)的行業(yè)收益標(biāo)準(zhǔn)取5%的收益計(jì)算,兩年的資金成本為:5.91億元×5%×2=5910萬(wàn)元。建筑(銷售)的資金成本為39.4元/平方米5.91億元×3%÷150萬(wàn)平米=11.8元/平方米

  前期開發(fā)成本 154元/平方米

  規(guī)劃費(fèi)用(含規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)):16元/平方米建筑規(guī)劃單體設(shè)計(jì)費(fèi)用:26元/平方米地探物探費(fèi)用:6元/平方米政府規(guī)費(fèi):80元/平方米(含環(huán)保、專項(xiàng)基金、質(zhì)量監(jiān)督、征地管理、土地登記、相關(guān)證書工本費(fèi)等費(fèi)用)監(jiān)理費(fèi)用:16元/平方米,不可預(yù)見費(fèi)用:10元/平方米

  建筑安裝成本 1900元/平方米

  按照建委公布的建筑工程項(xiàng)目欄頭價(jià)核算清單,30層左右的高層建筑工程項(xiàng)目,框架結(jié)構(gòu)成本核算約為2200元/平方米,實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為1800~1900元(含主體、內(nèi)外墻、水電管網(wǎng)、消防設(shè)施、電梯)。在這里核算是取成本為1900元/平方米。

  基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用 合理區(qū)間為110元/平方米

  市政工程建設(shè)費(fèi):18元/平方米市政工程質(zhì)檢費(fèi):15元/平方米小區(qū)供電工程費(fèi):20元/平方米小區(qū)供水工程費(fèi):15元/平方米小區(qū)照明工程費(fèi):10元/平方米小區(qū)道路綠化費(fèi):2元/平方米小區(qū)其他生活配套:30元/平方米

  裝修費(fèi)用 400元/平方米

  “東床駙馬”邀請(qǐng)著名的裝修公司老板去樣板房看過(guò),初步估算裝修成本最高為400元/平方米

  品牌使用成本 255元/平方米

  參照萬(wàn)科接受恒大地產(chǎn)委托,全權(quán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理恒大的項(xiàng)目,收取的品牌費(fèi)用為總銷的3%。該項(xiàng)目也按照這個(gè)比例計(jì)算,按照開盤銷售均價(jià)8500元/平方米計(jì)算,品牌成本為255元/平方米

  銷管財(cái)成本782元/平方米

  按照河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)公布的相關(guān)比例數(shù)據(jù)計(jì)算,銷售推廣費(fèi)用,按照4.2%的比例算銷售成本為357元/平方米

  管理費(fèi)用按照3%的比例算銷售成本為255元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用按照2%的比例算銷售成本為170元/平方米

  公司稅務(wù)支出 804.1元/平方米

  營(yíng)業(yè)稅及附加稅,按照5.5%計(jì)為:467.5元/平方米所得稅:按照12%的33%計(jì)為336.6元/平方米

  【業(yè)內(nèi)求證】每平方米成本在5000元左右

  昨日記者分別向從事房地產(chǎn)預(yù)算多年的兩位造價(jià)師求證“東床駙馬”的賬單。兩位造價(jià)師認(rèn)為,小區(qū)道路綠化費(fèi)2元/平方米是肯定不夠的。“樓王”的裝修也如它宣傳的那樣絕對(duì)是國(guó)際一線品牌,成本應(yīng)該核算在每平方米1000元左右。

  房管局網(wǎng)站上雖然公布該“樓王”的容積率為3.57,但其全部是高層,實(shí)際上容積率會(huì)高一些,有可能比“東床駙馬”估計(jì)的5.2更高一些。如此算來(lái),其成本價(jià)應(yīng)在每平方米5000元左右。

  【地王比較】“樓王”比后來(lái)者“地王”的房?jī)r(jià)高許多

  “樓王”的房?jī)r(jià)到底是否過(guò)高?記者將這個(gè)鄭州第一“地王”與后來(lái)者“地王”做了比較。

  據(jù)了解,“樓王”的地為2004年5月12日取得,當(dāng)時(shí)斥資5.91億元拿下431.2畝地,均價(jià)137萬(wàn)元/畝。

  該“地王”沉寂幾年之后,2007年4月14日終于開盤。而其代表樓盤就是10棟高層住宅,開盤均價(jià)8500元/平方米,被稱為鄭州“樓王”。

  2005年3月11日,鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)以每畝185萬(wàn)元的價(jià)格拿下大學(xué)路省煤炭干部管理學(xué)院73畝地,也就是今天的長(zhǎng)城康橋·華城。據(jù)了解,截至12月5日,其已售房屋3209套,銷售均價(jià)4955元/平方米。

  2006年11月3日,鑫苑置業(yè)以259萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下桐柏路與朱屯路交叉口附近32.247畝地。也就是今天的鑫苑·都市公寓。根據(jù)在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢,截至12月5日,其銷售房屋614套,銷售均價(jià)4830元/平方米!皹峭酢钡牡貎r(jià)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)城康橋·華城和鑫苑·都市公寓,為什么房?jī)r(jià)卻高于后兩者近4000元/平方米?

  另外,該“地王”的另一個(gè)項(xiàng)目共有3270套房,目前售出241套,銷售均價(jià)4643.61元/平方米。

  【樓王發(fā)言】網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談

  “網(wǎng)友算賬是無(wú)稽之談!痹摗皹峭酢币回(fù)責(zé)人表示,網(wǎng)上的賬是筆糊涂賬,不可信。

  但“樓王”成本幾何?該負(fù)責(zé)人說(shuō)這是商業(yè)秘密。但是他說(shuō)“任何商人不掙錢是不可能的!彼J(rèn)為“樓王”的性價(jià)比很高,是為獨(dú)具慧眼的中原精英人士打造的,走的是高端路線,“樓王”的身份并不是因?yàn)槠鋬r(jià)格,而是因?yàn)椤八幍某鞘兄行奈恢谩薄?/p>

  也許正是因?yàn)槠渌^的“高端”,昨日下午,記者就因騎電動(dòng)車而不是開名車,被保安攔于門外。保安的解釋是,不管是看房還是找人都需要提前預(yù)約。在確定記者已經(jīng)預(yù)約之后,保安仍不準(zhǔn)記者進(jìn)入,原因很簡(jiǎn)單,院內(nèi)除轎車外不允許其他車輛進(jìn)入。

  就在該樓盤開盤之時(shí),“樓王”還要求看房需要交2萬(wàn)元押金,看樣板房需要提前1天預(yù)約,預(yù)約成功才準(zhǔn)入。這在業(yè)界被稱為“門檻營(yíng)銷”。這一營(yíng)銷手段將大多數(shù)人擋于門外,使得“樓王”在氣勢(shì)上成了“NO.1”,讓普通人望而卻步。

  “就像五星級(jí)酒店,衣冠不整者莫入。門檻營(yíng)銷是把一部分人篩掉,以確保給有效客戶提供一對(duì)一的全面服務(wù)!痹撠(fù)責(zé)人說(shuō),“樓王”是絕對(duì)高端的,今年已經(jīng)搞了大大小小67場(chǎng)活動(dòng),其中包括轟動(dòng)一時(shí)的鄭州首屆奢侈品展。

  “樓王”在很多人眼里一下子成了奢侈品。當(dāng)然,奢侈品就意味著價(jià)格鶴立雞群,也意味著巨大的營(yíng)銷費(fèi)用。這些費(fèi)用最終還是要反映在房?jī)r(jià)上的。

  【業(yè)內(nèi)猜想】“樓王”的房子賣不出去?

  “樓王”一直標(biāo)榜高端,但其銷售狀況似乎并不好。鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)商品房預(yù)售資料顯示,其今年4月14日開盤,但至今10棟住宅1159套房子,在鄭州房管局合同備案記錄為零。

  業(yè)內(nèi)對(duì)此有兩種猜測(cè):

  其一,因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高,“樓王”一直宣稱其裝修成本就達(dá)到每平方米2000元,這增加了房子成本,讓當(dāng)年每畝137萬(wàn)元的地價(jià)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。同時(shí)“樓王”的一系列門檻營(yíng)銷的手段將目標(biāo)人群限定的范圍太小。

  其二,捂盤以期待更高房?jī)r(jià)。那位負(fù)責(zé)人堅(jiān)持認(rèn)為“樓王”的性價(jià)比相當(dāng)合理,是“高貴不貴,物超所值”。對(duì)于一直沒有銷售記錄,他解釋是因?yàn)榇嬖谝恍┎槐阃嘎兜目陀^原因,而且是公司營(yíng)銷策略的一部分。

  他說(shuō),鄭州目前的房子價(jià)格與現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不相稱,處在一個(gè)較低價(jià)位,“未來(lái)鄭州的房?jī)r(jià)還要漲,多了不說(shuō),還要漲10年”。

  也許就是出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,捂盤之說(shuō)也有了依據(jù),業(yè)內(nèi)人士說(shuō):與“樓王”毗鄰的另一塊地年內(nèi)有可能拍賣。以其所處的位置,參照今年以來(lái)的“地王”價(jià)格,預(yù)計(jì)地價(jià)能達(dá)到800萬(wàn)元/畝!皩(lái)房?jī)r(jià)在萬(wàn)元每平方米不成問題。如果‘樓王’能捂到那個(gè)時(shí)候,房?jī)r(jià)肯定還要漲!

  那位負(fù)責(zé)人也否認(rèn)捂盤一說(shuō)。“沒有一個(gè)房地產(chǎn)公司不愿意盡快回款!彼f(shuō),與“樓王”同宗的另一個(gè)項(xiàng)目在上個(gè)星期就已經(jīng)與業(yè)主簽訂了購(gòu)房合同,“樓王”也將與業(yè)主簽訂合同!皟蓚(gè)項(xiàng)目但是只有一撥人干活,總要忙完了一個(gè)再忙另外一個(gè)”。(王世峰 肖芳)

編輯:王菲】

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